淺議如何做好商業(yè)地產造價咨詢管理工作——以萬達項目為例

1、ValueEngineering99淺議如何做好商業(yè)地產造價咨詢管理工作——以萬達項目為例HowtoDoWellCommercialRealEstateCostConsultationManagement：TakingWandaProjectforExample梁富運LIANGFu—yun(上海容基工程項目管理有限公司湖北分公司，武漢430000)(ShanghaiRon~iPr0jectManagementCo，LtdHubeiBra

2、nch，Wuhan430000，China)摘要：商業(yè)地產項目的全過程跟蹤審計，是成本控制的重要環(huán)節(jié)。本文結合萬達項目的業(yè)務實際，淺析工程造價咨詢顧問方應如何做好項目實施階段的咨詢審計工作。Abstract：ThewholeprocesstrackingauditisanimportantpartofthecostcontrolofcommercialrealestateprojectCombinedwiththebusinesspra

3、cticeofWandaproject，thisarticleanalyzesthewaysfortheengineeringcostconsultingpartytOdotheconsultationauditworkintheimplementationphaseoftheproject關鍵詞：萬達商業(yè)地產；成本控制；造價咨詢管理Keywords：Wandacommercialrealestate；costcontrol；costc

4、onsultationmanagement中圖分類號：TU7233文獻標識碼：A文章編號：1006—4311(2014)25—0099—020引言萬達商業(yè)地產建設項目特點是開發(fā)節(jié)奏緊湊、成本控制精細、質量要求嚴格，重視動態(tài)成本和目標成本的控制，為了配合好業(yè)主的成本控制工作，造價咨詢方在日常工作作者簡介：梁富運(1986一)，男，湖北十堰人，助工，工程碩士(在讀)，研究方向為項目管理。中應努力做好以下幾方面：1對咨詢業(yè)務的要求11熟悉合同

5、文件，要事先了解合同協(xié)議書、通用條款、專用條款、工程技術要求、招標文件、清單、清標問卷等中的每～處表述及描述，并理解它們對造價的影響方式、影響程度等等。尤其是合同中特殊約定的、與通常處理方式不同的內容，要注意以特殊約定為準。這樣就可以避免效開展監(jiān)理職業(yè)責任保險業(yè)務的保險公司并不多，各保險推出的保險產品普遍比較單一。保監(jiān)會于2007年對我國建設工程監(jiān)理職業(yè)責任保險費率做出如下規(guī)定：“監(jiān)理職業(yè)責任保險費率，對于一般的工程監(jiān)理單位為08％，對

6、于通過ISO9000系列質量管理體系認證的工程監(jiān)理單位為07％。并在此基礎上視具體的風險狀況，可作上下30％范圍內的浮動。”下面列舉國內開展監(jiān)理職業(yè)責任保險業(yè)務的兩家保險公司的費率方案。①天安保險股份有限公司建設工程監(jiān)理職業(yè)責任保險費率方案：表3企業(yè)資質等鏹一——／一甲級企業(yè)乙級企業(yè)丙級企業(yè)—／一年費率％當地企業(yè)07O_809外地企業(yè)O8O910②中國太平洋財產保險股份有限公司建設工程監(jiān)理責任保險費率方案：表4單次事故賠償限額(萬元)5

7、010O150200300企業(yè)資質等級年保險費率甲級0808509O95105乙級101O511115125(％)丙級12513O135140150定期投保最低保費(萬元)O75l_35180210270項目投保最低保費(萬元)05309011312O1_35從上面舉例費率表中不難看出，目前國內現行各監(jiān)理責任保險產品的費率條款中對費率影響因素考慮普遍偏少，甚至對某些風險因素的影響～刀切，不能充分體現不同風險條件的投保差別，無法對投保人形

8、成足夠的吸引力。保險費率的科學厘定是順利推行該保險產品的基礎因素，他直接決定投保人的投保成本和預期補償期望的大小。我國現行監(jiān)理職業(yè)責任保險制度很大程度上是模仿西方發(fā)達國家國家的做法，缺少與我國工程建設監(jiān)理行業(yè)實際情況的有效結合，缺乏針對性，必須在此環(huán)節(jié)加以改進。3總結本文對我國現行工程建設監(jiān)理制度和工程監(jiān)理職業(yè)責任保險制度的現狀做了分析討論，指出其所取得的成果和不足之處；討論國內外學者對職業(yè)保險費率影響因素的研究成果并介紹我國市場上各保

