流動過剩背景下的房地產(chǎn)市場.pdf

1、我國的房地產(chǎn)市場自形成始，就表現(xiàn)出價(jià)格偏高的格局，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因是多方面的，但貨幣存量過多顯然是其中一個(gè)重要的因素。毫無疑問，當(dāng)代大多數(shù)國家的貨幣保有量是超出其最優(yōu)水平的，尤其當(dāng)一個(gè)國家處于快速發(fā)展階段。我們在分析市場時(shí)，不應(yīng)當(dāng)忽略這一背景。
　　 流動過剩對房地產(chǎn)市場的影響總體是負(fù)面的，它導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格畸高，將普通收入家庭驅(qū)逐出市場，使市場喪失在這一領(lǐng)域的配置作用。但從另一方面看，居高不下的房價(jià)也吸納了部分過剩的貨幣，減緩

2、了通貨膨脹的壓力。同時(shí)，在只留少數(shù)人“炒房”的條件下，泡沫對宏觀經(jīng)濟(jì)的損害能力其實(shí)也被削弱了，因?yàn)槭袌霰罎⒅挥绊懖糠稚鐣蓡T的利益，大多數(shù)人可免受其害。據(jù)此筆者認(rèn)為，在流動過剩無法消除的條件下，片面打壓房價(jià)是沒有意義也難以奏效的。
　　 一般認(rèn)為，房價(jià)偏高與投機(jī)有關(guān)，當(dāng)前政府控制房價(jià)的辦法大多為打擊投機(jī)需求。但投機(jī)需求通常只是導(dǎo)致房價(jià)畸高的表層次的原因。事實(shí)上，在資本市場上將投機(jī)需求擠壓干凈的做法并沒有多少實(shí)際意義。只要市場的

3、基本面是健康的，一定數(shù)量的投機(jī)活動不足以破壞市場。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場必須從解決根本問題入手，而根本問題只有兩個(gè)，一個(gè)是土地問題，一個(gè)就是流動過剩。值得注意的是，土地問題在短期內(nèi)是不可能解決的，而我國流通貨幣過剩的局面在短時(shí)間內(nèi)也不可能扭轉(zhuǎn)，因此我們必須分析流動過剩給房地產(chǎn)市場留下的烙印，研究這種過剩對市場構(gòu)造短期和長期的影響，并設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)救政策。
　　 在存在流動過剩的條件下，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策應(yīng)該是“相機(jī)抉擇”的，而不