[教育]永順置業(yè)營(yíng)銷提報(bào)(思路篇)

1、致尚地產(chǎn)顧問，創(chuàng)造多元價(jià)值,永順城市花園營(yíng)銷提報(bào)開發(fā)商：?jiǎn)慰h永順置業(yè)有限公司代理商：鄭州致尚地產(chǎn)機(jī)構(gòu),土耳其詩(shī)人納喬姆·希格梅說過：人生有兩件東西不會(huì)忘記，那就是母親的面孔和城市的面孔。,布拉格橘黃色的城市格調(diào)，威尼斯的老房子呈現(xiàn)出來的赭石色暖色調(diào)，是一座水城的永恒旋律，巴黎地鐵車站的建筑與藝術(shù)非常完美地結(jié)合在一起的，主要是印象派的作品……,一座城市應(yīng)該有他自己的“主色調(diào)”。,城市的主色調(diào)，我們理解為一座城市深藏

2、著的靈魂，最能夠直接表現(xiàn)出來的是建筑藝術(shù)，因?yàn)樗磉_(dá)的是一種人文。,現(xiàn)在的中國(guó)，已經(jīng)告別了青磚灰瓦的建筑年代，色彩豐富的建筑已經(jīng)使城市變得鮮活，人們對(duì)于建筑的理解也逐漸清晰。,那么，傳承5000年華夏文明史的魯西南人口大縣——中國(guó)單縣，他的城市“主色調(diào)”是什么？,兩個(gè)回合的城市采風(fēng)，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)與夢(mèng)想的距離如此遙遠(yuǎn)！,將近120萬人口的大縣，約25萬在城區(qū)，（數(shù)據(jù)來源于單縣“十一五”計(jì)劃及2020年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo) ），近1

3、00萬人還生活在農(nóng)村，而這一部分人，大多數(shù)是懷揣著到城里安家的夢(mèng)想的。只是目前我們看到的是，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村到城區(qū)的居住過渡才剛剛開始，大規(guī)模的移民潮還未來到，對(duì)于單縣而言，具有現(xiàn)代意義的城區(qū)格局還未定格。因此，關(guān)于城市主色調(diào)的稱謂還略顯單薄。,如果說單縣也有自己的城市“主色調(diào)”，那么，東方國(guó)際、清華園、大名城、鳳來邑等一批精品房地產(chǎn)工程， 正成為單縣這顆溫潤(rùn)明珠的點(diǎn)睛一筆。,盡管如此，我們認(rèn)為大城格局仍未盡現(xiàn)，全方位的造城

4、運(yùn)動(dòng)還需深化，畢竟，有一大批被捂著的購(gòu)房群體，到城里居住或成為個(gè)人、家庭的終極目標(biāo)。在這部分人未購(gòu)房之前，他們夢(mèng)想的生活方式是充滿理想色彩的，對(duì)家的要求往往比現(xiàn)實(shí)要高。,單縣永順置業(yè)，“兼濟(jì)天下”的社會(huì)擔(dān)當(dāng)者，以空前手筆打造屬于單縣人的名流居住夢(mèng)想。鐫刻單縣人居的“主色調(diào)”。,一次單縣城市格局變遷的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn),在這里開始，我們將為后世建一座新城……,永順城市花園 75萬平米恢弘造城記,單縣并不缺大盤，但缺名盤，同樣，單

5、縣不缺供應(yīng)，但卻好房子的供應(yīng)，能讓老百姓熟記于心的樓盤總感覺差強(qiáng)人意。開發(fā)理念、營(yíng)銷策略、視覺系統(tǒng)等等，我們就是要打破這種局面！,如何打破？我們的出路在何方？,75萬平米的大盤塑造，對(duì)于一個(gè)投放量逐年遞增的市場(chǎng)，其難道是如何快！快速回款快速變現(xiàn)快速出形象快速出品牌快速甩開對(duì)手,對(duì)于本案，我們要面對(duì)的是一期27.6萬平米的龐大銷售體量，根據(jù)要求，2011年要實(shí)現(xiàn)80%的銷售率，這意味著，一年中我們至少要銷售掉1500

6、套房子，平均每月銷售125套，按照到場(chǎng)10位客戶，成交率3成的話，每月要接待416組有效客戶，平均每天要接待14組客戶，其任務(wù)艱巨性可想而知！,,,1期地塊,2期地塊,,1期地塊,1期包含多層、小高層、高層三類產(chǎn)品，其中17棟多層，16棟小高層，1棟高層，共計(jì)27.6萬平米。,我們面對(duì)的是怎樣的戰(zhàn)場(chǎng)？,2008年總開發(fā)面積為52萬平方米；2009年總開發(fā)面積為325萬平方米，建成或交付使用面積達(dá)到130萬平方米； 201

