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文檔簡(jiǎn)介
1、二手房操作各階段流程及相關(guān)技巧,2010年9月10日,一、房源登記流程,(一)登記流程:1、房源登記:接到新登記房源信息電話或現(xiàn)場(chǎng)登記新房源,按照《出售/租 房屋登記表》要求詳細(xì)記錄。(附件一(見附件文檔))注意事項(xiàng):由接電話或現(xiàn)場(chǎng)接待的本人填寫、由專人負(fù)責(zé)檢查。2、填寫信息卡: 將登記的房源信息作成房源卡,貼在店內(nèi)指定位置。并由專人負(fù)責(zé)存檔。注意事項(xiàng):1)由專人負(fù)責(zé)填寫;2)每天進(jìn)行更新,及時(shí)調(diào)整;3)由專人負(fù)
2、責(zé)檢查;4)書寫工整,清晰。3、發(fā)布到公司網(wǎng)站(房源信息):實(shí)地看房回到公司把房源信息登記到公司網(wǎng)站,并且作一份詳細(xì)的信息放到內(nèi)部交流版塊(內(nèi)容主要包括:房屋位置、戶型結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、房主電話)注意事項(xiàng):1)登陸有效時(shí)間一般為一個(gè)月。 2)選擇房源信息所在店面,并留本店的電話。,二、評(píng)估流程,(二)評(píng)估流程:1、評(píng)估流程:(附件二(見附件文檔))1)房屋評(píng)估報(bào)告2)二手房評(píng)估單填寫注意事項(xiàng):①平面圖
3、:盡量準(zhǔn)確、詳細(xì)。②案例調(diào)研:要有三個(gè)案例調(diào)研:A、該地區(qū)新的商品房的價(jià)格。B、該地區(qū)類似房屋的價(jià)格。C、該地區(qū)老房屋的價(jià)格。3)二手房評(píng)估參考表注意事項(xiàng):①系數(shù):就是測(cè)算的參數(shù),根據(jù)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算。②公式:標(biāo)底物中間價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)*(1+測(cè)算出的參數(shù))*面積。③計(jì)算結(jié)果:結(jié)果一般都要低于房主所報(bào)的價(jià)格,這樣有還價(jià)的空間。2、評(píng)估存檔:評(píng)估完成后做成評(píng)估書,房屋評(píng)估報(bào)告交由房主保管,評(píng)估單和評(píng)估參考表店面主管負(fù)責(zé)
4、評(píng)語,交由專人統(tǒng)一管理。備注:每周檢查一次,由專人負(fù)責(zé)檢查。,三、看房流程,(三)看房流程:①掌握房屋詳細(xì)信息 ②電話預(yù)約 ③簽定看房協(xié)議 ④看房介紹 ⑤看房結(jié)束 ⑥公司登記 ⑦看房總結(jié)掌握出售房屋詳細(xì)信息業(yè)務(wù)人員登記客戶出售信息時(shí),不論客戶是電話登記還是現(xiàn)場(chǎng)登記,一定掌握客戶房源詳細(xì)信息,盡可能多地了解房屋情況(填寫《出售委托書》)。登記完信息后,業(yè)務(wù)人員首先對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行了解。1)房屋周邊環(huán)境調(diào)查了解房屋所在物業(yè)的
5、具體位置,附近有何公交線路、有何大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校及健身場(chǎng)所。了解整個(gè)小區(qū)的物業(yè)狀況、生活環(huán)境、居民素質(zhì)。2)房屋內(nèi)部環(huán)境調(diào)查 了解房屋在小區(qū)具體位置、戶型結(jié)構(gòu)、房齡、配套設(shè)施、裝修情況,并且分析房屋優(yōu)缺點(diǎn),及考慮如何改變房屋缺點(diǎn)。通過走訪鄰居了解房屋的歷史情況。3)價(jià)格調(diào)查通過對(duì)周邊同等類型的房屋價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,掌握該房屋的平均價(jià)格水平與本房屋得價(jià)格差異,為以后買賣雙方價(jià)格進(jìn)行撮合。4)了解房屋產(chǎn)權(quán)情況對(duì)房屋兩證
