“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式引發(fā)的思考

1、熱點(diǎn)聚焦◆HOTSPOTFOCUS“輕資產(chǎn)’’開發(fā)模式引發(fā)的思考文f丁常清JI廣京時(shí)間2007年12月13日，河南L_J地產(chǎn)企業(yè)一一鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司在美國(guó)紐約交易所上市，代號(hào)“XIN”，發(fā)行價(jià)14美元，共發(fā)行1750萬(wàn)股，上市當(dāng)天收盤價(jià)168美元，漲幅20％，融資約245lg美元。鑫苑公司的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式是“快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售”，為此鑫苑公司還提出了自己的口號(hào)：“不囤地、不存房、零庫(kù)存”。為此，“鑫苑模式”也猶如一縷清風(fēng)

2、，吹過當(dāng)前熱浪涌現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。香港資本市場(chǎng)以土地儲(chǔ)備量作為重要標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考查一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，所以大多數(shù)的香港投資者都對(duì)鑫苑這種“不存地、不存房、零庫(kù)存”的“輕資產(chǎn)”商業(yè)模式產(chǎn)生質(zhì)疑。但是鑫苑公司在英國(guó)、迪拜、德國(guó)、美國(guó)、澳大利亞等7個(gè)國(guó)家和地區(qū)的路演中得到了認(rèn)同，來(lái)自中東、歐美和澳大利亞的投資者投資認(rèn)購(gòu)了鑫苑股票，又不由得讓人對(duì)這種“輕資產(chǎn)”的開發(fā)模式產(chǎn)生了無(wú)限遐想?！拜p資產(chǎn)”開發(fā)模式的利與弊土地對(duì)于鑫苑公司來(lái)說(shuō)更像是生產(chǎn)資料，而不

3、是資產(chǎn)，“鑫苑模式”也可以說(shuō)是一種“輕資產(chǎn)”的模式?！拜p資產(chǎn)”模式是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的理想模式：第一，從開發(fā)模式上來(lái)看，籌集資在資金和人才充足以及各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)均能快速銜接的情況下“輕資產(chǎn)”方能“輕車熟路”金買地、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)，這已經(jīng)成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的開發(fā)模式。這種開發(fā)模式，實(shí)質(zhì)上是資金和資本的轉(zhuǎn)化過程，也是資本的增值過程。如果這一過程始終是良性循環(huán)，企業(yè)資本不斷增值，就不會(huì)有資產(chǎn)產(chǎn)生，也沒有必要積累資產(chǎn)。第

4、二，從資產(chǎn)折舊來(lái)看，有形資產(chǎn)，總是有使用年限和損耗存在，理論上，資產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“包袱”。第三，從開發(fā)企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中一直起著“導(dǎo)演”的作用。物色地塊，買地，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程招標(biāo)發(fā)包，委托工程質(zhì)量監(jiān)理，委托策劃銷售等。每一個(gè)開發(fā)過程，通過簽定的合作協(xié)議在起作用，除去抵押貸款，企業(yè)資產(chǎn)不參與任何企業(yè)活動(dòng)。第四，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，不儲(chǔ)備土地，隨買隨開發(fā)，快速建設(shè)，快速銷售，快速回籠資金，大大縮短開發(fā)周期，快速獲利，占用資金

5、少，能規(guī)避項(xiàng)城市開發(fā)URBEVELOPMENT2008MARCH03目開發(fā)周期長(zhǎng)可能遭遇的政策和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，屬于以運(yùn)營(yíng)速度制勝而不以規(guī)模取勝。“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)，可以使企業(yè)輕裝上陣，但它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求，在資金和人才充足以及各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)均能快速銜接的情況下，“輕資產(chǎn)”方能“輕車熟路”?！拜p資產(chǎn)”模式是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的理想模式，作為個(gè)案可以進(jìn)行探索，如若全面普及，存在許多疑問：首先，房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，巨量資金云集房地產(chǎn)

6、，“輕資產(chǎn)”模式能否籌集資金甚至長(zhǎng)期籌集到資金確實(shí)無(wú)法保證；其次，房地產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，存在政策、管理、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)，“輕資產(chǎn)”模式能否抵御風(fēng)險(xiǎn)值得考慮：再次，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有天然的保值增值的功能，由于土地的稀缺性和人口增長(zhǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于供不應(yīng)求，資本的本性是趨利，如果企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)增值幅度小于資產(chǎn)自然增值幅度，企業(yè)將如何選擇最后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中有許多環(huán)節(jié)和外在的影響因素，快速籌集資金，快速建設(shè)和快速

