陽光100地產(chǎn)行銷培訓手冊(77)頁

1、1房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）——開發(fā)地塊的取得開發(fā)地塊的取得一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式(1)(1)新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點進行開發(fā)建設。一平

2、”的土地）開始，嚴格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點進行開發(fā)建設。(2)(2)舊區(qū)改造舊區(qū)改造舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結構，改善城市基礎設施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城構，改善城市基礎設施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。市經(jīng)濟、文化的繁

3、榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。(3)(3)舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結合舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結合這是既進行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進行建設的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊這是既進行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進行建設的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補短，優(yōu)劣互補。聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補短，優(yōu)劣互補。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(1)(1).建設周期長建設周期長一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目從立項審批

4、、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目從立項審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設計、組織施工到竣工驗收，交付使用短則幾年，甚至長達近十年。察設計、組織施工到竣工驗收，交付使用短則幾年，甚至長達近十年。(2)(2).工程項目多工程項目多一個綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文一個綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎設施、配套項目，規(guī)模較小的

5、有幾十個工程項目，教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎設施、配套項目，規(guī)模較小的有幾十個工程項目，中等的有上百項，大型的則項目更多。中等的有上百項，大型的則項目更多。3(6)(6).抓好施工管理，注重工程質(zhì)量抓好施工管理，注重工程質(zhì)量(7)(7).加強綜合開發(fā)的經(jīng)營管理加強綜合開發(fā)的經(jīng)營管理二、二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的立項房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的立項1、計劃立項程序計劃立項程序2、項目建議書的提出項目建議書的提出項目建議書由建設單位向本行政區(qū)域的計

6、劃主管部門申報。在上海市，投資項目建議書由建設單位向本行政區(qū)域的計劃主管部門申報。在上海市，投資總額在三千萬元人民幣以上的項目，向市計劃委員會申報；投資總額在三千萬元以總額在三千萬元人民幣以上的項目，向市計劃委員會申報；投資總額在三千萬元以下的項目，可向各區(qū)、縣主管計劃管理部門申報。下的項目，可向各區(qū)、縣主管計劃管理部門申報。3、進行項目可行性研究進行項目可行性研究4、申請投資許可證申請投資許可證5、申請建設用地規(guī)劃許可證申請建設用地規(guī)