6、的權(quán)屬情況進(jìn)行了解。要求客戶預(yù)留房屋鑰匙,或掌握客戶的看房時(shí)間,方便預(yù)約看房客戶。,電話預(yù)約:客戶電話預(yù)約看房,先掌握客戶的時(shí)間安排,然后和房主聯(lián)系確定看房時(shí)間。最后在和客戶聯(lián)系確定看房的時(shí)間和見面的地點(diǎn)。(如果客戶開車去,問好車牌號(hào)碼)1)看房時(shí)間安排:a:看房時(shí)間一般選擇中午和下午3點(diǎn)之間采光最好的時(shí)間;b:進(jìn)入房間后看房控制在20—30分鐘;c:若多組客戶在同一時(shí)間段看房,每組客戶錯(cuò)開時(shí)間分別看房;d:業(yè)務(wù)人員提前5—
7、10分鐘達(dá)到約定見面地點(diǎn);2)見面地點(diǎn)選擇:a:見面地點(diǎn)選擇在距離房屋200—300米的顯著標(biāo)志物,如:車站、超市、銀行等;b:買賣雙方同時(shí)到場(chǎng)看房約定地點(diǎn)錯(cuò)開,如:馬路對(duì)面等,防止買賣雙方提前到場(chǎng),互相見面;簽訂看房協(xié)議業(yè)務(wù)人員看房之前登記所看房號(hào)、時(shí)間等信息,由看房人簽名,中介合作的,合作中介和看房人皆簽名。,看房介紹進(jìn)入小區(qū)后,先介紹整個(gè)小區(qū)的情況:如物業(yè)管理、小區(qū)居民狀況、房屋所在小區(qū)的位置等。進(jìn)入房屋后先介紹房屋
8、的布局,在介紹過程中要注意突出房屋的優(yōu)點(diǎn),當(dāng)客戶指出房子的缺點(diǎn)時(shí),要利用自己再看房前 的準(zhǔn)備和應(yīng)變能力變被動(dòng)為主動(dòng)。然后再介紹房屋的房齡、裝修情況等。在介紹過程中要注意防止客戶和房主私下留聯(lián)系方式跑單??捶拷Y(jié)束1)看房結(jié)束后買房表示滿意時(shí),與客戶預(yù)約再次看房或到公司進(jìn)行詳談的時(shí)間,并留給客戶自己的名片。2)若看房后客戶表示不滿意,留下自己的聯(lián)系方式,保持同客戶的聯(lián)系,掌握客戶的具體需求,再次為客戶尋找房源。3)業(yè)務(wù)人員陪同房
9、主或客戶其中一方,防止跑單。公司登記看房回來后登記回來的時(shí)間等信息。看房總結(jié)看房結(jié)束回公司后,把自己看房過程中遇到的問題和需要的解決辦法總結(jié)出來。根據(jù)自己看房子的經(jīng)歷補(bǔ)充房屋詳細(xì)信息。,四、客戶跟進(jìn),(四)客戶跟進(jìn)再推薦流程:1、兩天之內(nèi)初訪,詢問一下客戶具體需求,與客戶建立感情。2、五天之內(nèi)二次回訪,有成交意向的約房主進(jìn)行進(jìn)一步詳談。3、再推薦,根據(jù)客戶的實(shí)際需求,再次推薦合適房源。,五、磋商,(五)磋商經(jīng)過前期的房
10、源開發(fā),客戶配對(duì),實(shí)地看房等工作環(huán)節(jié),在買賣雙方均有意向成交的時(shí)候,我們的工作就到了磋商與斡旋的環(huán)節(jié)了。這一環(huán)節(jié)一般有三個(gè)正常步驟:斡旋-磋商-斡旋前期的斡旋一般都是電話斡旋或者單一的應(yīng)對(duì)買方或賣方實(shí)行的轉(zhuǎn)達(dá)式談判。磋商與的注意要點(diǎn):1.不偏不袒,扮演好居間中保的經(jīng)紀(jì)人角色。2.實(shí)事求是表達(dá)買賣雙方的觀點(diǎn),找出解決辦法。3.不為任何一方許下承諾或保證,一切觀點(diǎn)均為雙方自己的觀點(diǎn),作為經(jīng)紀(jì)人只是代為轉(zhuǎn)達(dá)。4.磋商之前要分別與
11、買賣雙方溝通,做到對(duì)雙方的需求了熟于心,做到知己知彼,為三方見面洽談作準(zhǔn)備。5.以雙方的觀點(diǎn)打擦邊球,引導(dǎo)雙方形成共識(shí),促成交易。6.令客戶感覺到你的真誠(chéng),感覺到你真正的是設(shè)身,處地的為他們著想,你是在真心的幫助他們。磋商容易犯的錯(cuò)誤:急于求成。對(duì)一方施壓。不使用技巧,盲目蠻干??蛻綦p方還沒有形成初步的共識(shí),就急于督促雙方簽訂合約,這樣的話會(huì)令客戶感覺到你的真正目的是房屋成交,而不是真心幫助雙方,會(huì)令客戶對(duì)你產(chǎn)生不信任的情