7、0年建成或交付使用面積將達(dá)到170萬平米。——開發(fā)、交付量連年激增，對(duì)本案是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)。,2011年情勢(shì)研判,2010年全縣共計(jì)37個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，初步形成兩大格局。以溫州商貿(mào)城、舜師商業(yè)街、單縣義務(wù)小商品城為主的商業(yè)項(xiàng)目，和以大名城、東方國(guó)際城、鳳來邑、中央花園為主的住宅項(xiàng)目，2011年，市場(chǎng)中存量樓盤數(shù)量將達(dá)到40家。,蛋糕只有一塊，切蛋糕的人越來越多。隨著本案入市，加之和本案一路之隔的清華園近百萬平米的大盤。2011

8、，投放量將達(dá)到歷史最高水平，經(jīng)過市場(chǎng)求證，初步預(yù)計(jì)明年取得預(yù)售證的樓盤投放300萬㎡。準(zhǔn)現(xiàn)房加現(xiàn)房投放量預(yù)計(jì)350萬㎡。按照單縣每年的消化量約60萬—70萬方的量計(jì)算，僅僅消化這些大盤就需要5年時(shí)間，無形中將延長(zhǎng)本案的銷售周期。,目前在售項(xiàng)目多層均價(jià)2700—2800/㎡之間，高層均價(jià)在3100—3200之間，其中多層作為主流產(chǎn)品。目前在售兩房面積區(qū)間為70—120 ㎡之間，三房面積區(qū)間為100—150㎡之間，面積區(qū)間跨

9、度大，部分戶型面積設(shè)計(jì)過大，在實(shí)際銷售過程中容易出現(xiàn)產(chǎn)品斷層現(xiàn)象。,區(qū)域發(fā)展論：新區(qū)以建設(shè)完整的居住小區(qū)為目標(biāo)，舊城改造以提高居住質(zhì)量 為目標(biāo)。共設(shè)置六個(gè)居住區(qū)，每個(gè)居住區(qū)2—5萬人。 人口變遷論：規(guī)劃2010年城區(qū)人口發(fā)展到25萬人，城區(qū)用地50平方公里；2020 年城區(qū)人口發(fā)展到40萬人

10、，用地80平方公里。,我們面對(duì)的是怎樣的機(jī)遇？,當(dāng)然，我們還有完善的產(chǎn)品體系。,75萬平米新古典主義建筑群 史詩(shī)巨制,新古典主義風(fēng)格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時(shí)代個(gè)性化的美學(xué)觀點(diǎn)和文化品位。,我們的產(chǎn)品價(jià)值體系,土地價(jià)值：地處新區(qū)核心，對(duì)接主城區(qū)，一河雙公園，高檔社區(qū)名片。功能價(jià)值：城市第一居所、75至135平米均好居住空間。品牌價(jià)值：永順

11、置業(yè)、河南369置業(yè)力作。邊際價(jià)值：原生態(tài)環(huán)境（一河、雙園）、單縣高中。附加價(jià)值：新古典主義院落墅品、風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、水系、景觀體驗(yàn)區(qū)、社區(qū)幼兒園、醫(yī)療服務(wù)等。,,,我們要借的大勢(shì)：,大國(guó)崛起 構(gòu)建和諧城邦,我們的項(xiàng)目總精神：《第一大戰(zhàn)略》要求我們必須站在更高更廣更深的來角度思考整盤的定位和戰(zhàn)略。巧借國(guó)家大勢(shì)，社會(huì)大勢(shì)，文化大勢(shì)和產(chǎn)品趨勢(shì)，完成整盤的借力打力。,支撐點(diǎn)：

12、大國(guó) 大盤今天，中國(guó)的崛起和復(fù)興已經(jīng)成為舉世矚目的不爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)，從打下一片大大的疆土到八百里阿房宮，從深宅大院到百萬豪宅，大盤與大國(guó)的夢(mèng)想一樣是國(guó)家乃至每一個(gè)中國(guó)人的最高夢(mèng)想。 崛起 誕生這是一個(gè)大國(guó)崛起的歷史階段，我們的大盤在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，也是社會(huì)轉(zhuǎn)型的百年見證。 和諧

13、 低碳生活低碳生活，英文全稱為low-carbon life ，就是把生活作息時(shí)間所耗用的能量要盡量減少，從而減低二氧化碳的排放量。低碳生活，對(duì)于我們這些普通人來說是一種生活態(tài)度。,,,,中國(guó)和諧生活新6S標(biāo)準(zhǔn)STREAM 內(nèi)外水景SUNSHINE 陽光（新古典，拱形連廊，坡屋頂）SCOPE 空間（建筑的圍合空間，工作與生活的空間，人與人的交流空間）SCHOOL 學(xué)校（教育）SMART 智能（封閉式物業(yè)

