在建工程評估

1、項目五 在建工程評估引言 到現(xiàn)在為止學(xué)過哪些評估方法？在建工程評估適合用什么方法？,本項目講授,1.在建工程的相關(guān)知識2. 運(yùn)用成本法對在建工程評估3. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對在建工程進(jìn)行評估,某在建工程開工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬㎡，用途為寫字樓。土地面積2萬㎡，取得于2007年3月1日。該項目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年

2、3月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費(fèi)用。在估價時點，土地的重新取得成本為1000元/㎡，土地還原率為7%，土地使用權(quán)年限為50年。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售費(fèi)用為售價的3%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5%，銷售利潤率為0。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。,在建工程相關(guān)知識,1.定義 房

3、屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)。,,在建工程：建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項目房地產(chǎn) 。具體指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性綜合工程與單項工程的建設(shè)，包括固定資產(chǎn)的新建、維修、安裝、改建、擴(kuò)建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能產(chǎn)生收益，有的甚至還不能達(dá)到預(yù)售的條件。,2.在建工程分類,⑴停工項目⑵竣工項目⑶施工項目,3.

4、方法選擇,（1）屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)貶值，進(jìn)行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整。（2）整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評估，按在建工程建成后的房地產(chǎn)的市場價值結(jié)合工程形象進(jìn)度作適當(dāng)扣減作為其評估值。   （3）對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。,4

5、.在建工程的特點,⑴所有權(quán)的相對確定性⑵合法性⑶可變價性 ⑷法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán),5.在建工程評估有關(guān)規(guī)定,（1）房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。（2）房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。,二. 測算公式,在建工程價格=土地取得成本+前期費(fèi)用+土地開發(fā)成本+在建工程建造成本+管理

6、費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-折舊,1. 某在建工程開工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬㎡，用途為寫字樓。土地面積2萬㎡，于2007年3月1日取得。該項目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費(fèi)用。在估價時點，土地的重新取得成本為10000元/㎡，土地還原率

7、為7%，土地使用權(quán)年限為50年。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售費(fèi)用為售價的3%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5%，銷售利潤率為0 。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。 Θ,三、成本法運(yùn)用,2. 某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)

8、。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。請問： ?。?）估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤? ?。?）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?,（1）錯誤有

9、：　①應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費(fèi)用?！、趹?yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息?！、劾麧檻?yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。（2）還應(yīng)將重置價格減去折舊：?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊?！、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?！、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。,例3. 某在建工程開工于200

10、4年9月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬㎡，用途為寫字樓。土地面積2萬㎡，于2004年3月1日取得。該項目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2005年9月1日完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，后因甲方原因停工，至2009年3月1日時，該在建工程考慮各方面因素按八成新折舊。在估價時點，土地的重新取得成本為10000元/㎡，土地還原率為7%，土地使用權(quán)年限為50年。當(dāng)?shù)?/p>

11、購買在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售費(fèi)用為售價的3%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5%，銷售利潤率為0 。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。,任務(wù)2 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程,一、假設(shè)開發(fā)法公式在建工程價格＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－續(xù)建管理費(fèi)用－續(xù)建投資利息-續(xù)建開發(fā)利潤－銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)－買方購買在建工程的稅費(fèi),二、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用,,1. 某在建工程開工于200

12、8年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬㎡，用途為寫字樓。土地面積2萬㎡，于2007年3月1日取得。該項目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費(fèi)用。在估價時點，土地的重新取得成本為10000元/㎡，土地還原率為7%，土地使用權(quán)年限為50年。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