12、緒。即使促成了交易,簽約后還是會(huì)有諸多的問題需要商討,如果這樣的話,客戶會(huì)認(rèn)為你是用合約來約束他們,而且感覺你對(duì)他們不真誠(chéng)。如果只對(duì)房主或購房客戶一方施加壓力,極力表達(dá)自身觀點(diǎn)的話,則容易令客戶動(dòng)怒,感覺你不是和他站在同一戰(zhàn)線上,很容易使磋商崩盤,達(dá)不到預(yù)期的效果。磋商的時(shí)候不能生硬的一個(gè)問題一個(gè)問題的進(jìn)行交流,作為中介方,要能夠?yàn)橘I賣雙方提供一個(gè)輕松愉快的溝通氛圍,能夠在溝通中使雙方客戶對(duì)你產(chǎn)生信任感,而且你所提出的建議能夠使他們
13、產(chǎn)生共鳴,感覺你說的對(duì),你確實(shí)在為他們雙方著想,在雙方客戶進(jìn)行交流時(shí),經(jīng)紀(jì)人能夠在恰到好處的時(shí)機(jī)提出合理的建議,則會(huì)利于增加成交的可能性和縮短雙方溝通的時(shí)間,利于我們下一步工作的開展。對(duì)于房屋詳細(xì)情況,簽定合同日期,交房時(shí)間等問題都是比較容易形成共識(shí)的,不會(huì)對(duì)交易成功有太多的阻礙,既然買賣雙方能夠坐,下商討,但磋商卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果,最大的原因則是價(jià)格沒有達(dá)成共識(shí)。下面我們著重講一下如何議價(jià),也就是磋商后的斡旋階段:當(dāng)進(jìn)行到價(jià)格
14、斡旋階段時(shí),往往是成交前的臨門一腳。但是能在門前踢進(jìn)的,屋主應(yīng)清楚自己房屋在市場(chǎng)位置,進(jìn)而樂于降價(jià)。斡旋時(shí)可用的方法:價(jià)格比較法要訣:提供近期成交的附近相似房源,使客戶了解其房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。比較的優(yōu)點(diǎn)是,該屋主覺得自己有主控權(quán),而不是一但碰上中介公司后,就必須被中介公司牽著鼻子走,自然接受的程度較高。此外由于比較法必須佐以真正的資料,所以客戶除了接受度高之外,對(duì)我們的專業(yè)評(píng)價(jià)也會(huì)跟著提升。此方法可對(duì)客戶雙方使用。2.強(qiáng)勢(shì)說服
15、法1要訣:提供充足的事實(shí)與發(fā)展依據(jù),讓房主明白你是真心為他著想,在明確實(shí)施理論攻勢(shì)的同時(shí),肯定房主的地位,讓屋主認(rèn)為他對(duì)價(jià)格有決定權(quán),而不受到經(jīng)紀(jì)人的逼迫才降價(jià)的。優(yōu)點(diǎn)是快速有效,增加客戶的認(rèn)可度,即使達(dá)不到預(yù)期效果,也能夠迅速了解客戶的真正目的。此方法可對(duì)客戶雙方使用,側(cè)重于房主。,3.冷凍法要訣在表明立場(chǎng)后,客戶不認(rèn)同,則可以暫停業(yè)務(wù)跟進(jìn),使客戶感覺到確實(shí)是已經(jīng)到了價(jià)格底線了,是在沒有余地了,使客戶知難而退。優(yōu)點(diǎn)是能夠使客戶
16、有一個(gè)自我反省的機(jī)會(huì),對(duì)房源有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí),感覺到經(jīng)紀(jì)人對(duì)于房源已經(jīng)付出很大的努力,實(shí)在是沒有辦法了。這樣易于增加客戶對(duì)你的信任感,增加客戶對(duì)房源的成交欲望。此方法可對(duì)買賣雙方使用。4.分析法 要訣:讓房主感覺到因?yàn)閮r(jià)格而耽誤了銷售時(shí)機(jī),不僅利息損失,同時(shí)也容易使房子的賣相越來越差。我們多習(xí)慣于籠統(tǒng)的告訴客戶房子愈晚賣掉,他的損失越大,但缺乏具體的數(shù)字增加震撼力,如果我們可以更加細(xì)致的加入房?jī)r(jià)走勢(shì),銀行利息,現(xiàn)金用途
17、等具體數(shù)據(jù)和信息,或許可以你充分感受到不同的分析能力,展現(xiàn)出截然不同的說服力。此方法側(cè)重于對(duì)房主使用,對(duì)買方可借鑒使用。經(jīng)紀(jì)人在具體斡旋時(shí)不要拘泥于特定的談判模式,要活學(xué)活用,在不斷的學(xué)習(xí)與實(shí)踐中,達(dá)到各種方法的融會(huì)貫通,如此,在一段時(shí)間后,你會(huì)發(fā)現(xiàn)自身能力會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。,六、合同簽訂,(六)、合同簽訂1、二手房合同簽訂注意事項(xiàng) 依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐,下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的:1) 當(dāng)事人的