14、，監(jiān)控系統(tǒng)、入戶系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)）STREETMALL社區(qū)步行街商業(yè),我們要建立的東西：,我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力,為什么中國(guó)和諧生活新6S標(biāo)準(zhǔn)必須由我們提出？1、巨盤規(guī)模打造的關(guān)于名流生活的想象 —— 大國(guó)的崛起（誕生）2、東溝河畔，河灣樓盤生態(tài)環(huán)境好 —— 巧借外部資源，大盤應(yīng)運(yùn)而生3、大團(tuán)隊(duì) —— 品質(zhì)生活保障4、多層情景洋房、庭院小高層、沿河風(fēng)情高層

15、，3大產(chǎn)品對(duì)應(yīng)點(diǎn)。 —— 多元化豐富生活形態(tài)5、原生新新古典院落式建筑群（水、陽光、空間、教育） ——原生態(tài)最和諧的景觀建筑形態(tài)6、城市新區(qū)吉向7、社區(qū)雙氣配套,我們的項(xiàng)目總精神,一個(gè)濱水而居的陽光生活王國(guó)，一個(gè)新單縣的精神家園，一種崇尚和諧質(zhì)感的生活方式。

16、概念定位：陽光之下，生活至上產(chǎn)品定位：新古典院景生活,正如我們理解的項(xiàng)目總精神所講，我們寄望于傳遞陽光和諧的生活氛圍，打造濱水新城市，提升項(xiàng)目整體高度。永順城市花園，案名略顯平淡，咋一看來，似乎更符合中小項(xiàng)目的稱謂。我們要做的是，改弦更張，重新命名。,我們項(xiàng)目的整體感覺,案名建議,陽光半島案名釋義：前邊提到，我們著力打造中國(guó)新6S生活標(biāo)準(zhǔn)，其中陽光sunshine作為標(biāo)準(zhǔn)之一。陽光是以和諧的生活質(zhì)感為前提，更符合項(xiàng)目總精神。

17、取名半島，更多兼顧的是沿河樓盤的水文化特征，易聯(lián)想，易傳播，易記憶。,陽光是不同的。,西班牙的熱烈，加州的懶散，北歐的靜美，普羅旺斯的明媚……,所以，以陽光命名的樓盤，總能給人不一樣的陽光,我們倡導(dǎo)的陽光半島，他的陽光朝氣蓬勃，是活力，是希望，是值得憧憬的燦爛未來。,全國(guó)范圍內(nèi)也有很多叫陽光的項(xiàng)目。比如加州陽光、陽光維也納、地中海陽光、陽光西班牙……想一想，是不是每種陽光都能給你不同的聯(lián)想？,那么，陽光半島的呢？,明媚的，燦爛的，純

18、凈的，令人愉悅的，自由暢快呼吸的，充滿生活想象的，居住在水岸旁邊的……,陽光半島在推廣中要給市場(chǎng)傳遞怎樣的信息？,一提到東溝河，能馬上聯(lián)想到陽光半島。,除此之外，陽光半島能賦予給目標(biāo)客戶的是什么？,項(xiàng)目四至：項(xiàng)目四面臨路，每一面都將展現(xiàn)大盤魅力。項(xiàng)目北接勝利路，作為單縣的首席商業(yè)大道，為業(yè)主提供購(gòu)物、出行便利。項(xiàng)目南邊的向陽路，與縣政府門前道路僅一路之隔，與單縣一高臨近，同時(shí)作為社區(qū)主出入口，更多擔(dān)負(fù)著社區(qū)外部形象展示的功能。項(xiàng)

19、目西邊即為濱河路和東溝河，外部景觀資源良好，適宜居住。項(xiàng)目東接創(chuàng)新路，林蔭大道貫穿南北。,我們想說的是，陽光半島給人的印象，他占據(jù)了新城核心區(qū)位，行政單位云集、基礎(chǔ)配套趨于完善，快速對(duì)接主城繁華；他擁有最好的外部景觀資源，繁華寧?kù)o自由切換。,這是目標(biāo)客戶想要的嗎？,可以肯定的是，我們的潛在購(gòu)房群體集中在各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，他們恨不得住在城里最繁華的地方，成為一名城里人。我們的目標(biāo)群里體整體文化水平不高，在他們沒到過現(xiàn)場(chǎng)的情況下，我們要傳遞一

