龍湖運營管理分享(明源)

1、,,,,,龍湖項目運營分享,明源軟件,缺乏有效的“分級計劃管控”體系；計劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項目的交付而搶工期；無法對項目經(jīng)理進行量化的績效考核；跨項目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；,行業(yè)項目運營現(xiàn)狀,怎么辦？？,行業(yè)現(xiàn)狀分析,建設(shè)高效的運營管理體系！,,固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實本地發(fā)展基礎(chǔ),龍湖早期在

2、本地發(fā)展的組織架構(gòu),房地產(chǎn)公司,開發(fā)管理部,設(shè)計管理部,成本控制部,總經(jīng)辦,財務(wù)部,A項目工程部,B項目工程部,C項目工程部,土建組,安裝組,園建組,后勤組,人力資源部,營銷部,招投標(biāo)管理部,工程經(jīng)理,,全國布局，三級管控運籌帷幄（集團、公司、項目）,龍湖在全國發(fā)展的項目運營管理組織架構(gòu),龍湖PMO體系　 集團和項目公司的在運營管理方面職能定位,管理部門(機構(gòu)),職能,集團總部,項目公司,,運營中心,項目公司PMO,制

3、度制定 知識管理和資源共享集團關(guān)鍵節(jié)點管控 一級進度計劃管控階段性成果管控,項目預(yù)案的審核與控制 項目進度計劃的審核與控制 項目目標(biāo)成本的審核與控制 項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對,PMO：Project Management Office項目管理辦公室PMO定位：分公司項目運營決策機構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運營專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運作形式：PMO會議,項目運營管理體系

4、,,,目的：保障和提高項目運營效率,,,目的：保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量,,,目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量；　　　規(guī)避控制決策風(fēng)險,,,目的：知識積累、知識共享在項目運營中知累知識在項目運營中應(yīng)用知識,項目運營管理體系,,精細(xì)化 ＝ 項目計劃越細(xì)越好計劃？,計劃過細(xì)的弊端：難以進行合理分權(quán)違背抓重點的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響,

5、,,龍湖項目進度計劃管理體系：——項目進度計劃的分級,,,項目計劃：新項目取得土地中標(biāo)通知書后7-14個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項目啟動會方式編制完成集團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃”。,分級計劃管理體系,集團關(guān)鍵節(jié)點計劃,定義集團層面（管理層）對各個項目的管控計劃 ，通常指的是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑事件。目的實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對計劃的分層級管理明確進度計劃管理和控制的重點在集團內(nèi)統(tǒng)

6、一計劃達(dá)成情況的評判標(biāo)準(zhǔn),龍湖集團關(guān)鍵節(jié)點,,14個關(guān)鍵節(jié)點：取得國土使用權(quán)證 交地 、完成方案設(shè)計完成初步設(shè)計完成施工圖設(shè)計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進場竣工備案交房交房完成率95％,管控規(guī)則：不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注

7、;剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團運營中心審批集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達(dá)成率。,碧桂園關(guān)鍵節(jié)點——進度導(dǎo)向,獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲取《國有土地使用證》獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項核準(zhǔn)獲取《建筑工程施工許可證》發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開盤獲取《竣工驗收備案表》業(yè)主收樓,,項目運營管理PMO管控流程,實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復(fù)制,分級計劃管理體系,,項目主項計劃,定義區(qū)域公司層面對各項

8、目的管控計劃一般由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板 要點項目全生命周期的計劃（從立項到交房）項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同,,,分級計劃管理體系,,項目專項計劃,定義各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計劃，形成項目的專項計劃；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團備案 。要點對項目專項計劃細(xì)化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、工程計劃、營銷計劃；職能經(jīng)理負(fù)責(zé),,,營銷計劃（

9、全生命周期）,,,工程專項計劃（分區(qū)/標(biāo)段計劃、不到樓棟）,,設(shè)計專項計劃,,,,,,,分級計劃管理體系,,樓棟施工計劃,定義現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理,,,,,,,,,,計劃執(zhí)行,量化的達(dá)成比率,,項目運營管理體系,,,,,,項目運營管理體系,,,,,,運營決策－－運營會議體系,,運營會議體系,運營決策－－非運營會議體系,,非運營會議體系,項目運營管理體系,,知識分類