我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、土地儲(chǔ)備是城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心通過征用、收購(gòu)、置換、轉(zhuǎn)制、收回等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心組織進(jìn)行職工和居民的安置、房屋拆遷、土地平整等一系列土地整理工作后，將土地儲(chǔ)備起來(lái)，再根據(jù)城市規(guī)劃和城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)。2008年10月12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過了中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定中也強(qiáng)調(diào)指出合理進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，創(chuàng)新土地制度。這都

2、說明了土地改革對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，通過實(shí)行土地有償有期限使用，形成土地市場(chǎng)。在這種土地制度框架下，國(guó)家是惟一的土地所有者，國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級(jí)市場(chǎng)：從國(guó)家取得的合法土地使用權(quán)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地二級(jí)市場(chǎng)。土地儲(chǔ)備制度的這一現(xiàn)象的出現(xiàn)不是偶然的，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然結(jié)果。

3、　　 隨著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的推行和發(fā)展，我國(guó)土地市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但由于我國(guó)建立土地儲(chǔ)備制度的時(shí)間還不長(zhǎng)，尚存在一些不夠完善的地方。缺乏法律法規(guī)的支撐，沒有明確的法律地位，在實(shí)踐中出現(xiàn)了許多的問題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)定位模糊，責(zé)任、權(quán)利不明確，土地儲(chǔ)備策難以有效實(shí)施，且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，土地儲(chǔ)備制度的公平、公正性很難保證等等。這些問題影響到我國(guó)土地市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備制度的系統(tǒng)建設(shè)，建立多渠道資金籌集，保障

4、土地儲(chǔ)備順利進(jìn)行，才能使土地儲(chǔ)備更好的服務(wù)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。本文通過對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制及目前的發(fā)展現(xiàn)狀的剖析，指出了土地儲(chǔ)備三個(gè)環(huán)節(jié)即土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)運(yùn)作過程中的問題，并針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題做出了科學(xué)的分析。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中，存在著明顯的尋租現(xiàn)象。在土地收購(gòu)環(huán)節(jié)中，一些地方政府片面追求“以地生財(cái)”，幾乎一切征地項(xiàng)目都搭車公共利益，隨意出讓，批租國(guó)有土地。還有一些開發(fā)區(qū)“圈而不用”、“儲(chǔ)而不用”，真正的工業(yè)企業(yè)又征不

5、到地，影響了企業(yè)的再發(fā)展；在土地儲(chǔ)備過程中，城市政府在土地資源配置和土地利益的分配問題上，有強(qiáng)烈的追求地方經(jīng)濟(jì)利益的趨向。當(dāng)國(guó)家的利益與地方利益有所沖突時(shí)，地方政府必然要竭力維護(hù)地方利益，從而導(dǎo)致地方政府與中央政府之間的尋租活動(dòng)的出現(xiàn)。土地供應(yīng)過程中，這種尋租行為表現(xiàn)在政府與開發(fā)商的博弈，其焦點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)開發(fā)商的授權(quán)上。本文的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)就在于土地收購(gòu)儲(chǔ)備中的博弈分析。這包括中央政府和地方政府的博弈分析，地方政府不同屆之間的征地博弈分析，政

6、府與開發(fā)商的博弈分析。
　　 本文在深入分析土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制各個(gè)程序的基礎(chǔ)上提出了一個(gè)適合我國(guó)土地儲(chǔ)備制度有效運(yùn)行機(jī)制的基本框架，并對(duì)完善土地儲(chǔ)備的管理措施進(jìn)行了探討。建立健全城市土地利用規(guī)劃制度，科學(xué)客觀評(píng)價(jià)儲(chǔ)備土地實(shí)際價(jià)值，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的管理，建立社會(huì)化的資金籌措機(jī)制，加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)控制以及貸款的控制，確定合理的土地收購(gòu)價(jià)格。加強(qiáng)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中的法律法規(guī)。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度從表面上看，既是土地儲(chǔ)備，也是資金儲(chǔ)備，

7、土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)作過程中需要大量資金，這成為土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度順利實(shí)施的關(guān)鍵所在。通過擴(kuò)大籌資渠道、土地儲(chǔ)備過程中開發(fā)項(xiàng)目方式多樣化等手段，合理確定土地收購(gòu)價(jià)格等從資金流入方向和資金流出方向的來(lái)構(gòu)建資金內(nèi)部良性循環(huán)體系。并提出要提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有資金的比例才是保證土地收購(gòu)儲(chǔ)備過程中資金順利流動(dòng)的根本。土地收益分配體系也是土地收購(gòu)儲(chǔ)備財(cái)政保障制度必不可少的組成部分。正如十七屆三中全會(huì)所提倡的，在土地制度改革中，必須探索一條滿足工業(yè)化、城