20、種大盤的直觀感覺，有水有景觀有配套，離城區(qū)近，繁華觸手可及。在這種情況下，陽光半島案名應(yīng)運(yùn)而生。,我們不能忽略的一個(gè)事實(shí)單縣城市發(fā)展的格局。城市向東發(fā)展， 老城改造并進(jìn)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，舊城改造以提高生活質(zhì)量為主，目前老城區(qū)樓盤投放量較少。新區(qū)以建設(shè)完整的住宅小區(qū)為主，市場(chǎng)中大盤林立，區(qū)域熱度不低于老城區(qū)。,順勢(shì)而出，陽光半島的形象廣告語,陽光半島，新城中央一個(gè)有水的地方,策略解讀,人類無論再進(jìn)化，也離不開山和水。對(duì)于

21、單縣而言，55%以上的旱地面積，水資源相對(duì)匱乏，水岸居住或許更讓人心存喜悅，夢(mèng)寐以求。,不過，還需稍等，這樣的推廣語雖然直觀，但似乎沒有更直接道出本案的大盤氣勢(shì)，訴求略顯單一。,我們需要更加響亮的口號(hào)，能更加概況項(xiàng)目的特征，能傳遞大盤價(jià)值。我們要給客戶一個(gè)夢(mèng)想的國(guó)度，實(shí)現(xiàn)他們期盼的生活方式。,那么，現(xiàn)在項(xiàng)目的核心定位語就顯得尤其重要,一定要恢弘，因?yàn)橐怀龃蟊P優(yōu)勢(shì)一定要自信，因?yàn)橐o市場(chǎng)足夠的信心一定要宏觀，因?yàn)橐x予項(xiàng)目龐

22、大的價(jià)值基礎(chǔ)一定要理想，因?yàn)橐獫M足萬千期待,讓我們?cè)賹徱曇幌伦陨淼膬?yōu)勢(shì),,,,,,,,,,,,,超級(jí)大盤,城市風(fēng)向標(biāo),1000米東溝河景,濱河公園,上風(fēng)上水,四面臨路,外部教育配套,社區(qū)酒店,雙氣配套,九班幼兒園,運(yùn)動(dòng)場(chǎng),五星會(huì)所,健身娛樂場(chǎng),銀行、郵電局,綠化廣場(chǎng),金牌物業(yè),均好戶型,開發(fā)實(shí)力,商業(yè)步行街,,景觀碼頭,十字景觀軸線,疊泉水系,兒童樂園,環(huán)繞型水系,超市醫(yī)療服務(wù),眾多優(yōu)勢(shì)的疊加，讓我們不得不從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)審視，

23、難道我們僅僅是為了開發(fā)而開發(fā)？為了賣房而賣房？這，顯然不夠。,伴隨新單縣崛起的腳步，我們與當(dāng)代中國(guó)共建—— 75萬㎡世界級(jí)濱水樣板區(qū),順著這個(gè)思路思考下去，備選的定位語也浮出水面——,世界級(jí) 新城市樣板,是作為城市運(yùn)營(yíng)商的自信與使命是源于城市又高于城市的起點(diǎn)是超越常規(guī)地產(chǎn)模式的城市運(yùn)營(yíng)是中國(guó)當(dāng)代城市化進(jìn)程大主題下的歷史命題是我們能給予客戶的、與其他所有項(xiàng)目有天翻地覆不同的價(jià)值——,給你一個(gè)新世界,廣

24、告語,策略核心：河南369置業(yè)、單縣永順置業(yè)巨星聯(lián)袂，營(yíng)建一座面向未來的、充滿人文關(guān)懷的當(dāng)代濱水新城市。,大盤 大國(guó) 6S和諧之城,備選廣告語,策略核心：承運(yùn)大國(guó)崛起，構(gòu)建和諧社會(huì)的大勢(shì)，立意打造中國(guó)當(dāng)代和諧生活新6S標(biāo)準(zhǔn)，重新定義單縣人居。,在眾多分析之后，項(xiàng)目的屬性更清晰的呈現(xiàn)在我們面前接下來，我們的客戶在哪里？,主力客戶,重要客戶,核心 客戶,行政事業(yè)單位的公務(wù)人員,老城區(qū)拆遷客戶,渴望在城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，他們有一定

25、的積蓄，渴望身份的認(rèn)同,,重要客戶,重要客戶,,主力客戶,孫溜鎮(zhèn),黃岡鎮(zhèn),浮崗集鎮(zhèn),高韋莊鎮(zhèn),,單縣,單城鎮(zhèn),萊河鎮(zhèn),郭村鎮(zhèn),朱集鎮(zhèn),終興鎮(zhèn),李新莊鎮(zhèn),楊樓鎮(zhèn),徐寨鎮(zhèn),曹馬集鎮(zhèn),蔡堂鎮(zhèn),時(shí)樓鎮(zhèn),張集鎮(zhèn),,,,,,,,,,,,,,不容質(zhì)疑，全縣19個(gè)鎮(zhèn)，23個(gè)鄉(xiāng)作為我們深度挖掘的對(duì)象。,孫溜鎮(zhèn),黃岡鎮(zhèn),浮崗集鎮(zhèn),高韋莊鎮(zhèn),,單縣,單城鎮(zhèn),萊河鎮(zhèn),郭村鎮(zhèn),朱集鎮(zhèn),終興鎮(zhèn),李新莊鎮(zhèn),楊樓鎮(zhèn),徐寨鎮(zhèn),曹馬集鎮(zhèn),蔡堂鎮(zhèn),時(shí)樓鎮(zhèn),張集鎮(zhèn),,,,,,