18、名稱或姓名、住所 這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等,以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。2)標(biāo)的 本合同的標(biāo)的,就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房,這是本合同的關(guān)鍵,一定要明確約定。 這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或
19、其他 權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書資料 的移交過程。3)價(jià)款 主要寫明總價(jià)款;付款方式;付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定金;尾款等。,4)履行期限、地點(diǎn)、方式 這里主要寫明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r(jià)格上漲、下跌 時(shí)如何處理。5)違約責(zé)任 這里主要說明哪些
20、系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。6)解決爭(zhēng)議的方式 這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。7)合同生效條款 雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致
21、使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后,財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。,8)合同中止、終止或解除條款 按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定,合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后,財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。9)合同的變更與轉(zhuǎn)讓
22、在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。10)附件 在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。2、過戶登記與房款的交付:1)買賣雙方親自到場(chǎng)2)公證:“委托過戶公證” 賣方委托辦理過戶登記的,需要夫妻二人同時(shí)到公證處辦理,出具婚姻狀況證明,身份證明及所有權(quán)證等相關(guān)文件。委托書上注明委托事項(xiàng),委托權(quán)限及期限等。 買方委托辦理過戶登記的,需要身份證明。委托書上注明委托事項(xiàng),委托權(quán)限及期限等
23、。3)過戶完成后,買方再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。3、交房注意事項(xiàng)1)騰空交房。2)注意是否有未交物管費(fèi),水、電、煤氣、暖氣費(fèi)等歷史遺留問題。3)注意房屋設(shè)施與協(xié)商是否一致。,七、售后服務(wù),(七)售后服務(wù)流程:完善的售后服務(wù)系統(tǒng),除幫助買方拿到新房證,賣方的錢款收清外,還提供長(zhǎng)效的相關(guān)售后服務(wù),免費(fèi)為客戶提供諸如房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房屋所在社區(qū)家居生活方面的咨詢等。售后服務(wù)細(xì)節(jié)與要求服務(wù)的結(jié)束意味著服務(wù)的重新開始;售后服務(wù)是
