當(dāng)前房地產(chǎn)信貸審計中應(yīng)重點關(guān)注的三個方面

1、當(dāng)前房地產(chǎn)信貸審計中應(yīng)重點關(guān)注的三個方面當(dāng)前房地產(chǎn)信貸審計中應(yīng)重點關(guān)注的三個方面房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源主要來自銀行貸款。多數(shù)貸款買房的低收入借款人超越自身能力大量借貸，引發(fā)美國次貸危機的發(fā)生。近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)信貸中的各種問題開始涌現(xiàn)，這些問題已嚴(yán)重威脅到我國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)和我國金融體系的安全。防范和化解金融風(fēng)險，一直被視為金融審計的重要目標(biāo)，審計機關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮金融審計在國家經(jīng)濟

2、社會中的免疫作用，強化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計，防范金融風(fēng)險。從銀行信貸業(yè)務(wù)的角度看，目前房地產(chǎn)市場存在的突出問題表現(xiàn)：發(fā)放虛假房地產(chǎn)消費信貸，向不具備資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款，發(fā)放的流動資金貸款被貸款企業(yè)挪用于房地產(chǎn)開發(fā)，違規(guī)向地方土地儲備中和地方融資平臺發(fā)放用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，以及銀行資金通過委托貸款等變相方式流入房地產(chǎn)市場等。因此，對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計應(yīng)重點審查以下三個方面：一是審查個人住房按揭貸款管理和住房消費信貸政策的落實情況。

3、自2003年以來，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會先后下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱央行121號文件）和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等法規(guī)文件，審計應(yīng)關(guān)注商業(yè)銀行按揭貸款管理和住房消費信貸政策的落實情況，一是要審查銀行是否嚴(yán)格進行個人按揭貸款抵押登記，注意發(fā)現(xiàn)和反映“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的問題，嚴(yán)查“一人多貸”等惡意炒房、囤房、哄抬房價行為，遏制投機性購房信

4、貸行為；二是要關(guān)注商業(yè)銀行落實二套房貸政策的情況，根據(jù)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號）中“嚴(yán)格住房消費貸款管理”等國家住房消費政策的相關(guān)規(guī)定，檢查商業(yè)銀行為完成貸款指標(biāo)而放松政策控制等問題。二是審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款的管理情況。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金較少。中國人民銀行統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比重在

5、70%以上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，貸款的不良率也較高。同時一些基層銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中存在違規(guī)操作、管理混亂，甚至個別銀行工作人員與開發(fā)商相互勾結(jié)，共同騙貸，給銀行資產(chǎn)造成風(fēng)險和損失。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款審計中，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款賬戶入手，以揭露重大的違法違規(guī)問題為突破口，重點審查房地產(chǎn)項目貸款資金的流向，同時到建設(shè)、土地和房產(chǎn)等管理部門延伸調(diào)查房屋建設(shè)有關(guān)實際狀況，必要時延伸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和

6、實地勘察，查處挪用、套取資金，以及內(nèi)外勾結(jié)詐騙銀行資金等違法行為。同時審查抵貸資產(chǎn)評估價值的真實性和風(fēng)險點，審查銀行發(fā)放的土地儲備貸款是否真實，對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的土地儲備貸款審計，不僅應(yīng)審查土地作抵押貸款額度是否超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，還要審查貸款期限，揭露造成土地儲備貸款已形成風(fēng)險和損失的行為，查處銀行向有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款，揭示利用滾動開發(fā)等手段套取貸款的行為。三是審查銀行資金通過委托貸款等

7、變相方式流入房地產(chǎn)市場的使用情況。對銀行貸款資金變相違規(guī)流入房地產(chǎn)的審查，一是對商業(yè)銀行的大額委托貸款和個人公積金委托貸款實行重點審查，核實委托人主體資格和貸款性質(zhì)，查處以委托貸款的方式流入房地產(chǎn)市場的問題。如審計署2007第5號審計結(jié)果公告披露的上海市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司將從招商銀行上海靜安寺支行取得的年利率為5.022%的流動資金貸款2.9億元，以委托貸款的方式按8%的年利率轉(zhuǎn)貸給房地產(chǎn)公司的問題。二是檢查企業(yè)集團和地方融資平臺是否