26、,,,,,,,,根據(jù)地緣論劃分目標(biāo)購(gòu)房群體區(qū)域，我們把目標(biāo)群體區(qū)域劃分為“兩只雞蛋” ，左側(cè)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為次重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，右側(cè)部分為重點(diǎn)象征。,,,,,縣城中心的客戶群體向新區(qū)的東遷，以及南區(qū)的北遷，也將是重要的客戶來源。,商業(yè)主軸,商業(yè)主軸,中央行政區(qū)縣城新區(qū),老城區(qū),科研文教區(qū),本案,,,,,工業(yè)區(qū),工業(yè)區(qū),工業(yè)區(qū),,,作為我們挖掘的主力群體，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶他們?yōu)槭裁匆M(jìn)城？,中國(guó)的農(nóng)村有大量的過剩勞動(dòng)力要到城里去，城里要給他們提供就業(yè)

27、的機(jī)會(huì)，要有房子，用官方的說法就是“城市化進(jìn)程”?？赡苣阍诔鞘欣锔杏X不到，我喜歡到農(nóng)村走一走，發(fā)現(xiàn)所有生活在農(nóng)村的父母親，他們心里都盼望自己的兒女能到城里去，過上跟電視里面一樣的生活，他們覺得他們這一代人受了苦，只有讓自己的兒女們進(jìn)了城，才能夠過上好日子，這個(gè)實(shí)際上是一個(gè)非常強(qiáng)烈的愿望。我想這也可能是一個(gè)城市化進(jìn)程中最重要的一個(gè)源動(dòng)力，如果沒有這個(gè)源動(dòng)力，都跟法國(guó)人一樣，吃飽了就到沙灘睡覺去了，可能也就不會(huì)有中國(guó)城市化的進(jìn)程

28、。,,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在清華大學(xué)演講的言論,怎么吸引他們進(jìn)城？下面，上演我們的營(yíng)銷五部曲。,,《整風(fēng)運(yùn)動(dòng)》,,毛主席的思想：攻心之戰(zhàn)，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；,第一部：,通過舉辦“引領(lǐng)單縣生活革命”和諧人居高峰論壇，邀請(qǐng)業(yè)界名流人士和專家學(xué)者參加，通過他們的影響力，吸引媒體和廣大客戶的關(guān)注； 從思想上顛覆客戶的原有生活方式，以王者姿態(tài)對(duì)城市現(xiàn)在居住形態(tài)提出質(zhì)疑，激起客戶對(duì)項(xiàng)目美好生活的向往和憧憬；,策略一：營(yíng)銷中心開放

29、暨“引領(lǐng)單縣生活革命”城市論壇,《滿城盡帶黃金甲》,以強(qiáng)大、震撼的場(chǎng)面沖擊你的視野放眼全城，別無他人,第二部：,策略二：大盤推廣＆明星代言造勢(shì),1.立勢(shì)，高舉高打，多級(jí)引爆：通過項(xiàng)目前期高舉高打，多種手段集中引爆，快速樹立項(xiàng)目在新區(qū)的霸主地位；2.造勢(shì)，一個(gè)點(diǎn)引爆全局：通過本案75萬平米超大體量恢弘面世，通過多種媒體全面出擊，在某一極階段通過視覺壟斷，以聚焦?fàn)I銷的力量從氣勢(shì)上打倒對(duì)手，吸引目標(biāo)客戶；另一方面，邀請(qǐng)明星代言，引起

30、新聞媒體的報(bào)道和客戶的高度關(guān)注，營(yíng)造一種火爆的氛圍 ，刺激和吸引目標(biāo)客戶；,《農(nóng)村包圍城市》,滲透式宣傳，貫徹自下而上的基本方針,第三部：,我 要 進(jìn) 城,《變色龍》,色彩不斷變化，適應(yīng)周邊環(huán)境萬千變化,第四部：,策略四：推陳出新，避免大盤市場(chǎng)疲軟,1、依托項(xiàng)目產(chǎn)品特性，產(chǎn)品細(xì)節(jié)等各自不同特點(diǎn)推向市場(chǎng)：根據(jù)一期項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，以產(chǎn)品細(xì)節(jié)差別，亮點(diǎn)，分批次多頻次推向市場(chǎng)，時(shí)刻以新品推向市場(chǎng)；,《花開錦繡》,花開后的錦繡盛景著實(shí)動(dòng)人