24、樹立公司形象,讓每一個(gè)交易成功的客戶成為我們永久的客戶資源,是中介行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。售后服務(wù)具體有以下幾點(diǎn)需要注意:1、整理客戶檔案2、做好持續(xù)的回訪工作3、給客戶提供最大的幫助以及節(jié)假日祝福每一單業(yè)務(wù)簽單以后,房屋銷售合同由店長(zhǎng)負(fù)責(zé)整理,每周周會(huì)時(shí)間交綜合部歸檔保存。由店長(zhǎng)做好買賣雙方的客戶回訪檔案,詳細(xì)記錄雙方客戶聯(lián)系方式,房屋信息,屬于的客戶群體等,以備回訪之用。(參見圖示)持續(xù)的回訪工作可以使我們更加了解客戶
25、近期的需求,如有分內(nèi)的工作需給予最大的幫助,增進(jìn)客戶與我們的熟悉程度,使我們的工作得到充分的認(rèn)可。由于每一個(gè)客戶的性格與需求都不一樣,經(jīng)紀(jì)人在回訪的同時(shí)要充分了解客戶,制訂適合每個(gè)客戶的回訪計(jì)劃,如有的客戶平時(shí)工作很忙,,沒有過多的時(shí)間可以進(jìn)行電話回訪,可以以短信的方式進(jìn)行溝通,如客戶有需求的時(shí)候,自然會(huì)給你打電話進(jìn)行溝通。經(jīng)紀(jì)人則必須把成交客戶的電話號(hào)碼存入個(gè)人手機(jī),經(jīng)常給客戶發(fā)發(fā)信息,經(jīng)常聯(lián)絡(luò),保持良好的關(guān)系,把客戶當(dāng)成永遠(yuǎn)的朋友。
26、在售后服務(wù)中,節(jié)假日祝福必不可少,經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常回訪的同時(shí),店長(zhǎng)一定要在節(jié)假日給客戶送去祝福。如:春節(jié)、五一、十一、中秋等重大節(jié)日,都要送去電話祝福或短信祝福。與客戶溝通的同時(shí),客戶的親戚朋友有買房賣房的需求的時(shí)候,肯定會(huì)和你溝通,這時(shí),一定要詳細(xì)記錄客戶的具體需求,如可以的話,一定要將客戶的電話要來,并詳細(xì)做好記錄,注明為老客戶介紹的客戶,以備后來成交的時(shí)候,可以給予一定額度的優(yōu)惠,這樣可以使新老客戶均能高興,滿意的和我們持續(xù)的合作。
27、良好的售后服務(wù),可以讓客戶對(duì)我公司更加的信任,同時(shí)也會(huì)在后續(xù)的交往中,為我們?cè)丛床粩嗟膸硇碌目蛻簦虼?,做好售后服?wù)是我們每個(gè)經(jīng)紀(jì)人必須做的工作。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的工作積累,你會(huì)發(fā)現(xiàn),這些客戶會(huì)給你帶來驚人的收獲。,八、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),(八)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):居間服務(wù)費(fèi):1、中介費(fèi):總房款×1.5%租賃房源收取費(fèi)用為一個(gè)月的房租2、辦理手續(xù)費(fèi)用單獨(dú)辦理過戶手續(xù)費(fèi)用,每套房屋收手續(xù)費(fèi)200元。單獨(dú)辦理貸款手續(xù)每套房務(wù)收費(fèi)200元。
28、3、費(fèi)用收取優(yōu)惠程度①、業(yè)務(wù)員、店長(zhǎng)無權(quán)對(duì)公司制定的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整;如擅自更改并損害公司的利益由業(yè)務(wù)人和相關(guān)負(fù)責(zé)人共同承擔(dān)相關(guān)責(zé)任;②二手房部經(jīng)理的優(yōu)惠權(quán)利為9折;中橋公司總經(jīng)理的優(yōu)惠程度為8折;以下表格由二手房部長(zhǎng)保管,每周會(huì)議店長(zhǎng)歸檔合同時(shí),認(rèn)真填寫,以備公司審核!,備注:合同編號(hào)為簽訂合同的當(dāng)天日期,格式為:2010-9-8,九、過戶流程,1.掃描資料:房證 買賣雙方身份證;若是唯一住房需提供賣方身份證,戶口本,結(jié)婚
