龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理體系專題研究(48)頁

1、,,,,,龍湖項(xiàng)目運(yùn)營分享,xxxx,缺乏有效的“分級計(jì)劃管控”體系；計(jì)劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項(xiàng)目的交付而搶工期；無法對項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行量化的績效考核；跨項(xiàng)目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時(shí)間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；,行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀,怎么辦？？,行業(yè)現(xiàn)狀分析,建設(shè)高效的運(yùn)營管理體系！,,固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ),龍湖早期在

2、本地發(fā)展的組織架構(gòu),房地產(chǎn)公司,開發(fā)管理部,設(shè)計(jì)管理部,成本控制部,總經(jīng)辦,財(cái)務(wù)部,A項(xiàng)目工程部,B項(xiàng)目工程部,C項(xiàng)目工程部,土建組,安裝組,園建組,后勤組,人力資源部,營銷部,招投標(biāo)管理部,工程經(jīng)理,,全國布局，三級管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）,龍湖在全國發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營管理組織架構(gòu),龍湖PMO體系　 集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營管理方面職能定位,管理部門(機(jī)構(gòu)),職能,集團(tuán)總部,項(xiàng)目公司,,運(yùn)營中心,項(xiàng)目公司PMO,制

3、度制定 知識管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控 一級進(jìn)度計(jì)劃管控階段性成果管控,項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制 項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制 項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對,PMO：Project Management Office項(xiàng)目管理辦公室PMO定位：分公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運(yùn)作形式：PMO會議,項(xiàng)目運(yùn)營管理體系

4、,,,目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營效率,,,目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營效果、運(yùn)營質(zhì)量,,,目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營的決策效率、決策質(zhì)量；　　　規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn),,,目的：知識積累、知識共享在項(xiàng)目運(yùn)營中知累知識在項(xiàng)目運(yùn)營中應(yīng)用知識,項(xiàng)目運(yùn)營管理體系,,精細(xì)化 ＝ 項(xiàng)目計(jì)劃越細(xì)越好計(jì)劃？,計(jì)劃過細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對資金流的影響,

5、,,龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系：——項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級,,,項(xiàng)目計(jì)劃：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后7-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項(xiàng)目啟動會方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃”。,分級計(jì)劃管理體系,集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,定義集團(tuán)層面（管理層）對各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃 ，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對計(jì)劃的分層級管理明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)

6、一計(jì)劃達(dá)成情況的評判標(biāo)準(zhǔn),龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),,14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：取得國土使用權(quán)證 交地 、完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進(jìn)場竣工備案交房交房完成率95％,管控規(guī)則：不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注

7、;剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營中心審批集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。,碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——進(jìn)度導(dǎo)向,獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲取《國有土地使用證》獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲取《建筑工程施工許可證》發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開盤獲取《竣工驗(yàn)收備案表》業(yè)主收樓,,項(xiàng)目運(yùn)營管理PMO管控流程,實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制,分級計(jì)劃管理體系,,項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃,定義區(qū)域公司層面對各項(xiàng)

8、目的管控計(jì)劃一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板 要點(diǎn)項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同,,,分級計(jì)劃管理體系,,項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃,定義各職能部門在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案 。要點(diǎn)對項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，例如：報(bào)建計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、工程計(jì)劃、營銷計(jì)劃；職能經(jīng)理負(fù)責(zé),,,營銷計(jì)劃（

9、全生命周期）,,,工程專項(xiàng)計(jì)劃（分區(qū)/標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）,,設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃,,,,,,,分級計(jì)劃管理體系,,樓棟施工計(jì)劃,定義現(xiàn)場工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計(jì)劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理,,,,,,,,,,計(jì)劃執(zhí)行,量化的達(dá)成比率,,項(xiàng)目運(yùn)營管理體系,,,,,,項(xiàng)目運(yùn)營管理體系,,,,,,運(yùn)營決策－－運(yùn)營會議體系,,運(yùn)營會議體系,運(yùn)營決策－－非運(yùn)營會議體系,,非運(yùn)營會議體系,項(xiàng)目運(yùn)營管理體系,,知識分類