代建制定義

1、政府通過(guò)招標(biāo)方式，選擇社會(huì)專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)對(duì)非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目進(jìn)行投資管理和建設(shè)實(shí)施，項(xiàng)目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)。,代建制定義,“代建制”的核心,是代建單位按照合同約定代理項(xiàng)目建設(shè)的主體職責(zé)，即作為項(xiàng)目法人。這也是“代建制”與通常所說(shuō)的工程項(xiàng)目管理模式（ PM 或PMC）或總承包模式（設(shè)計(jì) — 采購(gòu) — 建造交鑰匙模式，簡(jiǎn)稱(chēng)EPC）的區(qū)別所在。,工程項(xiàng)目管理模式,D

2、BB模式 即設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造(Design-Bid-Build)模式，最傳統(tǒng)的一種工程項(xiàng)目管理模式。業(yè)主委托咨詢單位進(jìn)行可行性研究等前期工作，待項(xiàng)目評(píng)估立項(xiàng)后再進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行施工招標(biāo)文件準(zhǔn)備，隨后通過(guò)招標(biāo)選定承包 商。業(yè)主和承包商訂立工程施工合同，有關(guān)工程部位的分包和設(shè)備、材料的采購(gòu)一般都由承包商與分包商和供應(yīng)商單獨(dú)訂立合同并組織實(shí)施。業(yè)主單位一般指派業(yè)主 代表與監(jiān)理單位和承包商聯(lián)系，負(fù)責(zé)有關(guān)的項(xiàng)目管理工作

3、優(yōu)點(diǎn)：通用性強(qiáng);可自由選擇咨詢、設(shè)計(jì)、監(jiān)理方;各方均熟悉使用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本,有利于合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和減少投資。        缺點(diǎn):工程項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工三個(gè)環(huán)節(jié)之后才移交給業(yè)主,項(xiàng)目周期長(zhǎng);業(yè)主管理費(fèi)用較高,前期投入大;變更時(shí)容易引起較多索賠。,CM模式,由業(yè)主、CM單位和設(shè)計(jì)單位組成一個(gè)聯(lián)合小組，共同負(fù)責(zé)組織和管理工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，CM單位負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督、

4、協(xié)調(diào)及管理工作，在施工階段定期與承包商會(huì)晤，對(duì)成本、質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并預(yù)測(cè)和監(jiān)控成本和進(jìn)度的變化。CM模式，于20世紀(jì)60年代發(fā)源于美國(guó)，進(jìn)入80年代以來(lái)，在國(guó)外廣泛流行，它的最大優(yōu)點(diǎn)就是可以縮短工程從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到竣工的周期，節(jié)約建設(shè)投資，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，可以比較早地取得收益。,即設(shè)計(jì)-建造模式(Design-Build Method)，就是在項(xiàng)目原則確定后，業(yè)主只選定唯一的實(shí)體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工，設(shè)計(jì)─建造承包商不但對(duì)設(shè)

5、計(jì)階段的成本負(fù)責(zé)，而且可用競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的方式選擇分包商或使用本公司的專(zhuān)業(yè)人員自行完成工程，包括設(shè)計(jì)和施工等。,DBM模式,（一）運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以招標(biāo)為手段，確定專(zhuān)業(yè)代建單位，并通過(guò)高度專(zhuān)業(yè)化的管理體系保證投資效率和項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量；（二）在出資人、代建人、使用單位之間建立起市場(chǎng)合約關(guān)系，以法律為手段使合約主體間的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)形成剛性約束，從而使投資概（預(yù)）算等成為剛性指標(biāo)；（三）賦予代建人項(xiàng)目法人地位，使其為出資人補(bǔ)位，從而化解所有者

6、缺位的矛盾，,“代建制”的基本架構(gòu),“代建制”模式,目前，“代建制”的模式大致有三種：一是成立專(zhuān)門(mén)承擔(dān)政府投資項(xiàng)目代建任務(wù)的事業(yè)性機(jī)構(gòu)，如“安徽省公益性項(xiàng)目建設(shè)管理中心”、“深圳市公務(wù)局”等都是專(zhuān)門(mén)組建的政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位。其主要做法是，在批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)確定代建項(xiàng)目，批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告或初步設(shè)計(jì)后，由發(fā)展改革委下達(dá)代建任務(wù)，代建機(jī)構(gòu)開(kāi)始工作；二是有限選定代建單位模式。如武漢市通過(guò)招標(biāo)選定了三家項(xiàng)目管理公司作為代建單位，由市發(fā)改委在這三

7、家企業(yè)中指定代建單位，并下達(dá)代建任務(wù)；三是按項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)選定代建單位模式。如北京市發(fā)改委委托專(zhuān)業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選定具備資格的代建單位，其中項(xiàng)目總投資、代建單位管理費(fèi)等均由招標(biāo)確定。,合約主體主要包括：投資人（發(fā)改委）、項(xiàng)目使用人、招標(biāo)代理人和代建人。投資人與招標(biāo)代理人形成招標(biāo)代理委托關(guān)系，再由招標(biāo)代理人按照規(guī)范程序?qū)Υㄈ诉M(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，其間項(xiàng)目使用單位參與招標(biāo)文件的編制與評(píng)標(biāo)活動(dòng)。,代建合約主體,代建合約的框架,代建合約的框

