淺談我國房地產經(jīng)紀運作模式

1、TheIndustrialStudyI產業(yè)研究淺談我國房地產經(jīng)紀運作模式閆波長春建筑學院吉林長春130607李曉秋長春第一汽車服務貿易有限公司吉林長春130000摘要：我國房地產經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展一直是國內學者比較關注的研究，對經(jīng)紀業(yè)問題的產生、原因、解決方法不僅在理論界一直存在，在實踐中也有所體現(xiàn)，但這些研究還處在比較零散的階段，沒有系統(tǒng)的研究。本文通過對我國房地產經(jīng)紀業(yè)運作模式的比較研究，從經(jīng)紀信息共享模式、經(jīng)紀活動方式、經(jīng)紀人員管理模式

2、、經(jīng)紀機構經(jīng)營模式四個方面對經(jīng)紀業(yè)務活動模式進行了簡要的分析。關鍵詞：房地產經(jīng)紀；運作模式近十年來，我國包括房地產經(jīng)紀業(yè)之內的房地產業(yè)的發(fā)展速度非常迅猛，房地產經(jīng)紀業(yè)也與居民的生活關系緊密起來，房地產經(jīng)紀業(yè)漸漸成為人們生產生活中不可缺少的一個重要部分。房地產經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)紀活動。本文主要從四個方面的內容經(jīng)紀業(yè)務的信息共享模式、經(jīng)紀活動的方式、經(jīng)紀人員管理模式及經(jīng)紀機構的經(jīng)營模

3、式討論目前我國房地產經(jīng)紀運作模式。一、房地產經(jīng)紀業(yè)務的信息共享模式國內的房地產經(jīng)紀信息共享模式不同于美國的MLS系統(tǒng)，雖然也是共享，但是共享的方式、范圍等都有一定的局限性，主要可以區(qū)分為兩個方面。1、內部式房源信息共享模式。內部式經(jīng)紀信息共享是指房地產商、業(yè)主等擁有房源的客戶端將其所持有的房地產信息委托于代理商、中介商進行交易。當各個代理商、中介公司收到房源信息時，并不會與其他競爭行業(yè)進行分享。最多就是一個公司內部或者各個連鎖盟店進行鼠

4、資源的共享。2、網(wǎng)站式房源信息共享模式。網(wǎng)站式信息共享方式不同于上述的信息共享范圍，信息共享范圍是整個地區(qū)或全國。這種房源共享系統(tǒng)實現(xiàn)了依托互聯(lián)網(wǎng)或者相關網(wǎng)站對房源信息進行的大范圍甚至全國的共享。二房地產經(jīng)紀活動方式目前我國房地產經(jīng)紀活動的主要方式有代理和居間模式。1、房地產經(jīng)紀代理模式。房地產代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)相關規(guī)定，經(jīng)紀人

5、只能向房地產交易相對兩方中的一方提供代理服務，并且在執(zhí)行代理業(yè)務時，在合法誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益。目前，代理模式在我國的新房銷售市場、二手房銷售市場和商業(yè)房地產租賃市場都有所運用，而最常見的是新房銷售代理。在新房銷售代理模式下，經(jīng)紀公司主要面對的客戶是機構客戶，如房地產開發(fā)商。2、房地產經(jīng)紀居問模式。房地產經(jīng)紀居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。在房

6、地產居間業(yè)務中，房地產經(jīng)紀機構是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當?shù)谌擞喠⒑贤漠斒氯耍虼?，居間經(jīng)紀人與交易雙方的法律關系比較復雜。但由于法律允許房地產經(jīng)紀機構提供居間服務，并向交易雙方收取傭金，因此對于交易的任何一方而言，承擔的居間成本就比委托代理方式低，因此這種經(jīng)紀模式很受個人客戶的歡迎。5e現(xiàn)代商業(yè)M0DERNBUSINESS三、中國房地產經(jīng)紀人員管理模式房地產經(jīng)紀人員管理模式，主要是指經(jīng)紀機

7、構與經(jīng)紀人的關系，是雇傭關系還是合同關系，以及傭金比例分成的規(guī)定等。1、雇傭制。不論是房地產代理經(jīng)紀機構，還是居間經(jīng)紀機構，目前國內絕大部分的經(jīng)紀公司與經(jīng)紀人之間都是一種雇傭關系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主提供的條件提供勞務，雇主向X4#勞務的雇員支付勞動報酬。在這種形式下，房地產經(jīng)紀人不能以個人名義承接經(jīng)紀業(yè)務，要由經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接并承擔法律責任，統(tǒng)一向委托人收取傭金，并按約定向承接業(yè)務的經(jīng)紀人付報酬。2、獨立經(jīng)

