房地產項目并購的財稅分析與審計服務

1、房地產項目并購的財稅分析與審計服務摘要：近年來房地產已成為我國地方經濟的支柱產業(yè)，房地產企業(yè)并購案例數量也日益增加，但在并購過程中有些成功的案例，也有失敗的案例，本文力求通過財務、稅收的視角分析房地產企業(yè)并購過程中存在的問題。給讀者勾畫出房地產項目并購過程中，買賣雙方不得不考慮的相關因素。關鍵詞：房地產；并購；財稅；審計一、現(xiàn)有房地產項目法人狀況（一）目前我國房地產項目法人狀況主要為：項目部形式和項目公司形式。項目部形式：即房地產公司取

2、得土地使用權后，將土地使用權登記在本房地產公司名下，或者成立一個分公司登記在分公司名下。以后該項目的所有運作均以總公司的名義進行。項目公司形式：即母公司取得土地使用權后，母公司新注冊成立一個子公司，將取得土地使用權登記在子公司名下。以后該項目的所有運作均以子公司名義進行。（二）各種形式運作的利弊分析1、項目部形式優(yōu)勢：一是合并納稅，尤其是企業(yè)所得很多主業(yè)為非房地產的國有企業(yè)，如果下屬有房地產企業(yè)，即面臨著房地產企業(yè)退出的任務。2003年

3、以來，國務院國資委確定了16家以房地產企業(yè)作為主業(yè)的中央企業(yè)，三級房地產企業(yè)的數量由728家減少到373家，2014年4月又確定了78家央企退出房地產行業(yè)?？梢娊谡咝苑康禺a企業(yè)轉讓，已成為房地產企業(yè)改革的主力軍。2、投資商盡快回籠資金需要。房地產行業(yè)投資大、政策風險大、資金回籠周期長，投資商進入房地產行業(yè)后可能面臨著到期貸款違約、宏觀調控導致滯銷等影響，產生資金鏈斷裂，使得投資商不得不進行項目整體轉讓。3、上下游行業(yè)整合的需要。這一

4、類情況常見于房地產企業(yè)與商業(yè)企業(yè)之間進行，商業(yè)企業(yè)需要經營場地，房地產企業(yè)提供場地，因而由商業(yè)企業(yè)出資購買房地產項目成為房地產并購的一種形式。三、并購方式對轉讓方財稅的影響作為房地產項目的轉讓方，出售房地產項目也是兩種形式，即：項目直接轉讓和房地產項目公司股權轉讓。轉讓方式不同對轉讓方的利潤和稅費都產生非常大的影響。下面從轉讓方的角度分析兩種轉讓方式的影響：（一）項目直接轉讓：即總公司將登記在名下的房地產項目轉讓給另一方，屬于不動產銷售