萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),主講：,目 錄,第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1、零售業(yè)態(tài)的分類及定義2、購物中心的定義及分類3、購物中心發(fā)展史4、購物中心建筑特征5、購物中心定位要素6、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7、購物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn)8、購物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn),目 錄,第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語1、房地產(chǎn)的含義2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義3、商業(yè)物業(yè)的分類4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語5、招商專業(yè)術(shù)語,第一部分：商業(yè)零售基

2、礎(chǔ)知識(shí),1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類,零售業(yè)Retail industry 以向消費(fèi)者銷售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài) Retail Formats 零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。,1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類,分類原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類。分類：

3、 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購物等。,零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類,2、購物中心的定義及分類,購物中心是指：,國(guó)際購物中心協(xié)會(huì)的解釋為：購物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來計(jì)劃、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。,由此可

4、見，從嚴(yán)格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計(jì)劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式,根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國(guó)際購物中心協(xié)會(huì)又將購物中心細(xì)分為"摩爾"(Mall，停車場(chǎng)與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場(chǎng)，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。,2、購物中心的定義及分類,摩爾(Mall)購

5、物中心是指： 面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。）,嚴(yán)格意義上講，小于１0萬

6、平方米的，叫做購物中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購物中心SUPER　MALL。,2、購物中心的定義及分類,城市綜合體HOPSCA是指： 城市綜合體一般是由高級(jí)酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場(chǎng)等組成。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)

7、系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ蚱湟?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之城” 。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑 。,HOPSCA——Hotel(酒店)、 Office(寫字樓)、Parking(停車場(chǎng))、Shopping mall(購物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(

8、公寓),2、購物中心的定義及分類,購物中心分類A、社區(qū)購物中心Community shopping center 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。B、市區(qū)購物中心Regional shopping center 是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。C、城郊購物中心Super-regional shopping center 是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平

9、方米以上的購物中心。D、廠家直銷中心Factory outlets center 由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。,2、購物中心的定義及分類,3、購物中心發(fā)展史,早期探索階段美國(guó)：早在19世紀(jì)，美國(guó)購物中心建設(shè)拉開序幕，。20世紀(jì)20一30年代，購物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步 英國(guó)：20—30年代，英國(guó)郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組

10、合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。 澳大利亞：20年代 ，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃,3、購物中心發(fā)展史,20世紀(jì)50年代成型階段：（郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型） 50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng) 20世紀(jì)60年代勃興階段 60年代末期，美國(guó)大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個(gè) 中國(guó)購物中心發(fā)展歷史 購物中心的在中

11、國(guó)的發(fā)展可以追溯到二十世紀(jì)80年代末，中國(guó)開始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施，通過出租或出售的方式引入一些商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務(wù)和配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。與規(guī)范的購物中心還相差甚遠(yuǎn)。 　　真正的購物中心在中國(guó)的出現(xiàn)與發(fā)展，應(yīng)該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項(xiàng)目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，只租不賣經(jīng)營(yíng)模式，成為中國(guó)歷史上最為成功的購物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過于單一，不能滿足顧客復(fù)合性的消

12、費(fèi)需求。 　　近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購物中心開發(fā)成功，刺激了購物中心行業(yè)在中國(guó)飛的發(fā)展，新一代的購物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費(fèi)者需求。,4、購物中心建筑特征,商業(yè)空間步行化商業(yè)空間室內(nèi)化公共空間社會(huì)化,5、購物中心定位要素,定位 [ 定位基礎(chǔ)：自身?xiàng)l件分析、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、城市規(guī)劃條件] [ 定位依據(jù)：消費(fèi)者需求、

13、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況],A、市場(chǎng)環(huán)境定位：項(xiàng)目可進(jìn)入市場(chǎng)環(huán)境的判斷 例如：,通過左圖分析，建議本項(xiàng)目可進(jìn)入的市場(chǎng)：大型購物中心，中型專業(yè)、專營(yíng)商店及中小規(guī)模專業(yè)市場(chǎng),5、購物中心定位要素之定位,B、目標(biāo)客層定位 根據(jù)消費(fèi)者需求因素的市場(chǎng)調(diào)查可以得到的前三位的影響因素：品種、價(jià)格、鄰近，通過進(jìn)一步分析各類消費(fèi)者第一及第二需求的組合狀況，識(shí)別份額較大的需求，并將其作為目標(biāo)市場(chǎng)。 例如：,從需求組合看，在各