7、銷售需要一定的外部環(huán)境。所以，快速經(jīng)營(yíng)對(duì)于多數(shù)開發(fā)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)而言，往往是心有余而力不足，成為企業(yè)的一塊心病?！蚌卧纺Ｊ健笔泅卧饭驹谄髽I(yè)發(fā)展過程中進(jìn)行的一種探索和嘗試，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家單位共同組成的權(quán)威研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了“2OO6中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告”，報(bào)告中對(duì)鑫苑公司的評(píng)價(jià)是：由于專注于特定區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的維普資訊城市開發(fā)URBEVELOPMENT2008MARCH0

8、3開發(fā)，并形成了具有相當(dāng)價(jià)值的房地產(chǎn)品牌，通過全方位、多層次的業(yè)務(wù)拓展實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的迅速擴(kuò)張，成為區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先者?！拜p資產(chǎn)”模式的啟示：建立房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場(chǎng)隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，分工精細(xì)、專業(yè)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為趨勢(shì)?！蚌卧纺Ｊ健蹦壳翱磥?lái)還比較另類，但它給我們以這樣的啟示：未來(lái)應(yīng)該創(chuàng)造什么樣的環(huán)境，才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如果能建立一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場(chǎng)，從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、資金籌集等運(yùn)作開始到末端的物

9、業(yè)管理企業(yè)的選擇，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)有盡有，操作合理規(guī)范，并貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)全過程，這樣的市場(chǎng)將有利于企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展?；舅悸罚悍康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、上下游企業(yè)全部進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場(chǎng)，進(jìn)入企業(yè)的資質(zhì)由市場(chǎng)管理部門熱點(diǎn)聚焦◆HOTSPOTFOCUS審核和管理。如果有可能，政府的政務(wù)公開等辦事機(jī)構(gòu)也能進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)辦公，效果更好。操作模式：針對(duì)技術(shù)性強(qiáng)、標(biāo)底較大、不完全競(jìng)爭(zhēng)等服務(wù)，按《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的方法進(jìn)行，如建筑工程、大宗建筑材料、電梯、鍋爐

10、及其他專用設(shè)備等。針對(duì)非技術(shù)性、標(biāo)底小、完全競(jìng)爭(zhēng)的服務(wù)，采取超市模式，明碼標(biāo)價(jià)，自由選擇，如房屋中介、咨詢、造價(jià)、評(píng)估、廣告等。費(fèi)用收?。菏袌?chǎng)管理不收費(fèi)，入住企業(yè)僅交納房租和水電費(fèi)?！斑M(jìn)場(chǎng)”企業(yè)類型：咨詢類企業(yè)：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、可行性研究、房地產(chǎn)評(píng)估、造價(jià)管理、工程監(jiān)理、廣告宣傳等i融資類企業(yè)：風(fēng)險(xiǎn)投資基金、貸款擔(dān)保、信托理財(cái)?shù)龋灰?guī)劃設(shè)計(jì)類企業(yè)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等：建設(shè)類企業(yè)：建筑工程、安裝工程、裝飾工程、綠化工程、景觀

11、工程、市政工程(給排水、電、氣、路、燈)等；成品和材料類企業(yè)：門窗供應(yīng)、建筑材料、裝飾材料等；房屋中介類企業(yè)：房屋銷售、房屋中介等；物類企業(yè)：物業(yè)管理公司、維修月6生保潔、家政服務(wù)等。市場(chǎng)管理：企業(yè)進(jìn)出自由；企業(yè)，采取資質(zhì)管理，企業(yè)誠(chéng)信記錄入檔作為選擇依據(jù)；企業(yè)碼標(biāo)價(jià)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)問、質(zhì)量、要求、承諾等內(nèi)容；議由市場(chǎng)公證，服務(wù)收入存入用帳戶，由市場(chǎng)監(jiān)管，被服務(wù)方支付款項(xiàng)。交易方式：市場(chǎng)內(nèi)洽談成網(wǎng)上交易成交。建立房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場(chǎng)于