9、險公司推出的監(jiān)理職業(yè)責任保險產品實際情況，分析并指出其未能得到有效推廣的部分原因，以指導后續(xù)對保險費率厘定的研究工作具有更好針對性，全面的考慮各風險因素，使得保險費率的取值更為科學合理。參考文獻：[1]建設部，國家工商行政管理局建設工程委托監(jiān)理合同f示范文本12002[2]齊勛建設工程相關職業(yè)責任保險研究[D]天津：天津大學，2005：52—53【3]AIA，ACEC，INSPE／PEPP2006Professionalliabilit

10、yinsurancesurveyofcarriersresult[R]USA：AIA，2006【4]天安保險股份有限公司建設工程監(jiān)理責任保險條款ION上海：天安保險股份有限公司，2007100價值工程在計量計價過程中由于理解錯誤造成失誤。12做好工程資料、文件的整理。跟蹤審計往往是一個較長時間的過程，工程資料、聯(lián)系單、函件、圖紙等資料隨著工程進度的推進會越積越多，有些資料之間甚至有互相替換、更正、補充的關系。這要求我們要對各種資料、文件

11、(包括電子版和紙質版)的來龍去脈要十分清楚，而且歸檔清晰。這樣既有利于在過程中了解工程進度、成本動態(tài)，也方便后期查找、調閱、核算。更重要的是，形成了清晰的文檔體系，有利于在成本控制過程中占據一定的主動權，避免了因咨詢方資料混亂而給送審方做資料上的手腳提供了可乘之機。例如，對成本部和工程部的聯(lián)系函、聯(lián)系單，按順序逐一存檔并統(tǒng)一編號，就可以避免結算時施工方因為只提供聯(lián)系單復印件而無法核實簽證或變更申報資料中所附的圖紙是業(yè)主聯(lián)系單附圖還是擅自

12、補充未經業(yè)主批準的附圖。13注重圖紙文件的審核。這里的圖紙文件包括施工圖、聯(lián)系單、聯(lián)系函、設計變更單、圖紙會審、洽商記錄、談判記錄、會議紀要等等與工程相關的資料的紙質版及其電子版。咨詢方的審圖包括兩方面：①審查圖紙設計的合理性、經濟性。如果發(fā)現設計有明顯錯誤或缺陷，應及時向業(yè)主反應，如果有好的優(yōu)化建議，也一并提出；②審查圖紙的真實性。由于圖紙文件是重計量及結算工作的重要依據，所以務必要保持它的權威性和準確性，尤其是保證它的真實性，即真正

13、體現現場實際。在以往審計過程中，曾出現過送審方擅自修改圖紙設計文件或者擅自根據未經業(yè)主設計部審批的設計方案進行計算的情況。對于施工方提供的圖紙(無論紙質版或電子版)，必須備注好來源，避免與咨詢原始備案的文件混淆，如雙方圖紙有差異，必須查清楚原因并報業(yè)主。14做好測算、預估工作。方案測算、招標圖、施工圖測算關系到方案的選定和目標成本的控制，所以要盡量保持測算的快速和準確。由于兩者往往是矛盾的關系，我們須要注意在日常工作中多積累經驗數據，多

14、加強業(yè)務培訓，提高測算工作效率，最終達到速度和精度的最佳平衡，即在合理的誤差范圍內保證快速出成果。預估工作，尤其是簽證及設計變更的預估，往往數量繁多，工作量大，所以要求我們在收到簽證或變更資料時，立即做好前期的預估、初審，包括表格的成型、格式的統(tǒng)一、初步工程量的審核、以及簽證事項的分類匯總。這樣可以為結算階段減少審核對量工作量帶來便利。1_5高度重視結算審核。結算是整個咨詢項目的重中之重，關系到整個項目的成本和工程價款的支付。結算應在條

15、件具備的情況下盡可能提早進行，首先應制定好結算計劃，并與送審方達成一致并簽字確認。計劃內容包括結算的各個過程節(jié)點時間、結算各地塊、各專業(yè)的人員分工、核對持續(xù)時間等等。計劃制定后應嚴格遵循計劃表的進度，除非十分必要，否則應盡量不調整計劃。如發(fā)現施工方原因拖延了進度，應及時向業(yè)主反映。結算審核中，咨詢方應首先做好各項計量計價工作，并事先了解現場的實施情況并取證，尤其是涉及到結構、建筑的隱蔽工序、易偷工減料的工序。審核過程中應嚴格執(zhí)行合同條款

