公平理論視角的城市居民住房承受能力研究.pdf

1、隨著1998年城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，市場機(jī)制已經(jīng)在住房領(lǐng)域全面深入，在住房資源配置方面發(fā)揮了重要的作用。但2003年以來，我國住房市場逐步暴露出總量失衡、結(jié)構(gòu)失調(diào)、價(jià)格上漲過快、住房保障缺位等一系列問題，城市中低收入家庭面臨的住房承受能力問題逐步凸顯。如何科學(xué)地測度居民住房承受能力，歸納住房承受能力分異的特點(diǎn)，闡釋其分異原因，結(jié)合居民的主觀意愿和感受合理地評判住房承受能力的公平性，對如何提高城市居民住房承受能力水平、促進(jìn)住房公平具有重

2、要意義。
　　 論文首先結(jié)合公平理論，剖析了城市居民住房承受能力的內(nèi)涵，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、消費(fèi)行為理論構(gòu)建城市居民住房承受能力的測度方法并實(shí)證。其次，根據(jù)實(shí)證歸納了居民住房承受能力分異的特征并闡釋了分異原因。第三，從心理層面研究了居民住房承受能力與主觀意愿支付價(jià)格、住房配置滿意度之間的關(guān)系。
　　 本文研究的主要結(jié)論有：(1)住房公平問題的核心實(shí)際上是不同收入階層居民住房承受能力的問題。在研究城市居民住房承受能力時，要從物質(zhì)

3、與心理兩個層面來理解住房承受能力的內(nèi)涵。(2)運(yùn)用效用函數(shù)可加性原理、剩余收入理論構(gòu)建了測度居民住房承受能力的新方法，即ELES-MHAI模型，用MHAI 值測度家庭住房承受能力水平。經(jīng)過修正后的MHAI 比HAI 更客觀，更具區(qū)分度。(3)家庭收入對居民住房承受能力水平的提高產(chǎn)生了很突出的影響，同時，家庭周期、教育程度、職業(yè)單位等不同，住房承受能力水平也表現(xiàn)出不同的變化規(guī)律。一般地，隨著家庭收入的增長，提高住房承受能力的潛力越大。對于

4、較高收入組樣本家庭，隨著家庭周期的增長，提高住房承受能力水平的潛力是先上升后下降的，即呈倒“U ”型曲線變化；對于低收入組樣本家庭則相反。隨著教育程度的提高，居民家庭提高住房承受能力的潛力要比教育程度低的家庭要大得多。對于職業(yè)單位，職業(yè)單位為行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國企或集體、私營企業(yè)等的家庭及退休人員家庭，提高住房承受能力水平的潛力是依次遞減的；而打零工的家庭的住房承受能力水平反而高于私營企業(yè)單位的家庭和退休人員的家庭。(4)城市居民在住

5、房承受能力水平方面表現(xiàn)出明顯的差異，實(shí)質(zhì)上是城鎮(zhèn)居民在社會網(wǎng)絡(luò)中社會資本形成方面的差異，利益回報(bào)各異，進(jìn)而住房承受能力方面出現(xiàn)分異性。通過教育可以促進(jìn)社會資本提高。分析發(fā)現(xiàn)教育程度較高的家庭一般具有較高的住房承受能力，而存在資本欠缺或回報(bào)欠缺的家庭住房承受能力水平不高。(5)居民家庭住房經(jīng)濟(jì)承受能力是住房價(jià)格心理承受能力的基礎(chǔ)。對于MHAI 值大于1的家庭，在物質(zhì)和心理方面有很強(qiáng)的住房承受能力；MHAI 值小于1的家庭，在經(jīng)濟(jì)承受能力、

6、心理承受能力方面與當(dāng)前住房市場價(jià)格之間存在較明顯的差距。(6)從客觀的住房經(jīng)濟(jì)承受能力層面看，樣本家庭在住房方面存在著明顯的不公平性，現(xiàn)有住房面積越小，住房承受能力水平越低；
　　 現(xiàn)有住房面積越大，住房承受能力水平反而比較高。從主觀的住房心理承受能力層面看，一方面，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有住房面積較小的，住房最大支付意愿價(jià)格與市場價(jià)格之間的差距也越大，反之差距有縮小的趨勢；另一方面，住房承受能力越高，對住房制度改革滿意程度越高，認(rèn)為公平的