29、證2.二手房網(wǎng)上備案------雙方到場(chǎng)資料:賣方身份證、戶口本、結(jié)婚證、房證、土地證(驗(yàn)原件);雙方確認(rèn)簽買賣合同3.簽資金監(jiān)管協(xié)議-----雙方到場(chǎng)資料:買賣雙方身份證、合同、銀行存折或卡(持卡者姓名必須和買賣雙方當(dāng)事人一致,開卡者身份證號(hào)必須和掃描的身份證號(hào)一致,一代和二代身份證不能互用)4.銀行行交款資料:買賣合同、資金監(jiān)管協(xié)議、銀行存折5.憑銀行進(jìn)賬單到產(chǎn)權(quán)處二樓資金監(jiān)管窗口換取交款憑證6.調(diào)圖(掃描單、原房證
30、、買賣方雙方身份證)7.評(píng)估8.銀行貸款受理(正常3-4個(gè)工作日劃款)-----雙方到場(chǎng)資料:買賣雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、兩證、收入證明、資金監(jiān)管協(xié)議9.繳稅(契稅:買賣合同復(fù)印件2、3、7、8頁--驗(yàn)原件、評(píng)估報(bào)告、房證)(個(gè)稅-營(yíng)業(yè)稅:房證、掃描單、契稅發(fā)票、評(píng)估報(bào)告 新證最好提供原購房發(fā)票)10.產(chǎn)權(quán)處辦理過戶受理(買賣雙方到場(chǎng)簽字)----雙方到場(chǎng)11.領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證送至銀行,12.個(gè)工作日后領(lǐng)取房產(chǎn)證(受理單)
31、13.賣方取款(本人身份證、資金監(jiān)管協(xié)議、存折)14.土地局辦理土地證(新房證、賣方身份證、存量房買賣合同復(fù)印件1份—驗(yàn)原件)15.到公積金管理中心辦理貸款手續(xù)至劃款----雙方到場(chǎng)資料:買賣合同(2.3.7.8頁各復(fù)印4份) 房證、土地證交款憑證評(píng)估報(bào)告買方夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證 ( 各復(fù)印4份,戶口本首頁也要復(fù)印;離婚出具離婚證或者離婚判決書,未再婚的提供未再婚證明原件4份;未婚人員提供未婚證明)
32、 收入證明(夫妻雙方各3份原件) 契稅發(fā)票(復(fù)印4份)備注:公積金貸款步驟有1,2,3,4,5,6,,7,9,10,15,11,12,13,14 和商業(yè)貸款有不同之處(商業(yè)貸款是先劃款再辦理過戶受理;公積金貸款先辦理過戶受理再去辦理貸款受理),十、貸款流程,貸款流程(一)、貸款條件(二手房按揭):1)滿18歲,有城鎮(zhèn)戶口,本市、外地均可;2)能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;3)愿意將所賣的房子作為抵押,或
33、者能提供其他符合條件的抵押;4)所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。5)面積70平方米以上,房齡15年以內(nèi)。(二)、提供證件:1、二手房買賣雙方持賣方名下的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》原件,公積金貸款到徐州市公積金中心貸款管理處辦理初審登記,領(lǐng)取申請(qǐng)表。商業(yè)貸款到貸款銀行領(lǐng)貸款審請(qǐng)表。經(jīng)初審符合貸款條件的,房屋買賣雙方應(yīng)分別提供資料。1)買房方(借款人)提供:①借款申請(qǐng)表格;②夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明
34、的原件及復(fù)印件;③所購房屋評(píng)估報(bào)告書(由借款人找經(jīng)“市房公積金中心”和產(chǎn)權(quán)部門認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估);,④買賣契稅三份;⑤賣方出具的收到預(yù)交房款的收據(jù)。2)賣房方提供:①夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明的原件及復(fù)印件;②賣方名下的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》的原件及復(fù)印件;③提供劃入貸款資金的戶名和賬號(hào)。(三)、辦理須經(jīng)過如下程序:1、受理申請(qǐng),審批,2、《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》的過戶,3
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