31、，邀請(qǐng)客戶參觀，以美景打動(dòng)客戶，展開勾魂的視覺體驗(yàn)；,第五部：,策略五：現(xiàn)房實(shí)景，體驗(yàn)式營(yíng)銷,1.前期建立景觀樣板區(qū)、樣板樓，以實(shí)景打動(dòng)客戶：建議項(xiàng)目前期啟動(dòng)景觀樣板區(qū)、樣板樓，同時(shí)一些配套資源也先行啟動(dòng)，通過實(shí)景打動(dòng)客戶，同時(shí)也彰顯公司開發(fā)實(shí)力；2.中后期，通過現(xiàn)房實(shí)景商業(yè)街，感動(dòng)客戶：隨著工程的不斷推進(jìn)，項(xiàng)目一期現(xiàn)房、商業(yè)街逐步呈現(xiàn)，因此借助其現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，打動(dòng)客戶；,體驗(yàn)式營(yíng)銷——接待流程設(shè)計(jì),舉高打低,項(xiàng)目形象走中高端產(chǎn)品路線

32、，以世界級(jí)新城市樣板為引導(dǎo)，以略高于市場(chǎng)價(jià)入市，后期通過折扣實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比。,高舉高打,一期產(chǎn)品快速出形象，采用多次開盤形成市場(chǎng)熱議話題。,自下而上,始終堅(jiān)持農(nóng)村包圍城市方針，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)直通車1對(duì)1營(yíng)銷。,,,項(xiàng)目整體推盤策略：,A,,,A,B,,C,D,D,一期分4批推：A（位置略差多層+臨路小高層） B（兩棟景觀多層+內(nèi)部小高層） C（預(yù)留景

33、觀多層） D（臨街小高層+臨河高層）,景觀體驗(yàn)區(qū),會(huì)所,,,●,,多層樣板樓,●,,小高層樣板房,,,,人行看房路線,,,會(huì)所門前景觀廣場(chǎng),體驗(yàn)區(qū)建議——,價(jià)格策略,高價(jià)入市樹立產(chǎn)品形象，通過后期的折上折的策略，拉低價(jià)格，實(shí)現(xiàn)較高性價(jià)比。按照產(chǎn)品的戶型、朝向、景觀面、河景景觀面的不同，確定不同的價(jià)格差。一期整體銷售均價(jià)預(yù)估：3000元/㎡。,戶型朝北的產(chǎn)品低價(jià)銷售，戶型朝向南但是景

34、觀朝向不好的產(chǎn)品以平價(jià)銷售，戶型朝向河岸、景觀面較廣的產(chǎn)品提高價(jià)格、作為溢價(jià)的產(chǎn)品重點(diǎn)銷售。靠近馬路，環(huán)境較為噪雜的戶型通過團(tuán)體客戶快速銷售，避免劣勢(shì)戶型積壓?？砂凑珍N售期將大、中、小戶型合理搭配，可擴(kuò)大銷售圈層，避免客戶的流失，同時(shí)也避免了大戶型積壓滯銷。,2011年，永順置業(yè)決戰(zhàn)年,決戰(zhàn)年整合攻擊戰(zhàn)略,第一階段：入市準(zhǔn)備階段2011.1月- 2011.2月目標(biāo)：話題入市；品牌亮相

35、 2011.3月-2011.5月 第二階段：蓄銷攻擊階段 目標(biāo)：明星代言樓盤集中發(fā)力；鄉(xiāng)鎮(zhèn)直通車開通，認(rèn)籌啟動(dòng) 2011.6月-2011.7月

36、 第三階段：開盤攻擊階段 目標(biāo)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面滲透，鄉(xiāng)鎮(zhèn)看房直通車直達(dá)；強(qiáng)勢(shì)開盤 2011.8月- 2011.9月 第四階段：持續(xù)期

37、 目標(biāo)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)持續(xù)滲透； 第五階段：二次高潮 2011.10月-11月

38、 目標(biāo)：27萬平米現(xiàn)房落成，籌劃再次開盤 永順置業(yè)決戰(zhàn)年

39、 第六階段：一期二批開盤 2012.1月,,,,,,,,第一階段：入市準(zhǔn)備階段時(shí)間：2011年1月---2月目的：項(xiàng)目入市前期工作準(zhǔn)