8、紀。除了傳統(tǒng)的雇傭關系，目前國內也出現(xiàn)了所謂的“獨立經(jīng)紀人”，即合同制關系、高傭金、自由的工作狀態(tài)等。獨立經(jīng)紀人對網(wǎng)絡等技術的運用與美國相似，但并不是真正意義上的獨立合作者，受國內市場現(xiàn)狀的影響，正在進行不斷的摸索和改進。3、傭金分配。傭金分配上，房地產代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產經(jīng)紀代理機構代理交易的傭金與業(yè)績有關，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據(jù)經(jīng)紀服務市場發(fā)展水平和房屋價格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時都會存在一個

9、行業(yè)普遍接受的百分比，賣方與經(jīng)紀人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方與經(jīng)紀人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據(jù)房屋售價支付給經(jīng)紀人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。提取的基本規(guī)則是：交易額越小，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。四、中國房地產經(jīng)紀機構經(jīng)營模式在我國，房地產代理業(yè)和居間業(yè)的經(jīng)營模式是不同的，代理業(yè)主要是無店鋪模式，居間業(yè)主要是有店鋪模式。1、無店模式。無店鋪模式不依靠店鋪承接業(yè)

10、務，主要靠業(yè)務人員乃至機構的高層管理人員直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務。這類機構通常有兩種，一種是以個人獨資形式設立的房地產經(jīng)紀機構，另一種是面向機構客戶和大型房地產業(yè)主的房地產經(jīng)紀機構。2、有店模式。有店鋪模式依靠店鋪承接業(yè)務，通常是面向零散房地產業(yè)主及消費者。其中，又可根據(jù)店鋪數(shù)量的多少分為單店鋪模式、多店鋪模式和連鎖店模式。我國房地產經(jīng)紀業(yè)中存在單店模式、多店模式和連鎖模式并存的局面。中國房地產經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展一直是國內學者

11、比較關注的研究，本文從經(jīng)紀信息共享模式、經(jīng)紀活動方式、經(jīng)紀人員管理模式、經(jīng)紀機構經(jīng)營模式四個方面對我國的經(jīng)紀活動流程和特點作了詳細的對比分析，缺乏一定的定量分析等，在以后的研究中需要對以上問題做更加深入的探討。田TheIndustrialStudyI產業(yè)研究淺談我國房地產經(jīng)紀運作模式閆波長春建筑學院吉林長春130607李曉秋長春第一汽車服務貿易有限公司吉林長春130000摘要：我國房地產經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展一直是國內學者比較關注的研究，對經(jīng)紀業(yè)

12、問題的產生、原因、解決方法不僅在理論界一直存在，在實踐中也有所體現(xiàn)，但這些研究還處在比較零散的階段，沒有系統(tǒng)的研究。本文通過對我國房地產經(jīng)紀業(yè)運作模式的比較研究，從經(jīng)紀信息共享模式、經(jīng)紀活動方式、經(jīng)紀人員管理模式、經(jīng)紀機構經(jīng)營模式四個方面對經(jīng)紀業(yè)務活動模式進行了簡要的分析。關鍵詞：房地產經(jīng)紀；運作模式近十年來，我國包括房地產經(jīng)紀業(yè)之內的房地產業(yè)的發(fā)展速度非常迅猛，房地產經(jīng)紀業(yè)也與居民的生活關系緊密起來，房地產經(jīng)紀業(yè)漸漸成為人們生產生活中

13、不可缺少的一個重要部分。房地產經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)紀活動。本文主要從四個方面的內容經(jīng)紀業(yè)務的信息共享模式、經(jīng)紀活動的方式、經(jīng)紀人員管理模式及經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式討論目前我國房地產經(jīng)紀運作模式。一、房地產經(jīng)紀業(yè)務的信息共享模式國內的房地產經(jīng)紀信息共享模式不同于美國的MLS系統(tǒng)，雖然也是共享，但是共享的方式、范圍等都有一定的局限性，主要可以區(qū)分為兩個方面。1、內部式房源信息共享模式。內部

