王健林_萬達(dá)為什么專注商業(yè)地產(chǎn)

1、孫硒司屏旦在中國談到商業(yè)地產(chǎn)人們首先會(huì)想到大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司以下簡稱“萬達(dá)”或許是因?yàn)槿f達(dá)的相對成功或許是因?yàn)槊襟w對萬達(dá)的“炒作”。但不可否認(rèn)的一個(gè)實(shí)是在國內(nèi)眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍在觀望的時(shí)候萬達(dá)卻早已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“安營扎寨”。人們不禁疑惑到底是什么讓萬達(dá)如此執(zhí)于商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)事長王健林將通過自身的實(shí)踐為業(yè)界解開這個(gè)謎底。萬達(dá)是一個(gè)和中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)有明顯區(qū)別的公司嚴(yán)格地講現(xiàn)在萬達(dá)的準(zhǔn)確定位不再是房地產(chǎn)企業(yè)而是一家不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)

2、到目前為止『萬達(dá)持有的商業(yè)物業(yè)面積多萬平方米開業(yè)的有多萬平方米還有多萬平方米在建現(xiàn)在一年的租金有億。僅憑這些租賃收入不算我們的開發(fā)收入我們比國閃任何一家房地產(chǎn)企業(yè)的利潤都要多這就是我們追求的方向一句話專注商業(yè)地產(chǎn)追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流理由一商業(yè)地產(chǎn)成就百年老店年萬達(dá)召開年會(huì)時(shí)有人提出來要做百年企業(yè)那么什么是百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)呢一句話來概括就是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流這是針對我們這個(gè)行業(yè)的企業(yè)特點(diǎn)來說的。房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是現(xiàn)金流不穩(wěn)定而且房地產(chǎn)企

3、業(yè)也很少有多年的歷史。一個(gè)城市的城市化進(jìn)程會(huì)改變企業(yè)生存的空間也會(huì)改變只要城市化達(dá)到一定的程度人均住房達(dá)到一定面積這個(gè)行業(yè)就會(huì)萎縮。而且房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)今年買地那么今年幾乎就沒有現(xiàn)金流沒有銷售收入明年開發(fā)的時(shí)候收入就一下漲上去風(fēng)險(xiǎn)非常大因此我們要追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。做什么能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)呢在我們提這個(gè)目標(biāo)之前萬達(dá)做了幾個(gè)產(chǎn)業(yè)與別人合作奧的斯電梯與世界強(qiáng)企業(yè)合作變電站設(shè)備廠這兩個(gè)都是投資幾千萬美元的企業(yè)還干了藥廠?？墒俏覀冇X得這與我們

4、的主業(yè)都不沾邊。和世界強(qiáng)合資的這兩個(gè)工廠我們只是小股東又沒有核心技術(shù)完全控制在別人的手里這樣即使一年銷售幾百億跟我們也沒什么關(guān)系這不是我們的方向我們覺得應(yīng)該做收租物業(yè)只有做收租物業(yè)才會(huì)帶來穩(wěn)定的收入。有這么一個(gè)指導(dǎo)思想萬達(dá)決定進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)而且從一開始就決定規(guī)模要大要建幾萬平方米以上的物業(yè)建大型的購物中心。租戶盡量選擇大企業(yè)世界級企業(yè)所以我們提出一種口號要向強(qiáng)企業(yè)收租子“。我們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)一開始定位就比較高把它看成是打造百年企業(yè)的基礎(chǔ)。在

5、搞住宅開發(fā)競爭非常激烈尤其土地使用制度進(jìn)行改革一塊地拍賣要經(jīng)過幾十輪。最近上海浦東推出一個(gè)地塊經(jīng)過許多輪的加價(jià)最終比政府推出的底價(jià)高出一倍多多億的地最后拍到近。億樓面價(jià)兀元現(xiàn)在這個(gè)位置的房價(jià)也不過這個(gè)價(jià)格所以大家都非常震驚。搞商業(yè)地產(chǎn)就避免了住宅地產(chǎn)這種激烈競爭截至目前全國從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到家而這家當(dāng)中目前將跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)僅萬達(dá)一家有很多企業(yè)都只是在本區(qū)域里做廣州的企業(yè)就在廣州北京的就在北京跨區(qū)域開發(fā)持有型

