洪湖市A土地價值評估研究.pdf

1、土地是人類社會發(fā)展中一切生產(chǎn)所必須的物質(zhì)條件，也是一種稀缺和難以替代的資源。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，土地資產(chǎn)和資金在國家、集體、單位和個人之間不斷轉(zhuǎn)換，在買賣和轉(zhuǎn)換土地資產(chǎn)時必然面臨一個突出而重要的問題——土地估價。土地估價不僅能調(diào)控土地市場供需和反映經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，而且是調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間利益關(guān)系的保障。但是，由于我國土地市場，特別是小城鎮(zhèn)土地市場尚未完全發(fā)育，土地估價法規(guī)尚不健全，土地估價技術(shù)尚有待提高，因此，在地價評估尤其是小城

2、鎮(zhèn)地價評估中出現(xiàn)了諸多問題和現(xiàn)實困難，影響了估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
　　本文在闡述國內(nèi)外學(xué)者對土地價值和土地價值評估等相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合小城鎮(zhèn)土地價值評估的發(fā)展現(xiàn)狀，對洪湖市鎮(zhèn)級商業(yè)用地A土地進行地價評估。本文在全面分析A土地基本情況及其地價影響因素的基礎(chǔ)上，綜合考慮各評估方法的適用性與優(yōu)劣，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益還原法評估A土地價值。在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，對影響地價的容積率、區(qū)域因素和個別因素分別進行修正。在

3、容積率修正過程中，利用Eviews7計量軟件，采用擬合樣點地價回歸方程方法得到容積率與地價之間關(guān)系的函數(shù)，科學(xué)地測算出容積率修正系數(shù)。在收益還原法中，選擇市場比較法估算A土地潛在租金價格，成為確定土地純收益這一參數(shù)值的關(guān)鍵。采用兩種方法綜合確定還原利率，一定程度上提高了還原利率的精確性。最后，取兩種評估方法的算數(shù)平均值完成對A土地價值的獨立評估，為小城鎮(zhèn)土地價值評估確立規(guī)范有效的評估方法和程序提供借鑒。同時，通過此次評估，獲得相關(guān)啟示，