40、備推廣主題：以世界的名義重新定義這座城策略思路：利用營(yíng)銷中心落成制造話題。在縣城范圍以形象廣告快速占領(lǐng)市場(chǎng)。啟動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)看房直通車摸排工作。組織縣城企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)，解決第一筆資金。,,形象模塊：□項(xiàng)目標(biāo)志VI系統(tǒng)　□現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝設(shè)計(jì)　　　　　□戶外道路導(dǎo)示牌、路牌設(shè)計(jì)　□售樓部包裝 □ 售樓部精神堡壘 □樓頂激光燈 □大型LED,,,,公關(guān)模塊：活動(dòng)一：陽光半島營(yíng)銷中心落成慶典活動(dòng)，吸引人氣；　　　　　

41、活動(dòng)二：“引領(lǐng)單縣生活革命”高峰論壇，廣邀地產(chǎn)權(quán)威與 業(yè)內(nèi)人士參加，共同探討未來人居，激起客戶對(duì)未來生活的 憧憬。,推廣內(nèi)容,廣告模塊：□戶外廣告：以世界的名義重新定義這座城,,,體現(xiàn)尊貴的社區(qū)圖騰,室外激光燈照明，夜空不再孤單,LED大屏，隨時(shí)更新項(xiàng)目銷售信息,第二階段：蓄銷攻擊階段時(shí)間：2011年3月---5月目的：迅速引爆項(xiàng)目，提升知名度，認(rèn)籌啟動(dòng)；推廣主題：以冠軍的名

42、義重新定義這座城策略思路：□邀請(qǐng)九球天后，中國(guó)山東籍冠軍選手潘曉婷代言樓盤，對(duì)市場(chǎng)傳遞，住在陽光半島，你就是生活的冠軍，進(jìn)行全城造勢(shì)?！踅档驼J(rèn)籌門檻，凡繳納定金者可獲得會(huì)員卡，享受5%的開盤優(yōu)惠，凡是認(rèn)籌期間繳納總房款費(fèi)用一半以上者，在已優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再享受到九折的優(yōu)惠。 □看房直通車集中看房：各鎮(zhèn)設(shè)立看房報(bào)名點(diǎn)，集中時(shí)間統(tǒng)一看房，形成看房的熱烈氣氛。,□團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策：每30組客戶為一個(gè)團(tuán)組，確認(rèn)繳納定金后可享受團(tuán)購(gòu)8折優(yōu)惠□老

43、帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策：凡是已經(jīng)認(rèn)籌過客戶介紹新客戶并參加認(rèn)籌者，可享受3年 免物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠，凡是介紹客戶參與認(rèn)籌并最終簽訂商品房買賣合同者可享受 300元的獎(jiǎng)勵(lì)。第二階段蓄客目標(biāo)：不低于1500組。,,形象模塊： □現(xiàn)場(chǎng)圍擋更換　□戶外道路導(dǎo)示、路牌更換,,,,公關(guān)模塊：活動(dòng)1：山東籍9球天后潘曉婷代言樓盤，以冠軍對(duì)冠 軍，以九球冠軍對(duì)生活冠軍，認(rèn)籌活動(dòng)當(dāng)天蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，

44、 凡前100名認(rèn)籌者，可獲冠軍專用球桿。 活動(dòng)2：冠名《歡樂中國(guó)行》，考慮到冠名費(fèi)將近300 萬，暫不列為首要公關(guān)活動(dòng)。,推廣內(nèi)容,廣告模塊：戶外廣告：以冠軍的名義重新定義這座城,,,潘曉婷（Xiao-Ting Pan，1982年2月25日－），山東濟(jì)寧人，中國(guó)職業(yè)臺(tái)球花式九球打法女選手；曾世界最高排名第四，被譽(yù)為是中國(guó)的“九球天后”。主要獎(jiǎng)項(xiàng)：10年廣州亞運(yùn)會(huì)美式九球單打冠軍0

45、9年日本大阪世界九球錦標(biāo)賽冠軍07年女子花式臺(tái)球世錦賽的冠軍07年大湖經(jīng)典賽冠軍,為什么選潘曉婷做形象代言人？,她的冠軍獎(jiǎng)項(xiàng)，能對(duì)接我們的大盤姿態(tài)；她的桿法球技，能對(duì)接我們對(duì)生活標(biāo)準(zhǔn)的苛求；她的迷人氣質(zhì)，讓眾多處在80后主要購(gòu)房群體為之傾倒；她的安靜端莊，符合我們大盤快中求穩(wěn)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低的渴望被保護(hù)的心理安全感。她甜美的笑容，更符合我們對(duì)于陽光生活感覺的定位。她的故鄉(xiāng)，山東濟(jì)寧，她以主人翁的姿態(tài)代言，更能產(chǎn)生一呼百應(yīng)