8、架設(shè)計(jì)大致可以分為二種。其一，是由投資人、項(xiàng)目使用人和代建人三方共同簽訂代建合同。這種模式的好處是三方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)明確，特別是對(duì)代建人的保障更為有利。但不足的是，由于投資人（作為計(jì)劃審批機(jī)關(guān)）直接作為合約的一方承擔(dān)了較多的責(zé)任和義務(wù)，一旦合約發(fā)生糾紛或訴訟，投資人將處于比較尷尬的境地。此外，如果“代建制”全面推開(kāi)的話，投資人將勢(shì)必陷入大量的具體事物中去；第二種模式是將代建合同分拆成二個(gè)具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的法律文件。首先，由投資人給代建人

9、出具一份項(xiàng)目代建委托書(shū)。該委托書(shū)對(duì)代建人的基本權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)作了原則性的規(guī)定，而對(duì)委托方的責(zé)任、義務(wù)則作了簡(jiǎn)化處理（投資人的權(quán)力、責(zé)任集中表現(xiàn)在：（ 1）督促有關(guān)部門(mén)按照資金計(jì)劃分期分批撥付項(xiàng)目建設(shè)資金；（2）監(jiān)督代建過(guò)程，參與重要評(píng)標(biāo)等活動(dòng)；（3）組織項(xiàng)目驗(yàn)收和調(diào)解項(xiàng)目使用人與代建人的合同糾紛等。項(xiàng)目代建委托書(shū)的作用在于確立代建人在代建合約中的法律地位。其次，由項(xiàng)目使用人與代建人簽訂項(xiàng)目代建合同，該合同對(duì)雙方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)作了較

10、為詳盡的規(guī)定。,代建人的資質(zhì)要求,目前較為通行的做法是只要具備工程咨詢、工程勘察、工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程招標(biāo)、造價(jià)咨詢或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)、工程總承包一級(jí)資質(zhì)中的任一項(xiàng)即可作為入門(mén)資格。,資質(zhì)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn) 的爭(zhēng)議,一種意見(jiàn)認(rèn)為：既然是代建，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和總包類(lèi)企業(yè)具備雄厚的資金實(shí)力以及項(xiàng)目運(yùn)作和施工能力，因而最適宜做代建人；另一種意見(jiàn)認(rèn)為：施工總包類(lèi)企業(yè)的特點(diǎn)是運(yùn)用建筑技術(shù)和施工管理方法，獲得豐厚的承包利潤(rùn)，然而其一旦被選為代建單位后恰恰

11、不能再作為施工總包。而咨詢管理類(lèi)企業(yè)是以專(zhuān)業(yè)化的管理技術(shù)、手段、經(jīng)驗(yàn)協(xié)助或代替業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施投資管理和組織建設(shè)。比較而言，無(wú)論是從企業(yè)的自身需求還是管理特征方面，咨詢管理類(lèi)企業(yè)作為代建人從理論上講應(yīng)是較優(yōu)的選擇。當(dāng)然，出于對(duì)履約能力的考慮，作為代建人的咨詢管理類(lèi)企業(yè)還應(yīng)具有相應(yīng)的資金實(shí)力（一定的注冊(cè)資金和出具履約保證金的能力）。,委托人（投資人）職責(zé),會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究確定代建項(xiàng)目管理目標(biāo)，通過(guò)招標(biāo)等方式選定代建人，并協(xié)調(diào)使用人、代

12、建人，簽訂《委托代建合同》、《代建合作協(xié)議》。協(xié)調(diào)代建人、使用人及與代建項(xiàng)目有關(guān)的各政府行政主管部門(mén)的關(guān)系。聯(lián)合政府各有關(guān)部門(mén)，監(jiān)督和指導(dǎo)代建項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施。按合同約定，協(xié)調(diào)政府財(cái)政主管部門(mén)或其它由政府授權(quán)負(fù)責(zé)資金撥付的部門(mén)，向代建人核撥建設(shè)資金和代建項(xiàng)目管理費(fèi)。組織代建項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和移交。,使用人的主要職責(zé),①根據(jù)本單位的實(shí)際需要及發(fā)展規(guī)劃，按照國(guó)家規(guī)定的深度要求，提出項(xiàng)目建議書(shū)，報(bào)政府投資主管部門(mén)審批。在完成項(xiàng)目立項(xiàng)后，及

13、時(shí)向中標(biāo)的代建人移交前期工作手續(xù)。 ②提出功能要求。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段提出項(xiàng)目的具體使用條件、建筑物的功能要求，有關(guān)專(zhuān)業(yè)、技術(shù)對(duì)建筑物的具體要求和相關(guān)指標(biāo)。 ③協(xié)助代建人辦理各種與代建項(xiàng)目有關(guān)的，涉及投資、財(cái)政、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)、國(guó)土房管、消防、市政、園林及綠化等政府主管部門(mén)的審批手續(xù)。協(xié)助做好工程建設(shè)過(guò)程中涉及有關(guān)部門(mén)和單位的相關(guān)工作，為工程創(chuàng)造良好的外部條件。 ④協(xié)助配合并參與監(jiān)督。參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)