6、商業(yè)物業(yè)的外資企業(yè)還有幾家但內(nèi)資企業(yè)只有我們一家。正因?yàn)檫M(jìn)入企業(yè)比較少競爭相對也就比較小賺錢就比較容易。人無我有人家不做我們?nèi)プ鲞@就是競爭的一種優(yōu)勢理由二避免激烈的行業(yè)競爭中國現(xiàn)在有萬多家房地產(chǎn)企業(yè)理由三享受商業(yè)地產(chǎn)的雙重利潤房地產(chǎn)開發(fā)利潤是一次性的現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對來講利潤比較豐厚再加上這幾年房價(jià)高企大家都在批項(xiàng)目但房地產(chǎn)的利潤只是一次性的不會(huì)再有以后的利潤現(xiàn)在全球的資產(chǎn)價(jià)格都在不斷上城市開發(fā)綜合版—一—自年月︷一?1994200

7、9ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.刃白枯眺衛(wèi)文王健林升日本雖然連續(xù)年房價(jià)下跌但是最近幾年都在漲倫敦這五年內(nèi)住房價(jià)格翻一番英國是最早的資本主義國家房子已貴為天價(jià)但是近幾年又翻了一番說明什么呢說明隨著全球財(cái)富增加財(cái)富要尋找消化渠道特別是隨著全球人口的增加和資源的減少資產(chǎn)價(jià)格可能在今后會(huì)長期處于一種上升的趨勢。在國際房價(jià)上升大趨勢影響下國內(nèi)二手房的

8、利潤非常驚人。我們在大連開發(fā)的一個(gè)樓盤叫星海人家年交房時(shí)均價(jià)元比周邊房子貴了團(tuán)已經(jīng)創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的高價(jià)而這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在二手市場價(jià)格已經(jīng)達(dá)到雙一〔刀元而且有價(jià)無市。這種例子還有很多但是我們應(yīng)該看到對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說住宅物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格升值的利潤是享受不到的總結(jié)地產(chǎn)開發(fā)年來的經(jīng)驗(yàn)我們下決心要搞商業(yè)地產(chǎn)。在利潤方面商業(yè)地產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有幾個(gè)保障一是我們每年可以收到穩(wěn)定的租金二是我們能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤。持有商業(yè)物業(yè)我們不僅可

9、以獲得土地升值所帶來的利潤而且若干年之后想把資產(chǎn)變現(xiàn)除了原有的租金還可能再賺一筆。在南京的新街口我們建設(shè)的一個(gè)商業(yè)廣場年初這塊地的價(jià)格是萬畝。當(dāng)年這塊地被稱為南京市的‘’號地‘被一個(gè)大國企拿到了規(guī)定只能做商業(yè)但這個(gè)公司不懂做商業(yè)地拆平了之后一直沒敢做白白空了四年。我們?nèi)フ勁匈I這塊地那個(gè)公司開價(jià)億折合每畝萬左右?guī)滋旌蠛灹撕贤鼐娃D(zhuǎn)到我們的手上只用了一年項(xiàng)目就竣工了。按照南京市目前的土地價(jià)格水平我估計(jì)這塊地每畝價(jià)格在萬元左右。而且這個(gè)地在新

10、街口新街口是南京最繁華的地段現(xiàn)在你出多少錢也買不到。那么南京萬達(dá)項(xiàng)目除租金收入外土地與資產(chǎn)價(jià)格上升的好處我們都拿到了。理由四容易拿到項(xiàng)目現(xiàn)在搞住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)全國有萬多家競爭非常激烈而且每一塊地都經(jīng)過多重競爭利潤空間壓得很薄。如果不是中國房地產(chǎn)價(jià)格上升的大趨勢實(shí)際上通過這種方式拿到的土地房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有什么利潤可言一旦房地產(chǎn)價(jià)格升值趨緩或是停止這種拍賣拿地的項(xiàng)目是非常危險(xiǎn)的在這種情況下做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對來說容易拿到土地尤其是我們

11、做城市綜合體開發(fā)不但可以為政府帶來巨額穩(wěn)定的稅收還可以解決大量的就業(yè)。比如做一個(gè)大的購物中心起碼可以解決萬人就業(yè)因此受到當(dāng)?shù)卣毡闅g迎因?yàn)楝F(xiàn)在中國就業(yè)是一個(gè)很困難的問題。格林斯潘年前曾預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)是就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)如果真的是幾千萬人找不到工作社會(huì)就不穩(wěn)定。不能只看到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢一旦什么事件成為一個(gè)導(dǎo)火索社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)受到影響。我看到勞動(dòng)和社會(huì)保障部的一個(gè)預(yù)測以前積壓“的不算到年我國至少還要增加萬沒事干的人就業(yè)壓力是非常大的然而我