46、的追捧。最重要的是，我們的目標(biāo)客戶能與明星面對(duì)面，提升我們的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌價(jià)值。,第三階段：開盤攻擊階段時(shí)間：2011年6月-7月目的：□項(xiàng)目迅速開盤，快速化解前期廣大認(rèn)籌客戶。□借勢(shì)顧云昌等專家的考察及頒獎(jiǎng)，提升項(xiàng)目知名度□借助樣板樓、景觀示范區(qū)開放等重要事件實(shí)施體驗(yàn)式強(qiáng)銷□借助潘曉婷開盤蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，引發(fā)搶房熱潮。推廣主題：以金牌的名義重新定義這坐城策略思路：□此一階段，樣板樓、景觀示范區(qū)等展示條件全部到位，通過體驗(yàn)式

47、營(yíng)銷刺激客戶下定；□2011年山東10大宜居明盤、2011年CIHAF大獎(jiǎng)花落單縣，單縣人居再攀新高度。CIHAF全稱中國(guó)（深圳）國(guó)際住宅與建筑科技展覽會(huì),□持續(xù)深挖重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，在開盤當(dāng)天鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶成交可再享受認(rèn)籌折扣的99折?！踵l(xiāng)鎮(zhèn)廣告更換，以更具震撼的優(yōu)惠遍布全鎮(zhèn)大街小巷，造成全面轟動(dòng)效應(yīng)?！蹰_盤前三天組織10輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)看房車全天候帶客戶到場(chǎng)?！鯀⒓诱J(rèn)籌并繳納定金的客戶均可憑會(huì)員卡參與抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)從家電到日用品不等。 □潘曉婷蒞

48、臨開盤現(xiàn)場(chǎng)，快速提高簽單率。一期整體開盤成交率達(dá)到50%。,,形象模塊： □維持原有包裝　□道旗更換,,,,公關(guān)模塊：活動(dòng)1：“顧云昌等專家考察項(xiàng)目并頒獎(jiǎng)”　　 活動(dòng)2：陽光半島一期封冠開盤。,推廣內(nèi)容,廣告模塊：戶外內(nèi)容：以金牌的名義重新定義這座城,,,第四階段：持續(xù)強(qiáng)銷期時(shí)間：2011年8月---9月目的：□借助項(xiàng)目良好的銷售態(tài)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目二次升溫□利用看房直通車滲透鄉(xiāng)鎮(zhèn)。推廣主題：以生態(tài)的名義重新定義這

49、座城策略思路：□利用前期開盤火爆銷售的勢(shì)頭繼續(xù)進(jìn)行持續(xù)強(qiáng)化□堅(jiān)定大形象的同時(shí)兼顧產(chǎn)品□鄉(xiāng)鎮(zhèn)持續(xù)滲透，鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定地點(diǎn)報(bào)名，看房直通車直達(dá)。一期整體銷售率達(dá)到60%。,,形象模塊：□以生態(tài)的名義重新定義這座城,,,,公關(guān)模塊：活動(dòng)：正逢夏季，夏夜蟬鳴，在濱河公園舉辦盛大啤酒節(jié) PARTY，縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶形成全面互動(dòng)。,推廣內(nèi)容,廣告模塊：戶外廣告：以生態(tài)的名義重新定義這座城,第五階段：二次高潮時(shí)間：

50、2011年10月---11月目的：□利用一期27萬全現(xiàn)房實(shí)景的震懾力再次出擊推廣主題：以大師的名義重新定義這座城策略思路：□鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定報(bào)名持續(xù)，看房車不間斷發(fā)派，□以一期的快速熱銷帶動(dòng)第二波熱銷高潮。一期整體銷售率達(dá)到60%?！醅F(xiàn)房實(shí)景觸動(dòng)了誰的神經(jīng)？由陽光半島超前定制的未來生活33大標(biāo)準(zhǔn)。,,形象模塊：□以大師的名義重新定義這座城市,,,,公關(guān)模塊：活動(dòng)：“VIP客戶答謝酒會(huì)暨一期二批房源認(rèn)籌活動(dòng)”,推廣內(nèi)容,廣告模

51、塊：戶外廣告：以大師的名義重新定義這座城市,第六階段：二次開盤時(shí)間：2012年1月目的：□利用一期27萬全現(xiàn)房實(shí)景的震懾力再次出擊□ 利用年前返鄉(xiāng)客的回家，迎來項(xiàng)目第二次開盤推廣主題：全國(guó)的單縣人都看好陽光半島策略思路：□鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定報(bào)名持續(xù)，看房車不間斷發(fā)派；□針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的優(yōu)惠再次啟動(dòng)□針對(duì)外地的單縣人回家推出特價(jià)購(gòu)房特惠。一期整體銷售率達(dá)到75%以上。,,形象模塊：□全國(guó)的單縣人都看好陽光半島,,,,公關(guān)模塊：