順馳房地產(chǎn)公司成本管理控制的調(diào)研匯報(bào)(25)頁

1、順馳房地產(chǎn)公司成本管理簡介,一、順馳組織架構(gòu)簡介二、順馳項(xiàng)目操作思路簡介三、順馳成本管理簡介四、其他公司成本控制簡介,一、順馳組織架構(gòu)簡介,,順馳中國,,上海順馳,運(yùn)營中心,武漢順馳,北京順馳,發(fā)展中心,,,,,,,……,,,開發(fā)中心,,,研發(fā)中心,,昌平公司,,達(dá)興公司,豐潤公司,,,開發(fā)部,,,,研發(fā)部,工程部,運(yùn)營部,銷售部,客服部,,,,策劃部,,,,,,,,,,,,,,,招投標(biāo)小組,,,,,虛擬小組,財(cái)務(wù),,,,,,理解

2、城市,,理解行業(yè),理解項(xiàng)目,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?項(xiàng)目素質(zhì),,理解企業(yè),戰(zhàn)略發(fā)展,,,,考核指標(biāo)體系,產(chǎn)品設(shè)計(jì),,,,,,,營銷策劃,管理規(guī)劃,,,,,二、順馳項(xiàng)目操作思路簡介,三、順馳成本管理簡介,1、順馳項(xiàng)目快速操作模式：,拿地,市場調(diào)研,產(chǎn)品定位,交工標(biāo)準(zhǔn),成本測算,,,方案設(shè)計(jì),,成本指標(biāo),施工圖,,,管理規(guī)劃,,資金計(jì)劃,,,,項(xiàng)目實(shí)施,時(shí)間也是成本,購買土地,開工,,,,,,,,付款,,,售房,,收到房款,,,入住,,,,,,,,,

3、應(yīng)收款天數(shù),現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,應(yīng)付款天數(shù),,開盤,,,,,順馳商業(yè)模式：縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期,三、順馳成本管理簡介,三、順馳成本管理簡介,一般項(xiàng)目操作模式：,時(shí)間也是成本,獲取土地,規(guī)劃設(shè)計(jì),成本估算,,,,,,,開發(fā)手續(xù),工程施工,項(xiàng)目銷售,成本計(jì)劃明細(xì),項(xiàng)目結(jié)算,,三、順馳成本管理簡介,2、成本控制：,①成本控制體系：,,前期方案階段（控制總成本的85%左右),項(xiàng)目實(shí)施階段（控制總成本的15%左右）,

4、,聚焦方案,,聚焦管理,方案經(jīng)濟(jì)性,方案技術(shù)性,限額設(shè)計(jì),用足指標(biāo),圖紙審核,提前設(shè)計(jì),旁站設(shè)計(jì),,,,成本控制分解到各部門,,研發(fā),工程,運(yùn)營,營銷,開發(fā),出圖質(zhì)量出圖時(shí)間圖紙審核設(shè)計(jì)費(fèi)用現(xiàn)金流,洽商變更合同控制招投標(biāo)材料選型工期控制現(xiàn)金流,合同控制招投標(biāo)材料選型洽商控制現(xiàn)金流控制,計(jì)劃性有效性資源整合現(xiàn)金流,政策優(yōu)惠返還現(xiàn)金流,執(zhí)行部門,推動(dòng)部門,,,,,,,,,,

5、,,,,,,,,,,,,,三、順馳成本管理簡介,②順馳項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定：,拿地,市場調(diào)研,產(chǎn)品定位,成本測算,,,方案設(shè)計(jì),成本指標(biāo),交工標(biāo)準(zhǔn),考核指標(biāo),,現(xiàn)金流,,項(xiàng)目實(shí)施,,,,目標(biāo)利潤,薪酬,,,三、順馳成本管理簡介,各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃,,,,,成本預(yù)算范圍內(nèi)(或較接近),超出成本預(yù)算范圍較多,成本預(yù)算,,對(duì)表,運(yùn)營部深入分析判斷,領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否否決,運(yùn)營部建議否決,按原方案執(zhí)行,③順馳成本否決制：,成本否決制流程 ：,三、順馳

