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文檔簡介
1、房地產(chǎn)開發(fā)商繳納稅費明細1、營業(yè)稅營業(yè)稅自建建筑物出售,按建筑業(yè)3%繳納;出售不動產(chǎn),按銷售不動產(chǎn)5%繳納;2、附加稅附加稅按營業(yè)稅1012%繳納3、土地使用稅土地使用稅房產(chǎn)開發(fā)商自用、出租、出借房屋,應自交付使用次月繳納。面積稅率(4、6、10、18、25元);如果出售就不用繳納;4、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅出售前不征收,如果出售前自用、出租、出借房屋,應按房屋余值1.2%繳納;5、印花稅印花稅按合同金額0.03%;6、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅按利潤
2、0.25%(廈門)7、土地增值稅土地增值稅增值額(收入減除規(guī)定扣除項目金額以后的余額)適用稅率■避稅渠道1:拖延工期不過無論如何征稅,都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預征來解決,一旦項目還有哪怕一點沒有完工,國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。設想一個小區(qū),完工95%,另外5%拖著不完工,本稅就可以不繳、遲繳,與法是一點問題都沒有。相信如果國家嚴格征稅,由于影響太大,必然迫使一些企
3、業(yè)采取這種消極的方式去避稅?!霰芏惽?:提高人工對于股份公司來說,一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收,就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬科。當然還有類似購買巨額保險等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應用。所以,在這里,先要預祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了,等著加工資吧?!霰芏惽?:搞精裝修目前房地產(chǎn)市場一直以毛胚房為主要供應,使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后,相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本
4、,做精裝修房出售,以減少增值部分從而避稅。也就是說,未來的裝修市場,面對購房者的份額要萎縮,而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加?!霰芏惽?:項目公司那些通過項目公司操作的發(fā)展商多聰明,在預繳征收時期,由于可以開發(fā)完畢就注銷,因此,這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費,相信項目公司制會越來越多。同時,已經(jīng)開發(fā)完畢的項目公司,進行注銷的應該也會逐漸增多。由于具有普遍性影響,而且影響幅度比較大,因此房企為了增加扣除項目、增加成本,土地增殖稅的
5、恢復征收將促使一些企業(yè)做假帳,以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件?!霰芏惽?:轉(zhuǎn)售為租土地增值稅對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè),不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。這就表明,租賃比重比較大的企業(yè),比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn),因此存在內(nèi)部操作空間,從而增大銷售類房產(chǎn)的成本,這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。而這個約定,極其可能促使更多企業(yè)增加租賃
6、比重,改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu),這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助?!霰芏惽?:加快周轉(zhuǎn)很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利,而沒有預提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè),將受到較大沖擊,甚至引起嚴重事件。這將導致行業(yè)集中度提高,從而有利于融資能力強、預先準備好的房企。根據(jù)測算基本可以得知,只要企業(yè)的各項成本占到70%,也就是企業(yè)毛利率在30%以下,那么就可以滿足“增值額未超過扣除項目金額20%的,免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀,建
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