【商業(yè)地產(chǎn)】上海浦發(fā)博園建筑立面建議報(bào)告2007-32ppt

1、,產(chǎn)品部 2007年8月,浦發(fā)博園項(xiàng)目外立面建議,,思路,新古典主義建筑風(fēng)格別墅外立面建議公寓外立面建議相關(guān)案例介紹,構(gòu)成元素與特征,石材是古典建筑中最主要的媒介強(qiáng)調(diào)對稱性高傾斜的板條屋頂高聳的煙囪、方塔、角樓，精細(xì)雕刻的欄桿，帶花邊的成排天窗,新古典主義建筑風(fēng)格,新古典主義建筑風(fēng)格,克朗的住宅,石材是新古典主義建筑中最主要的媒介采用了古典的手工雕刻石灰石的設(shè)計(jì),紐翰遜的祖屋對稱的山墻、多角形的塔樓、環(huán)繞的門廊、不

2、同木板瓦圖案、懸挑出來的檐口、磚砌體的細(xì)部,,新古典主義建筑風(fēng)格,,,總結(jié),,立面色彩：深色為主基調(diào)，深色塑造精致和穩(wěn)重的大宅風(fēng)范，深色 比淺色更容易增強(qiáng)建筑立面色彩的穩(wěn)定性。建筑主墻上，增加淺色調(diào)的建筑裝飾，例如陽臺細(xì)節(jié)、窗戶細(xì)節(jié)以及其他顏色的立面裝飾，增加建筑的可識別性，同時(shí)避免了建筑主體的單調(diào)和沉悶。立面材質(zhì)：石材容易塑造營造歷史積淀的特別的文化氛圍和情調(diào)，適于展現(xiàn)新古典主義的莊重和尊嚴(yán)，以及歐陸18世紀(jì)鄉(xiāng)村田園風(fēng)格的建

3、筑裝飾，易于營造反樸歸真、置身于大自然的感覺。,思路,新古典主義建筑風(fēng)格別墅外立面建議公寓外立面建議相關(guān)案例介紹,立面分析,公寓立面,別墅南立面,現(xiàn)有風(fēng)格表現(xiàn)：別墅建筑主體表現(xiàn)比較簡約，窗戶、欄桿、入口門洞和外部構(gòu)件裝飾的設(shè)計(jì)等缺乏細(xì)節(jié)的精致感覺，別墅色彩的搭配和材質(zhì)的鋪設(shè)上橫平豎直，容易造成單調(diào)的感覺。公寓建筑主體的色彩搭配對比強(qiáng)烈、缺乏柔和的過渡，材質(zhì)搭配盡量體現(xiàn)品質(zhì)感。,別墅北立面,,,本案立面 建議,,我們的客源具

4、有良好的教育背景、一定文化品位的知識型、技術(shù)型白領(lǐng)階層和事業(yè)成功人士。他們的審美傾向品位更高、更挑剔。他們追求的產(chǎn)品風(fēng)格既要有傳統(tǒng)的美感、又要體現(xiàn)時(shí)代的科技與精神；既要反映產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)值，又忌諱粗俗夸張。風(fēng)格塑造建議公寓建筑主體在傳統(tǒng)的“古典主義建筑中增加時(shí)尚的元素”以超凡脫俗的風(fēng)格和高品質(zhì)吸引客戶別墅 建議在“古典主義建筑中注重提升品質(zhì)和細(xì)節(jié)的打造，以品質(zhì)吸引客戶”,外墻色彩搭配方案 1,屋頂：陶土瓦，高端住宅首選屋面材料

