審查土地估價報告的關鍵

1、1土地估價實務考試寶典之一土地估價實務考試寶典之一:審查土地估價報告的關鍵審查土地估價報告的關鍵土地估價實務考試寶典之一：審查土地估價報告的關鍵好的報告主要表現(xiàn)為：第一、報告內容全面，正文內容和附件資料齊全、配套；第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據充分；第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強；第四、評估結果基本準確，符合市場行情；第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。在實際工作中，審查報告的重點除了產權狀況外，還有

2、通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結果提出調整建議，以避免國家或當事人的重大損失。報告審查的主要內容：1、審查估價對象，其中包括權屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關證明材料；2、審查估價目的，包括價格定義、價值類型；3、審查估價數(shù)據，包括估價報告定性、定量數(shù)據的來源及獲取方式是否可靠？估價結論是否得到相關數(shù)據的支持？4、審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據分析是否科學？5、審查估價條件，包括是否考慮得出估價結論的必

3、要性，以及應用估價結論的限制條件，對房地產最高最佳使用評價的結論及其使用建議是否合理？風險分析是否恰當？估價方法要點之一：市場比較法應用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的

4、比較及因素修正有以下的具體要求：1、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個）要求：①與待估宗地屬同一供應圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據經驗不能超過25%）。②與待估宗地用途應相同或相似（按用地類型細類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待

5、估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）。④成交日與待估宗地的估價期日應接近。A：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（

6、最長不超過三年）；B：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1至2年），一般交易案例的有效期最長不超過三年；2⑤交易案例必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格）。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。⑥價格內涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內容（如有可能，最好到現(xiàn)場查看）如下：1、交易實例狀況：A

7、座落位置、形狀、地質；B水、電、路、訊、暖等基礎設施C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件D土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途E有關地上建筑物的基本情況F權利狀況和土地使用年限等2、成交價格包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。3、付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內容。4、成交日期一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等