順馳公司成本分析(33)頁

1、順馳公司成本分析,2004年12月1日,1、對比順馳項目簡介2、各項成本對比3、差異匯總,題 綱,,,一、對比順馳項目簡介：,,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,單位：元/M2,順馳土地費用：,,,加權(quán)平均,結(jié)論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科土地費用：,,單位：元

2、/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,順馳前期費用：,,單位：元/M2,加權(quán)平均,前期成本有差異？,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科前期費用：,,1-1、順馳設計費用：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,1-2、設計費用對比：,單位：元/M2,順馳住

3、宅設計費約在30-40元之間，萬科的設計費約合70元/M2,分析原因：1、多請國外設計公司；2、重復、修改設計、無效設計成本較高；3、需設計項目過多常規(guī)：概念設計、方案設計、環(huán)境設計其它：人防設計、照明設計、樣板房裝修、　　　配飾設計、水環(huán)境設計、人工濕地設計等等,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-1、人防費用：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本

4、 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-2、人防費用對比：,單位：元/M2,順馳人防費用：（1）區(qū)縣項目及早期項目人防費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用，（2）建地下車庫項目較多，導致人防費較高,結(jié)論：天津市項目的人防費用交納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬科可在此方面加強協(xié)調(diào)力度。,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-1、小配套費用：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地

5、成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-2、小配套費用對比：,單位：元/M2,順馳小配套費用：區(qū)縣項目及早期項目小配套費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用，近兩年開發(fā)項目均已規(guī)范交納此費用，未減免,結(jié)論：隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)項目的小配套交納將嚴格執(zhí)行，在此項無協(xié)調(diào)空間。,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,順馳主體成本：,單位：元/M2,各項成本

6、對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,單位：元/M2,簡單算術(shù)平均,結(jié)論：萬科建安成本較高,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科主體成本：,,順馳區(qū)內(nèi)配套成本：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,單位：元/M2,簡單算術(shù)平均,區(qū)內(nèi)配套成本差異很大？,各項成本對比

7、順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科區(qū)內(nèi)配套成本：,,1-1供熱：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,1-2、供熱費用對比：,單位：元/M2,順馳供熱費用：（1）源頭費：萬科以往項目交費77-82元不等；而順馳在此次分析的14個項目中，有九個項目未交納(或含在地價款中)，其余交費 額度在45-80元之間，在此收費項目上，明顯有

8、成本優(yōu)勢。（2）區(qū)內(nèi)費用：萬科以往項目成本在25-60元之間，而順馳此項成本 平均只有22元/M2，也具有成本優(yōu)勢。（3）沒有單獨的熱力入口裝置,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-1、氣源基金：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-2、氣源基金對比：,單位：元/M2,此項政府收費標準為20元/M2，萬

9、科以往項目從未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費項目上，僅支出了10元/M2，有成本優(yōu)勢。,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-1、智能化：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-2、萬科智能化：,單位：元/M2,加權(quán)平均,成本相當,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成

10、本,,順馳環(huán)境成本：,單位：元/M2,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,萬科環(huán)境成本：,單位：元/M2,加權(quán)平均,環(huán)境成本差異很大？,各項成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,順馳銷售費用單位成本：,單位：元/M2,,銷售成本對比：,單位：元/M2,按加權(quán)平均計算，順馳的銷售費用每平米僅為83元。而天津萬科銷售成本一般為售價的2.5-

11、3%，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。,,順馳開發(fā)單位成本：,單位：元/M2,,萬科開發(fā)成本：,單位：元/M2,簡單算術(shù)平均,開發(fā)成本差異約500元,,順馳總成本：,單位：元/M2,平均毛利21%,,三、主要差異對比：,單位：元/M2,總結(jié)：1、設計費: 根據(jù)項目定位合理選擇設計師檔次（國內(nèi)普通設計師、國內(nèi)知名設計師、 港臺設計師和國際 著名設計師）。2、人防費、供熱費、氣源基金等交費標準均有下調(diào)空間，萬科應加強此方面的協(xié)調(diào)力度