14、估、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的審查工作，并對(duì)項(xiàng)目拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料和設(shè)備采購(gòu)等各項(xiàng)招標(biāo)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。并在建設(shè)過(guò)程中提出意見(jiàn)和建議，并監(jiān)督代建項(xiàng)目管理公司的行為。 ⑤參與工程驗(yàn)收。 ⑥依法辦理工程接收手續(xù)。,代建人的主要職責(zé),①在簽訂《委托代建合同》后和項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)后，編制并向委托方報(bào)送項(xiàng)目管理實(shí)施方案、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃及項(xiàng)目資金使用計(jì)劃（含項(xiàng)目前期資金使用計(jì)劃和

15、項(xiàng)目實(shí)施階段資金使用計(jì)劃）。②依據(jù)批復(fù)的項(xiàng)目建議書(shū)及使用人提供的項(xiàng)目功能需求報(bào)告，組織開(kāi)展項(xiàng)目可行性研究。③在項(xiàng)目建設(shè)期間，代行項(xiàng)目業(yè)主的職能，組織實(shí)施工程的招標(biāo)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、監(jiān)理和施工，對(duì)施工階段的項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行全面管理與協(xié)調(diào)。。具備相應(yīng)資質(zhì)的代建人，可直接承擔(dān)其中的招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等工作。④依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，自主選擇工程服務(wù)商和承包商。但是，與代建人具有利益關(guān)系的關(guān)聯(lián)單位，不得承擔(dān)代建項(xiàng)目的施工、材料及設(shè)備供應(yīng)等

16、工作。⑤辦理與代建項(xiàng)目有關(guān)的涉及投資、財(cái)政、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)、國(guó)土房管、消防、市政、園林、綠化及文物保護(hù)等政府主管部門(mén)的審批手續(xù)。⑥項(xiàng)目建成后，代建人協(xié)助委托人組織，并將驗(yàn)收合格的項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向使用人辦理移交手續(xù)。⑦編制工程項(xiàng)目決算報(bào)告，依法辦理工程交付手續(xù)。建立完整的項(xiàng)目建設(shè)檔案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)的文件資料，進(jìn)行收集、整理、歸檔，并在代建項(xiàng)目完成后將工程檔案、財(cái)務(wù)檔案及相關(guān)資料向使用人和有關(guān)部門(mén)移交。,履約保證金,大

17、約在 10-30%之間,但對(duì)咨詢管理類(lèi)企業(yè)參與“代建制” 形成了進(jìn)入屏障。按國(guó)際慣例，履約保證金比例應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和特點(diǎn)的不同作彈性設(shè)置，且以不超過(guò)投資規(guī)模的10%為宜。,激勵(lì)機(jī)制,代建人收益來(lái)自代建管理費(fèi)和項(xiàng)目投資節(jié)余獎(jiǎng)勵(lì)。,代建制的風(fēng)險(xiǎn),封頂價(jià)格(即工程預(yù)算價(jià)格)與市場(chǎng)形成的工程成本價(jià)相差太大(即工程節(jié)余)，則可能誘使代建單位與施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位串通，以虛假招標(biāo)、偷工減料、虛報(bào)價(jià)量或進(jìn)行不正當(dāng)?shù)暮贤兏?，將本?yīng)由納稅人獲

18、得的工程節(jié)約非法據(jù)為己有。代建單位與工程預(yù)算的編制和審批單位串謀，提高封頂價(jià)格以進(jìn)一步獲取非法收益。代建單位選擇的招標(biāo)等問(wèn)題，還可能產(chǎn)生與其它招標(biāo)活動(dòng)類(lèi)似的腐敗問(wèn)題。,風(fēng)險(xiǎn)防范,嚴(yán)格的工程造價(jià)管理制度,必須進(jìn)行嚴(yán)格的工程造價(jià)管理，使代建制的封頂價(jià)格盡可能接近市場(chǎng)形成的工程成本價(jià)理順建設(shè)過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系, 代建人具有與勘察設(shè)計(jì)和施工承包商等的招投標(biāo)、合同談判簽訂權(quán)、付款控制權(quán)、重要 設(shè)備材料決定權(quán)、合同索賠權(quán)等，為減少代建人的投機(jī)行

19、為產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主對(duì)代建人行為應(yīng)具有否決權(quán)，從根本上維護(hù)業(yè)主的所有權(quán)。通過(guò)資格管理與資信管理建立市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制完善合同條款，加強(qiáng)合同管理,合同設(shè)計(jì)與管理是代建制得以實(shí)施的一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，實(shí)際操作中有必要參照國(guó)際通行的FIDIC合同條件等標(biāo)準(zhǔn)，為政府投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。要對(duì)工程的各種邊界條件（如雙方協(xié)調(diào)機(jī)制、代建單位報(bào)酬、出資方提供的條件、代建單位力量、雙方權(quán)利和義務(wù)、爭(zhēng)議解決、違約責(zé)任等）進(jìn)行事先約定。加強(qiáng)工程造價(jià)和