我國房地產(chǎn)開發(fā)模式探討.pdf

1、房地產(chǎn)是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)和載體，具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性，因此房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭，被確定為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展時期，但是在這繁榮的景象后面，我們也注意到了目前全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均在采用較為單一的開發(fā)模式，即從買地、建造、賣房、管理等工作均由獨立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成，而這種開發(fā)模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存著開發(fā)時間長、占用資金多、面臨風(fēng)險大等諸多不

2、利因素。因此首先通過對研究目的的闡述，本文指出了旨在通過對房地產(chǎn)開發(fā)模式的研究，來探討我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展方向。與此同時，在第一部分，本文還對我國目前研究房地產(chǎn)開發(fā)模式的現(xiàn)狀進行了介紹，并對本文在論述過程中將會涉及到的一些經(jīng)濟理論進行了簡要的說明。在第二部分，本文對香港和美國的房地產(chǎn)開發(fā)模式進行了詳細地介紹。通過對香港房地產(chǎn)開發(fā)歷史的回顧和對香港目前兩大房地產(chǎn)開發(fā)集團“長江實業(yè)”和“新鴻基地產(chǎn)”近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)各項數(shù)據(jù)的分析比較，

3、得出了香港房地產(chǎn)開發(fā)模式是一種以進行土地儲備為前提，以巨額開發(fā)資金為保證(通過賣樓花獲得大量開發(fā)資金或是通過銀行提供資金)，通過企業(yè)獨立完成設(shè)計、規(guī)劃、銷售等一系列開發(fā)流程而獲得短期高額收益的一種全能式的開發(fā)模式。而通過對美國房地產(chǎn)開發(fā)歷史的分析及對美國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀(包括四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托基金)的介紹，指出美國房地產(chǎn)開發(fā)模式是一種以專業(yè)化分工和高度發(fā)達的不動產(chǎn)金融為主的產(chǎn)業(yè)鏈式的開發(fā)模式，并對香港和美國模式從社會經(jīng)濟發(fā)

4、展階段和土地供給幅度等方面進行了對比。 在第三部分，本文首先對我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀進行了回顧和介紹。并且，通過對我國三個規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商“萬科地產(chǎn)”、“招商地產(chǎn)”和“金地地產(chǎn)”連續(xù)幾年的財務(wù)報告書的分析，總結(jié)出我國房地產(chǎn)開發(fā)模式是一種通過向國家購買土地使用權(quán)作為生產(chǎn)資料，并經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立完成一系列的市場調(diào)研、規(guī)劃、建造、銷售及管理步驟，實現(xiàn)從土地到房產(chǎn)生產(chǎn)、銷售及增值過程的開發(fā)方式，并由此對房地產(chǎn)開發(fā)模式定義為

5、是一種以開發(fā)機構(gòu)為主體，通過進行資金運作、規(guī)劃建設(shè)、營銷及戰(zhàn)略管理等多種經(jīng)濟手段，對土地資源進行功能開發(fā)，以達到一定社會目的和經(jīng)濟目的的運作形式。同時，指出了我國房地產(chǎn)開發(fā)模式存在的主要問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一。 在第四部分，本文通過從土地制度和金融體系兩個方面比較中美兩國房地產(chǎn)開發(fā)模式的差異，得出了對我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的啟示，即隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的高度專業(yè)化細分將成