德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價(jià)值評(píng)價(jià)

1、德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價(jià)值評(píng)價(jià)摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的地位越來(lái)越重要。但是，在一級(jí)土地開發(fā)過(guò)程中最常遇到的一個(gè)技術(shù)問(wèn)題――土地價(jià)值評(píng)價(jià)問(wèn)題，卻一直困擾著從業(yè)者。目前對(duì)一級(jí)土地開發(fā)中土地地塊的價(jià)值評(píng)價(jià)很難形成一致的結(jié)論，原因有兩方面，一方面是土地價(jià)值評(píng)價(jià)本身涉及的因素很多，有經(jīng)濟(jì)的、環(huán)境的、景觀的、交通的、文化的，等等；另一方面是從業(yè)者對(duì)土地價(jià)值影響因素判斷很不統(tǒng)一，也就是影響因素的數(shù)量不統(tǒng)一；即使在影響因素?cái)?shù)

2、量上統(tǒng)一以后，對(duì)各個(gè)影響因素對(duì)土地價(jià)值的影響程度也不統(tǒng)一，所以很難形成一致的土地價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)論。本文給出了一種土地價(jià)值評(píng)價(jià)的方法，可以解決上述的問(wèn)題。關(guān)鍵詞：土地價(jià)值評(píng)價(jià)德爾菲法影響因素因素勢(shì)等勢(shì)線中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：引言在一級(jí)土地開發(fā)中，經(jīng)常要遇到的一個(gè)技術(shù)問(wèn)題就是土地地塊價(jià)值評(píng)價(jià)問(wèn)題。也就是說(shuō)在土地開發(fā)的范圍確定以后，根據(jù)規(guī)劃的要求對(duì)開發(fā)范圍進(jìn)行了規(guī)劃，或者根據(jù)規(guī)劃道路，或者根據(jù)二級(jí)開發(fā)的方便性，把開發(fā)范

3、圍內(nèi)的土地進(jìn)行了地塊劃分。地塊劃分形成以后，就要對(duì)各個(gè)地塊的土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)――到底是哪一塊土地的價(jià)值高些，哪一塊土地的價(jià)值低些；有了土地價(jià)值評(píng)價(jià)的結(jié)論后，就可以對(duì)一級(jí)土地開發(fā)的類：內(nèi)部因素和外部因素，前六個(gè)因素是內(nèi)部因素，最后一個(gè)是內(nèi)部因素。本文認(rèn)為，只有在內(nèi)部因素基本相同的情況下，才有可能對(duì)不同地塊進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)價(jià)，如果內(nèi)部因素有很大的差異，那么就不具備土地價(jià)值評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。12影響因素對(duì)土地價(jià)值的影響方式影響因素土地價(jià)值影響的方式有

4、兩種，一種是點(diǎn)源狀的輻射方式，一種是線源式的輻射方式。在現(xiàn)實(shí)的條件下，影響方式可能是沒有規(guī)律的點(diǎn)源式或線源式輻射，在本文中假設(shè)都是有規(guī)則的輻射方式。具體的說(shuō)，商業(yè)服務(wù)因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、產(chǎn)業(yè)因素、文化因素一般都是點(diǎn)源式的影響方式，而道路交通因素、景觀因素一般都是線源式的影響方式，當(dāng)然在實(shí)際的應(yīng)用中要根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)判斷影響方式。下面分別說(shuō)明兩種影響方式。13點(diǎn)源式影響方式所謂點(diǎn)源式影響方式就是以某個(gè)中心點(diǎn)向四周輻射的方式，類似物理學(xué)上的

5、機(jī)械勢(shì)能表示方式：在一個(gè)地球平面上，存在一座規(guī)則的半徑和高度相等的圓錐體山體，那么圓錐體的表面上等質(zhì)量的物體的勢(shì)能和它所在的高度成正比。確定影響因素的中心點(diǎn)作為圓錐體的圓心，以我們考察的距離圓心最遠(yuǎn)的地塊的中心點(diǎn)到圓心的距離為半徑做一個(gè)圓錐體，那么該因素對(duì)其周邊地塊的價(jià)值影響就可以用類似物理勢(shì)能的方式描述。借用物理學(xué)的勢(shì)能概念，我們稱這個(gè)影響因素對(duì)地塊的影響為點(diǎn)源因素勢(shì)，用圖1表示。把因素勢(shì)相等的各點(diǎn)連接起來(lái)就形成了等勢(shì)線，如圖1所示的