5、：外墻：三段式立面，石材、面磚和涂料協(xié)調(diào)搭配，塑造精致、典雅和質(zhì)樸的建筑風(fēng)格，營造反樸歸真和置身于自然的感覺。勒腳：利用文化石與立面上段區(qū)分、色彩上可以選取白色或者青色的搭配方式，突出建筑基座的穩(wěn)重扎實(shí)，營造歷史積淀的特別文化氛圍。,別墅南立面,別墅正面,光照下的蘑菇石勒腳表現(xiàn),陰暗處的蘑菇石勒腳表現(xiàn),外墻色彩搭配方案 2,屋頂——暗青色板巖外墻——明快的橘黃色或紅色面磚為主基調(diào)，配以白色的檐飾和鑲邊，增強(qiáng)建筑立面的可識別性勒

6、腳——鑒于立面上段顏色較深，建議采用淺色系的石材基底,白色砂巖立面效果,細(xì)部裝飾——材質(zhì)鋪設(shè)建議,材質(zhì)鋪設(shè)——體現(xiàn)錯(cuò)落有致的韻律感凸窗——豎條鋪設(shè)面磚直至頂部，推拉窗——運(yùn)用白色線條勾勒出窗框,,,1,1,細(xì)部裝飾——材質(zhì)鋪設(shè)建議,煙囪——煙囪采用材質(zhì)的搭配，使之跳出上段墻面和屋頂?shù)谋尘吧?細(xì)節(jié)裝飾——窗戶,細(xì)節(jié)裝飾——門門的色彩與墻體色彩的對比門楣、山墻、拱基的裝飾基座和柱礎(chǔ)的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì),細(xì)節(jié)裝飾——欄桿,材質(zhì)選擇——鐵藝欄

7、桿或者石材欄桿鐵藝欄桿——精致的鏤花工藝可以使得建筑整體滋生柔和之美牛腿柱欄桿——增加建筑厚實(shí)、純樸的感覺,羅馬柱和欄桿,,,2,2,細(xì)節(jié)裝飾——欄桿,細(xì)節(jié)裝飾——欄桿,欄桿——牛腿柱欄桿,欄桿——鐵藝和石材組合,欄桿——牛腿柱和面磚的組合,浦發(fā)博園外立面建議——入口門廊,石砌臺階和花壇,羅馬柱,石砌臺階和花壇,細(xì)節(jié)裝飾——建筑外部構(gòu)件裝飾,浦發(fā)博園外立面建議——入口門廊,思路,新古典主義建筑風(fēng)格別墅外立面建議公寓外立面建議

8、相關(guān)案例介紹,公寓立面建議——,方案：上海綠城外墻——二段式立面，黃色高級防水涂料和大理石材質(zhì)組合裙樓——一層采用高品質(zhì)的大理石或者花崗巖材質(zhì)打造精致高雅的感覺,思路,新古典主義建筑風(fēng)格別墅外立面建議公寓外立面建議相關(guān)案例介紹,上海的新古典主義風(fēng)格案例——依云郡,屋頂瓦：“陶土瓦”世界范圍內(nèi)高端住宅首選屋面材料外墻：經(jīng)典三段式。面磚以明快的淡黃橘黃為主基調(diào)，間或點(diǎn)綴灰色于其中，豐富立面效果，和細(xì)節(jié)上的人文關(guān)懷勒腳：與

9、建筑立面上段區(qū)分、勒腳以下采用蘑菇石以亂、碎、色彩較深的搭配方式。整個(gè)建筑顯得沉穩(wěn)莊重,整體風(fēng)格——沉穩(wěn)、典雅的新古典主義,上海的新古典主義風(fēng)格案例——一方新城,真材“石”料，天然花崗巖石材——質(zhì)地緊密，常年如新，高檔住宅品質(zhì)象征真石漆——國際尖端建材產(chǎn)品，外墻裝飾具有極強(qiáng)的立體感和保護(hù)功能，可以阻止惡劣環(huán)境對于建筑的侵蝕。 威盧克斯天窗——來自丹麥的著名品牌，多年致力于研究、生產(chǎn)和銷售斜頂窗和其配套產(chǎn)品60余年,競品樓盤——盛