14、式經(jīng)紀信息共享是指房地產商、業(yè)主等擁有房源的客戶端將其所持有的房地產信息委托于代理商、中介商進行交易。當各個代理商、中介公司收到房源信息時，并不會與其他競爭行業(yè)進行分享。最多就是一個公司內部或者各個連鎖盟店進行鼠資源的共享。2、網(wǎng)站式房源信息共享模式。網(wǎng)站式信息共享方式不同于上述的信息共享范圍，信息共享范圍是整個地區(qū)或全國。這種房源共享系統(tǒng)實現(xiàn)了依托互聯(lián)網(wǎng)或者相關網(wǎng)站對房源信息進行的大范圍甚至全國的共享。二房地產經(jīng)紀活動方式目前我國房地

15、產經(jīng)紀活動的主要方式有代理和居間模式。1、房地產經(jīng)紀代理模式。房地產代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)相關規(guī)定，經(jīng)紀人只能向房地產交易相對兩方中的一方提供代理服務，并且在執(zhí)行代理業(yè)務時，在合法誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益。目前，代理模式在我國的新房銷售市場、二手房銷售市場和商業(yè)房地產租賃市場都有所運用，而最常見的是新房銷售代理。在新房

16、銷售代理模式下，經(jīng)紀公司主要面對的客戶是機構客戶，如房地產開發(fā)商。2、房地產經(jīng)紀居問模式。房地產經(jīng)紀居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。在房地產居間業(yè)務中，房地產經(jīng)紀機構是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當?shù)谌擞喠⒑贤漠斒氯?，因此，居間經(jīng)紀人與交易雙方的法律關系比較復雜。但由于法律允許房地產經(jīng)紀機構提供居間服務，并向交易雙方收取

17、傭金，因此對于交易的任何一方而言，承擔的居間成本就比委托代理方式低，因此這種經(jīng)紀模式很受個人客戶的歡迎。5e現(xiàn)代商業(yè)M0DERNBUSINESS三、中國房地產經(jīng)紀人員管理模式房地產經(jīng)紀人員管理模式，主要是指經(jīng)紀機構與經(jīng)紀人的關系，是雇傭關系還是合同關系，以及傭金比例分成的規(guī)定等。1、雇傭制。不論是房地產代理經(jīng)紀機構，還是居間經(jīng)紀機構，目前國內絕大部分的經(jīng)紀公司與經(jīng)紀人之間都是一種雇傭關系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主

18、提供的條件提供勞務，雇主向X4#勞務的雇員支付勞動報酬。在這種形式下，房地產經(jīng)紀人不能以個人名義承接經(jīng)紀業(yè)務，要由經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接并承擔法律責任，統(tǒng)一向委托人收取傭金，并按約定向承接業(yè)務的經(jīng)紀人付報酬。2、獨立經(jīng)紀。除了傳統(tǒng)的雇傭關系，目前國內也出現(xiàn)了所謂的“獨立經(jīng)紀人”，即合同制關系、高傭金、自由的工作狀態(tài)等。獨立經(jīng)紀人對網(wǎng)絡等技術的運用與美國相似，但并不是真正意義上的獨立合作者，受國內市場現(xiàn)狀的影響，正在進行不斷的摸索和改進。3、傭

19、金分配。傭金分配上，房地產代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產經(jīng)紀代理機構代理交易的傭金與業(yè)績有關，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據(jù)經(jīng)紀服務市場發(fā)展水平和房屋價格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時都會存在一個行業(yè)普遍接受的百分比，賣方與經(jīng)紀人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方與經(jīng)紀人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據(jù)房屋售價支付給經(jīng)紀人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。提取的基本規(guī)則是：交易額越小

20、，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。四、中國房地產經(jīng)紀機構經(jīng)營模式在我國，房地產代理業(yè)和居間業(yè)的經(jīng)營模式是不同的，代理業(yè)主要是無店鋪模式，居間業(yè)主要是有店鋪模式。1、無店模式。無店鋪模式不依靠店鋪承接業(yè)務，主要靠業(yè)務人員乃至機構的高層管理人員直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務。這類機構通常有兩種，一種是以個人獨資形式設立的房地產經(jīng)紀機構，另一種是面向機構客戶和大型房地產業(yè)主的房地產經(jīng)紀機構。2、有店模式。有店鋪模式依靠店