14、類市場(chǎng)層面上最主要的存在兩大核心目標(biāo)群體組合 — “價(jià)格 + 品種”需求組合和“價(jià)格 + 鄰近”需求組合,5、購物中心定位要素之定位,C、經(jīng)營(yíng)檔次定位 按照品牌在消費(fèi)者心中的價(jià)值高低可將品牌分出不同的檔次，如高檔、中檔和低檔，不同檔次的品牌帶給消費(fèi)者不同的心理感受和情感體驗(yàn)。,D、主題定位 商業(yè)項(xiàng)目主題的確定需要從目標(biāo)消費(fèi)客群現(xiàn)在及未來的特點(diǎn)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)習(xí)慣等等入手，深入考慮項(xiàng)目所屬商業(yè)類型的國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，全面把握各

15、種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目自身的規(guī)劃條件及類型特點(diǎn)，找出具有明顯市場(chǎng)差異化、對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體有強(qiáng)大聚合力，同時(shí)又適合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的主題內(nèi)容，來指導(dǎo)項(xiàng)目的整體運(yùn)作。,E、其他定位：形象定位、主題定位、特殊功能等等,6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn),購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃,通常來講，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)定位和功能定位進(jìn)行劃分,6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn),第三代萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃,以一個(gè)面積15萬平方米左右的萬達(dá)廣

16、場(chǎng)為例，其主力店約占70%-80%，室內(nèi)步行街約占20%-30%，零售業(yè)態(tài)約占50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占10%,6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn),功能規(guī)劃,抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費(fèi)功能，加上多種附加功能的整合及互補(bǔ)，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。因此，一般項(xiàng)目中功能定位是將購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、酒店、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體，力求滿足消費(fèi)者一天消費(fèi)、一

17、家消費(fèi)、一站消費(fèi)的需求。,6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn),交通規(guī)劃,購物中心的客行交通 購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場(chǎng)到購物 中心的運(yùn)動(dòng)；另一種是從購物中心到購物中心的運(yùn)動(dòng)。 　購物中心的車流交通 　車流包括購物車流、貨運(yùn)車流和公共交通車流。交通組 織原則是分流，讓購物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道。,購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，

18、以及建筑內(nèi)部的人流組織。,6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn),平面規(guī)劃,A、平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。B、柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，8，９，１4，１6， ２４。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在8—14米比較合適。如果開間方向的柱距是8米(9,14,16 ,24)，那么進(jìn)深可以是2×6,3

19、×6，4×6。9米柱距是ＭＡＬＬ開發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。C、平面設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形狀一定要規(guī)整、簡(jiǎn)單，不要使用曲率過大的圓弧，避免實(shí)用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而且有利于未來經(jīng)營(yíng)，方便人流對(duì)不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識(shí)別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個(gè)的外形。,平面設(shè)計(jì),6、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)之平面規(guī)劃,剖面設(shè)計(jì)： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時(shí)引入

20、人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設(shè)計(jì),其他要素設(shè)計(jì)：照明、景觀等,7、購物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn),招商要點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、品牌落位招商（租金）政策團(tuán)隊(duì)組建招商方案（計(jì)劃、節(jié)點(diǎn)、原則、方法）啟動(dòng)招商、跟進(jìn)招商、甄選商家合同簽署商家進(jìn)場(chǎng),7、購物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn),策劃要點(diǎn) A、開業(yè)前項(xiàng)目主題策劃商業(yè)形象策劃招商階段性策劃 （招商宣傳推廣、大型招商活動(dòng)策劃、

21、核心商戶選擇與吸引、供應(yīng)商入場(chǎng)） B、開業(yè) 全方位預(yù)熱宣傳（開業(yè)前兩周），保證有足夠多的客流量，確保95％商戶統(tǒng)一開業(yè)。環(huán)境和氛圍營(yíng)造 標(biāo)示和引導(dǎo)（廣義） 開業(yè)慶典儀式開業(yè)后延續(xù)宣傳（一周）C、開業(yè)后事件營(yíng)銷文化營(yíng)銷服務(wù)營(yíng)銷（人性化、顧客物流等）目的性促銷,8、購物中心運(yùn)營(yíng)要點(diǎn),購物中心的經(jīng)營(yíng)管理水平關(guān)系到永續(xù)運(yùn)營(yíng)的成敗，我們必須按可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：承租商的優(yōu)化

