2007年浙江寧波錢隆山莊投資可行性報(bào)告-48ppt

1、[ “錢隆山莊”項(xiàng)目投資可行性報(bào)告],王者?翱翔,擁有一棟舉世驚羨的頂級(jí)別墅是榮耀的閃光擁有一棟不斷增值的頂級(jí)別墅則是智慧的閃光,第一部份 國(guó)內(nèi)頂級(jí)別墅個(gè)案分析走進(jìn)中國(guó)十大超級(jí)別墅,亞瀾灣憑借豐富的山水資源成為北京著名山水別墅的代表。,紫玉山莊位于北京亞奧地區(qū)，最被看好的 “ 富人區(qū) ”,擁有62萬(wàn)平方米、18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，2.6萬(wàn)平方米中國(guó)湖。,碧海方舟,亞瀾灣,紫玉山莊,紫園,西郊山莊,檀宮,比鄰西郊國(guó)賓館的榮耀

2、之地，18幢別墅的限量制作,最具異域風(fēng)情的國(guó)際化居住區(qū)，獨(dú)占上海市高檔租賃頂級(jí)租金。,中國(guó)最頂級(jí)最貴的別墅,擁有世界最大的高爾夫球會(huì)三十億巨資打造高爾夫大宅,環(huán)山抱水，大小湖泊星羅棋布。,處深圳觀瀾湖畔，作為世界最大球會(huì)的大宅項(xiàng)目,珠海高爾夫山莊,深圳觀瀾高爾夫大宅,廣州匯景新城,沒有山水，何以稱別墅？最美的山景/最美的湖景、海景，是每一個(gè)聞名于世的頂級(jí)別墅不可或缺的第一要素！同時(shí),打造高級(jí)別的建筑、園林、戶型與配套，是中國(guó)頂級(jí)別

3、墅前進(jìn)的方向！而這些,同樣是錢隆山莊的38席頂級(jí)別墅打造的基準(zhǔn)!,觀點(diǎn),第二部份 寧波別墅市場(chǎng)分析檢閱寧波別墅市場(chǎng),寧波別墅市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代起動(dòng)，集中在1997、1998年， 開發(fā)約為16萬(wàn) 方左右。 當(dāng)時(shí)別墅項(xiàng)目銷售不太理想，空置率達(dá)50%以上， 多數(shù)項(xiàng)目直到前二年才去化完畢。 2005年開發(fā)量更少，除荷蘭村開發(fā)3萬(wàn)平米別墅外，其余像江南春曉，中山華庭等只 有少量別墅。 2006年也僅只有少量的別墅推

4、出，東湖花園152套，格蘭云天180套。 隨著寧波住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，近兩年新開別墅項(xiàng)目銷售情況良好.,概述,區(qū)域分布：寧波現(xiàn)有別墅主要分布在海曙、江東和鄞州區(qū)的四、五類地段 早期產(chǎn)品：早期以聯(lián)體別墅為主，京華苑、國(guó)際經(jīng)貿(mào)園、白云山莊、萊茵 堡、康橋經(jīng)典、荷蘭村等，戶型和設(shè)計(jì)老舊。 發(fā)展現(xiàn)狀：近期一些大型社區(qū)都有別墅群落，如：中山華庭、江南春曉、

5、 常青 藤·小 城、 淺水灣、格蘭云天、東湖花園等都有一定數(shù)量 的別墅，設(shè)計(jì)理念、材料運(yùn)用、 環(huán)境和戶型都有全方位提升。,重點(diǎn)個(gè)案分析：格蘭云天聯(lián)排別墅,重點(diǎn)個(gè)案分析：東湖花園聯(lián)排別墅,重點(diǎn)個(gè)案分析：紫汀花園,寧波早期別墅產(chǎn)品，景觀、建筑造型、套型、材質(zhì)均較為落后。 近期市區(qū)別墅，如東湖花園等，雖擁繁華之便利，但欠天然山水景觀。 近期山水別墅如紫汀花園等，

6、擁河岸景觀及四面環(huán)山的優(yōu)勢(shì)，但河景過 于平常，社區(qū)人群不夠純粹，限于配套、交通、產(chǎn)品、社區(qū)等，亦只可 稱為中高檔級(jí)別墅產(chǎn)品。,結(jié)論：市場(chǎng)沒有頂級(jí)別墅！市場(chǎng)呼喚頂級(jí)別墅！,第三部份 錢隆山莊環(huán)境配套分析真正的別墅,唯有東錢湖,如果說寧波可以延生一座世界頂級(jí)別墅的話，它既不會(huì)是在奉化，也不會(huì)是在市區(qū)，而是在東錢湖… …,東錢湖位于寧波市東南部，距寧波市區(qū)6公里，距寧波國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里。 浙江省最大的天

7、然淡水湖，湖面面積約20平方公里。 度假區(qū)規(guī)劃面積200多平方公里。 區(qū)內(nèi)有東錢湖省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，國(guó)家重點(diǎn)寺廟天童禪寺和阿 育王寺，天童國(guó)家森林公園、以 及南宋石刻和韓嶺廟后溝石牌坊兩處國(guó)家級(jí)文保單位。 度假區(qū)功能和目標(biāo)：建成一個(gè)自然山水風(fēng)光與人文名勝古跡相映生輝、 “太湖氣魄”與“西子風(fēng) 韻”交匯相融，集度假休閑、會(huì)議展覽、旅游觀光、水上娛樂為一體，藍(lán)天、碧水、山青、樹 綠