6、成本管理簡介,③順馳成本否決制：,一、土地、設(shè)計(jì)、開發(fā)等費(fèi)用控制措施： 每一筆費(fèi)用使用前，對(duì)照成本預(yù)算表，超預(yù)算費(fèi)用，必須交領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審批通過，否則運(yùn)營部不予簽字。二、建安成本的控制 施工圖紙出具后，找咨詢公司做施工圖概算，與成本估算比較，如果超出成本估算較多，向領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)匯報(bào)并建議否決此批圖紙，設(shè)計(jì)院重新調(diào)整、優(yōu)化設(shè)計(jì)。領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否更改圖紙或追加成本，或另尋新的方案。三、銷售費(fèi)用控制措施： 詳細(xì)計(jì)劃營銷推廣

7、各種費(fèi)用的明細(xì)單，對(duì)照成本估算表，結(jié)合銷售狀況實(shí)際需要，超預(yù)算的費(fèi)用報(bào)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否刪減。,三、順馳成本管理簡介,④限額設(shè)計(jì)：,一、規(guī)劃指標(biāo)用足:嚴(yán)格審核圖紙實(shí)際可售面積，須與審定 方案通知書審定面積相符，避免面積損失；二、對(duì)設(shè)計(jì)院提出明確結(jié)構(gòu)含筋量要求，控制鋼筋用量。,三、順馳成本管理簡介,⑤順馳招標(biāo)工作程序：,,,三、順馳成本管理簡介,⑤順馳招標(biāo)工作程序：,三、順馳成本管理簡介,⑥順馳成本控制過程中的規(guī)?；?資源共享

8、 集團(tuán)采購,三、順馳成本管理簡介,⑦順馳成本控制過程中的問題解決：,工程進(jìn)度的超常規(guī)要求與招投標(biāo)的矛盾 提 前費(fèi)率招標(biāo)； 招標(biāo)工程中工程要求(資質(zhì)越高越好，利于管理保 證質(zhì)量)與預(yù)算(價(jià)格越低越好，有效控制成本保證 利潤率)的矛盾 運(yùn)營中心考察確定。,,,四、其他公司成本控制簡介,①萬科旁站設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目的實(shí)際操作中，由于項(xiàng)目快速操作，設(shè)計(jì)時(shí)間很緊迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工

9、程實(shí)施，對(duì)圖紙進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性（技術(shù)性）審核的時(shí)間非常有限，難以確保限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行質(zhì)量。 采用研發(fā)人員旁站設(shè)計(jì)的工作方法：房地產(chǎn)公司派出具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的研發(fā)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師共同工作，將需求信息及時(shí)與對(duì)方溝通，設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)檢驗(yàn)限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段便控制其經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性，確保合理、提高效率。,四、其他公司成本控制簡介,②嘉銘桐城C區(qū)總包合同：,1、嘉銘桐城C區(qū)住宅樓工程概括：建筑面積約2.9萬平米；地下2層地上28層，標(biāo)

10、準(zhǔn)層層高2.8米，總高86.9米； CFG樁復(fù)合地基，筏板基礎(chǔ)；全現(xiàn)澆剪力墻；2、工程質(zhì)量要求：結(jié)構(gòu)長城杯，北京市優(yōu)質(zhì)工程；3、甲方分包項(xiàng)目：土方、降水、CFG樁復(fù)合地基、電梯、門窗、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、天然氣、電視電話；4、甲供材料：散熱器、燃?xì)狻⑴潆娤?、配電柜、光力柜、?yīng)急電源柜；,四、其他公司成本控制簡介,②嘉銘桐城C區(qū)總包合同：,5、結(jié)算方式：結(jié)算單價(jià)1130元/平米，承包金額3268萬，為按投標(biāo)價(jià)圖紙及工程規(guī)范一次性包干