物業(yè)費管理費測算指引書

1、物業(yè)服務(wù)費測算指引1物業(yè)服務(wù)費測務(wù)費測算工作指引算工作指引為規(guī)范擬接管項目物業(yè)服務(wù)費的測算，保證服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)合理，保障物業(yè)經(jīng)營的正常開展，確保公司的可持續(xù)發(fā)展特制定本工作指引。第一章第一章測算前準(zhǔn)算前準(zhǔn)備工作工作1.1與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營銷部等相關(guān)部門聯(lián)系，獲取項目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計圖紙，了解項目物業(yè)類型、基本建設(shè)指標(biāo)、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、機電設(shè)備明細(xì)等項目基本情況，填寫《項目基本情況統(tǒng)計表》（參照附件1）。1.2收集當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)

2、相關(guān)法律法規(guī)，查詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)，了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)相關(guān)政策規(guī)定及專業(yè)服務(wù)市場行情，填寫《當(dāng)?shù)厥袌鲂星檎{(diào)研表》(參照附件2)。1.3通過網(wǎng)絡(luò)、電話、現(xiàn)場調(diào)研等渠道，了解項目周邊樓盤房價、管理水平及服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，填寫《項目周邊樓盤收費調(diào)研情況一覽表》（參照附件3）。1.4根據(jù)項目特點和集團對項目的定位，編寫《項目物業(yè)管理方案》，明確裝備配置計劃、繪制秩序維護員布崗平面圖、確定項目定編人數(shù)（不考慮停車管理、泳池經(jīng)營所需相關(guān)人員）。對

3、于多業(yè)態(tài)綜合項目還需在布崗平面圖上明確各業(yè)態(tài)虛擬專用區(qū)域，統(tǒng)計物業(yè)構(gòu)成及業(yè)務(wù)分?jǐn)傁嚓P(guān)數(shù)據(jù)。第二章第二章測算原算原則2.1物業(yè)服務(wù)費測算根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，采用列舉法測算。2.2物業(yè)服務(wù)費測算時，不計停車管理、泳池經(jīng)營所發(fā)生的人工成本及相關(guān)費用。2.3為簡化計算，項目開辦之初所采購的固定資產(chǎn)和低值易耗品（參照《項目物業(yè)管理方案》中的《裝備配置計劃》）在費用測算時納入固定資產(chǎn)折舊一并計算。2.4對于多業(yè)態(tài)綜合性項目，

4、各項服務(wù)成本按共同分?jǐn)偤透鳂I(yè)態(tài)獨立承擔(dān)分別測算，分業(yè)態(tài)合計，測算出各業(yè)態(tài)各自的管理成本。如：多層住宅成本=多層住宅獨立成本共同分?jǐn)偝杀径鄬幼≌召M面積總收費面積高層住宅成本=高層住宅獨立成本共同分?jǐn)偝杀靖邔幼≌召M面積總收費面積2.5臨街商鋪在2層以上且面積超過5000㎡的，應(yīng)作為獨立業(yè)態(tài)單獨測算，各項目配套的各物業(yè)服務(wù)費測算指引33.1.4表1中稅費=∑表中111項當(dāng)?shù)囟愘M標(biāo)準(zhǔn)（1當(dāng)?shù)囟愘M標(biāo)準(zhǔn)）。3.2人工人工費用測算3.2.1人工費

5、用測算按集團人工綜合成本法測算人工費用包括工資、社會保險、公積金、節(jié)假日加班費、服裝費、住宿費、餐補、高溫補貼、雙薪及獎金以及其他福利。參照附件4《人工綜合成本參考表（2012廣州）》。表2121：人工費用測算表人工費用測算表部門部門崗位崗位人數(shù)人數(shù)（人）（人）人工綜合成本人工綜合成本（元（元月）月）合計金額元）合計金額元）崗位屬性崗位屬性備注備注客服中心項目負(fù)責(zé)人共擔(dān)部門經(jīng)理共擔(dān)副經(jīng)理共擔(dān)客服物業(yè)主管共擔(dān)人事行政助理共擔(dān)客服物業(yè)助理客

6、服收費共擔(dān)廚師共擔(dān)廚工共擔(dān)客服部…客服部小計客服部小計部門經(jīng)理共擔(dān)副經(jīng)理共擔(dān)工程維修主管共擔(dān)工程技師強弱電技工給排水技工綜合維修技工……空調(diào)技工綜合樓工程維修部……工程部小計工程部小計部門經(jīng)理共擔(dān)副經(jīng)理共擔(dān)消防主管共擔(dān)中隊長共擔(dān)大門形象崗共擔(dān)大門秩序崗共擔(dān)監(jiān)控中心共擔(dān)共擔(dān)商鋪固定崗…共擔(dān)商鋪巡邏崗…輪休共擔(dān)保安部……保安部小計保安部小計合計合計表22:22:人工費用分?jǐn)偙砣斯べM用分?jǐn)偙順I(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別多層高層別墅商鋪學(xué)校綜合樓配套中心獨