當(dāng)前房地產(chǎn)信貸審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的三個(gè)方面

1、當(dāng)前房地產(chǎn)信貸審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的三個(gè)方面當(dāng)前房地產(chǎn)信貸審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的三個(gè)方面房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源主要來(lái)自銀行貸款。多數(shù)貸款買房的低收入借款人超越自身能力大量借貸，引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生。近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)信貸中的各種問(wèn)題開(kāi)始涌現(xiàn)，這些問(wèn)題已嚴(yán)重威脅到我國(guó)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)和我國(guó)金融體系的安全。防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，一直被視為金融審計(jì)的重要目標(biāo)，審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮金融審計(jì)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)

2、社會(huì)中的免疫作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。從銀行信貸業(yè)務(wù)的角度看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題表現(xiàn)：發(fā)放虛假房地產(chǎn)消費(fèi)信貸，向不具備資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，發(fā)放的流動(dòng)資金貸款被貸款企業(yè)挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，違規(guī)向地方土地儲(chǔ)備中和地方融資平臺(tái)發(fā)放用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款，以及銀行資金通過(guò)委托貸款等變相方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。因此，對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)審查以下三個(gè)方面：一是審查個(gè)人住房按揭貸款管理和住房消費(fèi)信貸政策的落實(shí)情況。

3、自2003年以來(lái)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)先后下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱央行121號(hào)文件）和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）等法規(guī)文件，審計(jì)應(yīng)關(guān)注商業(yè)銀行按揭貸款管理和住房消費(fèi)信貸政策的落實(shí)情況，一是要審查銀行是否嚴(yán)格進(jìn)行個(gè)人按揭貸款抵押登記，注意發(fā)現(xiàn)和反映“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的問(wèn)題，嚴(yán)查“一人多貸”等惡意炒房、囤房、哄抬房?jī)r(jià)行為，遏制投機(jī)性購(gòu)房信

4、貸行為；二是要關(guān)注商業(yè)銀行落實(shí)二套房貸政策的情況，根據(jù)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）中“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”等國(guó)家住房消費(fèi)政策的相關(guān)規(guī)定，檢查商業(yè)銀行為完成貸款指標(biāo)而放松政策控制等問(wèn)題。二是審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款的管理情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金較少。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比重在

5、70%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，貸款的不良率也較高。同時(shí)一些基層銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中存在違規(guī)操作、管理混亂，甚至個(gè)別銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，共同騙貸，給銀行資產(chǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)和損失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審計(jì)中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款賬戶入手，以揭露重大的違法違規(guī)問(wèn)題為突破口，重點(diǎn)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資金的流向，同時(shí)到建設(shè)、土地和房產(chǎn)等管理部門(mén)延伸調(diào)查房屋建設(shè)有關(guān)實(shí)際狀況，必要時(shí)延伸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和

6、實(shí)地勘察，查處挪用、套取資金，以及內(nèi)外勾結(jié)詐騙銀行資金等違法行為。同時(shí)審查抵貸資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的真實(shí)性和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，審查銀行發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款是否真實(shí)，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款審計(jì)，不僅應(yīng)審查土地作抵押貸款額度是否超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，還要審查貸款期限，揭露造成土地儲(chǔ)備貸款已形成風(fēng)險(xiǎn)和損失的行為，查處銀行向有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款，揭示利用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取貸款的行為。三是審查銀行資金通過(guò)委托貸款等

7、變相方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的使用情況。對(duì)銀行貸款資金變相違規(guī)流入房地產(chǎn)的審查，一是對(duì)商業(yè)銀行的大額委托貸款和個(gè)人公積金委托貸款實(shí)行重點(diǎn)審查，核實(shí)委托人主體資格和貸款性質(zhì)，查處以委托貸款的方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。如審計(jì)署2007第5號(hào)審計(jì)結(jié)果公告披露的上海市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司將從招商銀行上海靜安寺支行取得的年利率為5.022%的流動(dòng)資金貸款2.9億元，以委托貸款的方式按8%的年利率轉(zhuǎn)貸給房地產(chǎn)公司的問(wèn)題。二是檢查企業(yè)集團(tuán)和地方融資平臺(tái)是否