16、，記錄好爭議問題和爭議原因。后期處理爭議問題時，對相同類型爭議做好歸類，對于涉及現場實施問題的爭議應及時在現場核實或請業(yè)主協(xié)助核實；對于純技術類問題，應多方求證、利用互聯(lián)網、工具書等途徑尋找權威解釋。16做好咨詢公司內部三級復審工作。無論工程大小和難易必須堅持三級審核，審核內容包括工程量、單價、費用等。工程師審核完成必須交主管工程師復核，然后交項目經理或公司總經濟師復核。三級復核不能走形式，每級復核必須提交復核報告及原始記錄。咨詢方同時

17、還需密切配合好業(yè)主方的三審、四審工作。對于前一階段審核中發(fā)現的問題以及解決方案應及時做好記錄，對于三審重點審查的內容，應保證各項資料的條理性、準確性。2對咨詢人員的要求21對工作細致、認真對待工作，要有一絲不茍的態(tài)度。算量要有依有據，清晰列出計算過程，保留計算痕跡，便于后期復核、檢查和對量。套價也要嚴格按照合同要求。在計量計價中不明確的地方一定要及時做好標記，后期解決后最好將該問題在團隊內進行分享、討論，這樣既能加深對問題解決方法的學習

18、，也能對他人起到借鑒作用。對于工作成果文件，要做到格式規(guī)范、用語嚴謹，注意檢查電子版文件的數據鏈接是否正確，分表和總表應該同步更新的地方是否已同步更新。對于確認的數據，最好截圖，并將截圖置于打印區(qū)域以外。這樣可以防止后期誤改數據。2I2要有責任心對接收的委托任務，要以負責任的態(tài)度完成，力求完美。具體工作中，如果涉及到的過程比較復雜、曲折，這時候要多做各種備注、標記。以頻繁使用到的電子表格為例，對于打印區(qū)域里的內容，要惜字如金，做到簡潔、

19、完備。對于打印區(qū)域以外，可以盡可能多做各種相關的標記和備注。事情沒有一次性的，前期工作做得越完整，后期工作就越輕松。自己的任務盡量自己獨立完成，遇到困難應通過各種途徑找方法。23不斷加強咨詢人員業(yè)務能力學習、提升、培訓既要把工作過程當作貢獻智慧和勞動換取報酬的過程，也要把工作過程當作積累經驗、學習知識的過程。我們咨詢人員要有中長期的學習規(guī)劃，養(yǎng)成學習的習慣，這樣才能在工作中快速達到舉重若輕的高度。24樹立良好的職業(yè)道德咨詢業(yè)務應該秉持公

20、平公正公開的原則嚴格按照政府及行業(yè)頒布的計量規(guī)則、計價文件以及合同文件進行計量計價。我們咨詢人員要做的只是運用一定的方法把這個數據“挖”出來。只要采用的方法得當，依據正確，那么最終的數據就是真實、合理的。25注意適當創(chuàng)新工作方法隨著業(yè)務的不斷熟悉，我們應注意在工作方法上敢于創(chuàng)新，積極摸索效率更高、效果更好的方法。在不影響成果實質的前提下，對于某些工作過程，可以提出新的模式。對于那些已經十分成熟且效果足夠好的模式，我們應嚴格執(zhí)行，把精力放

21、在如何靈活運用上。綜上，咨詢管理是一個系統(tǒng)而復雜的工程，咨詢人要以咨詢服務合同為藍本，以職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)范為準則，以對委托方負責任的態(tài)度來完成。通過優(yōu)秀的過程和優(yōu)異的成果，為合作伙伴、為行業(yè)發(fā)展、為社會進步交出一份合格答卷。參考文獻：【1】胡朝輝深化建筑工程造價管理改革的思考【J1長沙鐵道學院學報(社會科學版)，2006(01)【21潘國瑾淺析房地產建設項目中工程造價的控制與管理【J1山西建筑，2olo(25)【3]郝灤伊工程造價的控制