22、管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。,租賃政策（承租商優(yōu)化）日常經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)銷管理（整體形象推廣與促銷推廣）服務(wù)管理（人性化服務(wù)、多元化服務(wù)）商業(yè)物業(yè)管理（日常物業(yè)維護(hù)保安保潔）,購物中心歸屬---產(chǎn)生---發(fā)展---分類---建設(shè)---開業(yè)---運(yùn)營(yíng),,第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語,1、房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，

23、是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地 建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。,2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義,商業(yè)房地產(chǎn)：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營(yíng)用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。 它包括購物中心、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣

24、店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等等。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產(chǎn)等類別。國(guó)外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 。(也有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運(yùn)營(yíng)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易

25、平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。),3、商業(yè)物業(yè)的分類,3、商業(yè)物業(yè)的分類,4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語,規(guī)劃術(shù)語建筑面積密度 建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：    建筑面積密度=(總建筑面積÷ 建筑用地面積)（m2/hm²）容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑

26、面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：  建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間

27、的水平距離。,4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語,綠地率 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。占（基/用）地面積： 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積?？偨ㄖ娣e：

28、也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和稱“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施分

29、為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。,4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語,設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語建筑面積 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道

30、面積、其他公攤面積等。使用面積 房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。公用面積 房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實(shí)用面積 它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額

31、。計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。,4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語,套內(nèi)面積 俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)?？⒐っ娣e 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.共有建筑面積

32、 系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。層高 層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高 凈

33、高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e,4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語,一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。 二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行

34、的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方 垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。 劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。 劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。 購物空間：購物空間是在整個(gè)空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售

35、活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)。 交通空間：包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達(dá)購物場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。,4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語,商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點(diǎn)。 服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場(chǎng)所在地，點(diǎn)綴

36、以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。 柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。 租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非

37、與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。,５、招商專業(yè)術(shù)語,商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查　　對(duì)商業(yè)項(xiàng)目所在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況、居民的購買力及消費(fèi)水平、商品品牌資源及人們的消費(fèi)行為進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，為商業(yè)項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、

38、以及為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位　　根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。 樓層定位　　根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營(yíng)類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。 動(dòng)線設(shè)計(jì)　　對(duì)商業(yè)企業(yè)的客流動(dòng)線、物流動(dòng)線、人流（員工）動(dòng)線、車流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計(jì)。,５、招商專業(yè)術(shù)語,產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)

39、權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。加盟商 加盟商僅是終端商的一種,是銷售點(diǎn)的一種,產(chǎn)品價(jià)格方面沒有優(yōu)勢(shì),不過銷售任務(wù)一般不會(huì)很重. 代理商 代理商是在授權(quán)地區(qū)能代表或替代公司，在營(yíng)銷上擁有更多的自主權(quán)

40、，與公司在授權(quán)地區(qū)平等；而加盟商要認(rèn)同經(jīng)營(yíng)理念，遵守公司的規(guī)定，并接受公司監(jiān)督。代理商可以享受到區(qū)域性的產(chǎn)品保護(hù),價(jià)格優(yōu)勢(shì),屬于廠家在當(dāng)?shù)氐拇匀?要一個(gè)銷量的要求,廠家會(huì)有廣告,技術(shù),設(shè)備方面的去持。意向書 意向書是國(guó)家、單位、企業(yè)以及經(jīng)濟(jì)實(shí)體與個(gè)人之間，對(duì)某項(xiàng)事務(wù)在正式簽訂條約、達(dá)成協(xié)議之前，由一方向另一方表明基本態(tài)度或提出初步設(shè)想的一種具有協(xié)商性的應(yīng)用文書。租賃合同 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承

41、租人支付租金的合同。凡是當(dāng)事人需要取得對(duì)方標(biāo)的物的臨時(shí)使用、收益而無須取得所有權(quán)，并且該物不是消耗物時(shí)，都可以適用租賃合同。,５、招商專業(yè)術(shù)語,協(xié)議書 協(xié)議書是契約文書的一種。協(xié)議書是當(dāng)事人雙方（或多方）為了解決或預(yù)防糾紛，或確立某種法律關(guān)系，實(shí)現(xiàn)一定的共同利益、愿望，經(jīng)過協(xié)商而達(dá)成一致后簽署的書面意見。 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于

42、促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給