10、世天地,競品外立面分析——萬科新里程,萬科新里程色彩——深紅色為主體色，材質(zhì)——建筑立面整體以布紋陶土磚、透明玻璃、高級灰啞光涂料、陽臺欄桿金屬深灰涂料為主要材料，陶土質(zhì)感的建筑體和深色系的主色調(diào)自然融合，典雅莊重。 效果——設(shè)計(jì)者將高層公寓頂部電梯間的墻體做成鏤空，并鑲嵌玻璃，屋頂和窗戶位置安裝金屬條。陽光或燈光的照耀下，玻璃和金屬線條將在建筑細(xì)部凸顯，建筑整體簡潔不沉悶,,,END,淡市營銷成功案例——東莞萬江·

11、風(fēng)臨美麗灣,世聯(lián)研究案例,,[關(guān)鍵字]：淡市營銷 降價(jià),[案例簡介]：風(fēng)臨美麗灣4月25日進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價(jià)格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套。,[案例適用范圍]：歷史價(jià)格上漲較快且價(jià)格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價(jià)格過高，遠(yuǎn)超過市場價(jià)格而形成滯銷，需要進(jìn)行調(diào)整價(jià)格的項(xiàng)目。,項(xiàng)目基本情況介紹,區(qū)位：萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時(shí)動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面

12、積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項(xiàng)目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點(diǎn)式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。,未推售單位：407套,項(xiàng)目入市背景,9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價(jià)，熱銷全城，震撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運(yùn)河?xùn)|1號全線80折，最低4200元

13、/㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集團(tuán)旗下景湖系及部分城區(qū)中端項(xiàng)目跟進(jìn)。4月18日，代表性豪宅項(xiàng)目東城區(qū)天驕峰景70折起降價(jià)，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項(xiàng)目大部分跟進(jìn)。至此，高中低樓盤全線降價(jià)。,3月28日，陽光海岸·悅灣開盤，均價(jià)4500元/㎡，與項(xiàng)目90-130平米的三房四房形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對外公布4月18日開盤，面積90-130平米，與本項(xiàng)目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價(jià)及臺風(fēng)影

14、響，理想0769宣布推遲開盤。,東莞市場,萬江市場,項(xiàng)目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。,項(xiàng)目情況,項(xiàng)目銷售成果,4月25日，價(jià)格調(diào)整通過，開始銷售。截至5.11日，成交156套，超過開發(fā)商目標(biāo)76套（開發(fā)商目標(biāo)80套）截至5.31日，共成交202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套（開發(fā)商目標(biāo)120套）,項(xiàng)目成功的關(guān)鍵舉措

15、,降價(jià)的目的：回收資金只是結(jié)果，項(xiàng)目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機(jī)會才是目的。降價(jià)只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個(gè)策略。降價(jià)一定要解決的問題：為什么降價(jià)，什么時(shí)間降，降到什么價(jià)格，這個(gè)價(jià)格下能夠賣多少。這個(gè)問題一定建立在對市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價(jià)就要有效，沒有效就不要降。,降價(jià)的準(zhǔn)備,降價(jià)后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開，樓盤有降價(jià)的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正

16、常，不要當(dāng)天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時(shí)要想辦法處理應(yīng)對，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負(fù)面報(bào)道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點(diǎn)：賣點(diǎn)要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點(diǎn)，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因?yàn)轫?xiàng)目的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價(jià)格：正常定價(jià)，不人為制

17、造價(jià)差，保證降價(jià)效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項(xiàng)目將單價(jià)和首付作為第一階段推廣重點(diǎn)。價(jià)格不會降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現(xiàn)場派單、項(xiàng)目周邊專業(yè)市場派單、項(xiàng)目附近的商場做展場和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等?；顒樱喝藲庵饕怯沙山粵Q定的，而不是人流量決定的。活動就是要宣傳賣點(diǎn)，要能吸引新客戶上門，沒有這個(gè)作用