淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范

1、淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范誠(chéng)實(shí)信用原則要求一切民事主體在市場(chǎng)活動(dòng)中都必須恪守諾言、講究信用、誠(chéng)實(shí)不欺，在不損害他人利益、社會(huì)利益、國(guó)家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實(shí)的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠(chéng)實(shí)信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的合權(quán)法益。因此，必須對(duì)商品房買賣中的失信問題加以規(guī)制。一、商品房買賣中的失信問題商品房買賣不同于一般的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買賣，它具有以下幾個(gè)特征：1、商品房買賣分為商品房

2、預(yù)售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時(shí)，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見性，購(gòu)房者甚至無法知道所購(gòu)樓房能否建成及開發(fā)商會(huì)不會(huì)將同一套房屋賣給第三人。在這個(gè)過程中，誠(chéng)實(shí)信用是保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個(gè)有欺詐意圖的開發(fā)商會(huì)如期地將約定的樓房交付購(gòu)房者。2、在樓房建好前，購(gòu)房者無法詳細(xì)了解所購(gòu)房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實(shí)際面積、配套設(shè)施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹

3、，而售樓者能否如實(shí)介紹，則只能靠誠(chéng)實(shí)信用了。實(shí)踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假?gòu)V告和夸大含糊之詞。3、由于商品房開發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開工證、竣工驗(yàn)收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，商品房開發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說明確定的交房日期，開發(fā)商只能硬著頭皮簽了再說，這種情況可稱為“被動(dòng)欺詐”。4、對(duì)于商品房質(zhì)量，一般的購(gòu)房者無法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表

4、露出來，在交房時(shí)，也只能完全依賴開發(fā)商的誠(chéng)實(shí)信用了。從商品房買賣的以上特征可以看出，相對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買賣而言，商品房的買賣更加依賴誠(chéng)實(shí)信用原則，司法實(shí)踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因?yàn)殚_發(fā)商違背誠(chéng)實(shí)信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問題主要有以下幾個(gè)方面：1、虛假宣傳廣告銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，90％以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理

5、機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費(fèi)者，發(fā)布不真實(shí)的信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中承諾的地理位置、房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、物業(yè)管理等內(nèi)容與交付房屋的實(shí)際情況不一致。例如，“全優(yōu)工程”僅為合格工程；“高級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)”卻電視、電話未接通，配套設(shè)施不到位；“花園住宅”見不到花草；

6、“進(jìn)口電梯”變?yōu)閲?guó)產(chǎn)電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場(chǎng)和醫(yī)院而不標(biāo)出來等等。2、定金陷阱角裂縫；屋頂漏水；門窗變形，到處裂縫，鋁合金門窗開啟困難，地磚斷裂，上下水道堵塞，等等。另外，許多商品房室內(nèi)外配套設(shè)施不到位，生活不方便。例如，路面凹凸不平，無車棚，無路燈，無煤氣，無電梯，樓道聲光控?zé)糸_關(guān)失效等等。6、合同中不公平的免責(zé)條款商品房買賣合同一般是格式合同，但允許當(dāng)事人

7、添加條款或?qū)σ延袟l款進(jìn)行修改。開發(fā)商往往利用購(gòu)房者對(duì)建筑和法律知識(shí)的欠缺，在合同中添加免除或減小自己責(zé)任的條款，如免除延期交房的責(zé)任、擴(kuò)大不可抗力的范圍、縮短房屋的保修期等等。二、對(duì)商品房買賣中失信問題的規(guī)范到目前為止，我國(guó)在商品房的買賣方面已經(jīng)有了比較完善的法律制度，盡管有許多新的問題需要不斷探討?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》都是我們處理商品房買賣案件

8、的法律依據(jù)，特別是最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，對(duì)商品房買賣涉及的一些重要法律問題作了規(guī)定，對(duì)規(guī)制商品房買賣的失信問題提供了依據(jù)。依據(jù)上述法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，商品房買賣中的失信問題在以下幾個(gè)方面得到了規(guī)范：1、關(guān)于虛假宣傳廣告問題根據(jù)《廣告法》第37條、第38條的規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)

9、行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，消費(fèi)者在決定預(yù)購(gòu)商品房前，一定要認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等，對(duì)這些材料作必要的調(diào)查核實(shí)后再?zèng)Q定是否預(yù)購(gòu)。決定預(yù)購(gòu)后，要妥善保存房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料，以便日后向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。《合同法》第15條第2款規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。也就是說，如果商業(yè)廣告的內(nèi)容具體明確，包括了將來簽訂合同的主要內(nèi)容的話，應(yīng)當(dāng)視為要約，對(duì)發(fā)布

10、廣告的要約人有法律約束力。《解釋》第3條對(duì)此進(jìn)一步規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房的房屋買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅吩谶@個(gè)問題上取得了重大的突破，即“該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事

11、人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。因?yàn)榘凑找话愕暮贤ㄔ?，雙方當(dāng)事人不管進(jìn)行了什么樣的討價(jià)還價(jià)，如果最后簽訂了正式的合同，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)以最后的合同為準(zhǔn)?？紤]到商品房買賣合同的特殊性，《解釋》如此規(guī)定很有必要，可以有效地抑制開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的動(dòng)機(jī)。2、關(guān)于商品房買賣合同的效力問題商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展?！督忉尅犯鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等