8、的生態(tài)型國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)、華東地區(qū)重要的國(guó)際會(huì)議中心和寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的“ 后花園”。,東錢湖旅游度假區(qū)概況,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ---- 7大工程，總投資5.35億 道路交通建設(shè) ---- 5大道路工程，新建道路里程100公里，道路總面積250萬(wàn)平方米 基礎(chǔ)配套建設(shè) ---- 4大基礎(chǔ)工程，總投資38.8億元，建成集政治、旅游、商貿(mào)、文化、 娛樂、會(huì)議為一體新城核心

9、濱水區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)。用地面積80公頃 景區(qū)建設(shè) ---- 12大景觀工程，總投資20.45億元，建成四園、六大景區(qū)、一村、 一氧吧,近期東錢湖規(guī)劃建設(shè)情況,東錢湖水廠：將投資3.4億元，建一座供水規(guī)模45萬(wàn)噸/日的水廠 電力工程：總投資2000萬(wàn)，建設(shè)220KV錢湖變一座，主變?nèi)萘繛?×15萬(wàn)KVA 電信工程：總投資1000萬(wàn)。在新城新建一座郵政支局，并建3座郵政所；在東錢湖模

10、 塊局基礎(chǔ)上，建成1座電信母局，容量達(dá)3.8萬(wàn)門。 燃?xì)夤こ蹋和顿Y500萬(wàn)，在殷灣村附近建一座氣化站。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施：投資500萬(wàn)，建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站2座，每座轉(zhuǎn)運(yùn)能力為40噸/日，占地約1500 平方米。 防災(zāi)設(shè)施：投資4000萬(wàn)元，在新城區(qū)建一座一級(jí)消防站，占地約3000平方米 河網(wǎng)系統(tǒng)改造：總投資1500萬(wàn)元對(duì)新城內(nèi)的河道進(jìn)行整治開挖，總挖方面積45公頃。,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),東錢湖大道（景觀大道

11、）：全長(zhǎng)4公里，路寬44米，總投資3.3億元。 福泉山公路：全長(zhǎng)18公里，寬6米，總投資2000萬(wàn)元。 環(huán)湖道路建設(shè)：道路紅線寬度16-24米，總投資9.2億元（包括市政，景觀工程）。 新城區(qū)路網(wǎng)：總投資18.3億元。 水上交通設(shè)施：投資8000萬(wàn)元，建設(shè)莫枝、陶公山、新城南、梅湖4座旅游碼頭，并 開辟4條水上公交線，4條環(huán)湖游覽線，形成水上巴士線路。,道路交通建設(shè),基礎(chǔ)配套建設(shè),行政辦公區(qū)：投資

12、3000萬(wàn)元，總用地面積3.7公頃，與其他商務(wù)交流、金融貿(mào)易、文化 娛樂等用地共同構(gòu)成新城中心。 國(guó)際會(huì)議中心：總投資8億元的國(guó)際會(huì)議中心一期，面積71.3公頃，總客房1000套，800 人宴會(huì)廳，大小會(huì)議室10個(gè)。 醫(yī)療衛(wèi)生：占地面積約為4.257公頃，總床位數(shù)約為360個(gè)，總投資估算1.8億元，建成后 將成為一所設(shè)備先進(jìn)、設(shè)施齊全的大型

13、市級(jí)醫(yī)院，并成為一個(gè)療養(yǎng)基地。 教育基地：建設(shè)隱學(xué)書苑項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約為8.131公頃，設(shè)72個(gè)高中班，總 投資估算1.6億元。,景區(qū)建設(shè),雅戈?duì)杽?dòng)物園：面積2600畝，實(shí)行企業(yè)化運(yùn)行機(jī)制，總投資約2.4億元。現(xiàn)已開業(yè)。 二靈山主題公園：用地面積302公頃，總投資5000萬(wàn)元。 南宋石刻公園：景區(qū)面積43.7公頃，總投資2000萬(wàn)元。 寧波市植物園：用地607公頃，總投資2億元。 陶公

14、山景區(qū)：規(guī)劃占地面積124公頃，總投資4億元。 福泉山景區(qū)：面積2571公頃，總投資2億元。 湖濱景區(qū)：總投資2億元，結(jié)合環(huán)湖道路建設(shè)修建湖濱景區(qū)。 湖心景區(qū)：總投資1億元，包括湖心堤、小普陀和入口廣場(chǎng)8個(gè)景點(diǎn)。 隱學(xué)嶺景區(qū)：投資1500萬(wàn)元，包括錢湖紀(jì)念林、隱學(xué)亭和隱學(xué)寺，構(gòu)建園林景觀、 隱學(xué)文化、佛教文化主題景區(qū)。 岳王廟景區(qū)：總投資2000萬(wàn)元，建設(shè)水上餐廳和龍舟賽水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。 國(guó)際運(yùn)動(dòng)村

15、：用地面積476公頃，景區(qū)總投資4億元，由企業(yè)策劃設(shè)計(jì)。 森林氧吧：用地面積244公頃，總投資2億元。,東錢湖新聞鏈接,寧波日?qǐng)?bào)2006年3月訊今后3年，東錢湖開發(fā)建設(shè)將爭(zhēng)取再投入80億元，其中政府投入30億元。這些投資將用于改善區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、景區(qū)景點(diǎn)和生態(tài)環(huán)境，提高城市化水平，并使游客數(shù)量和旅游收入保持年均30%的增長(zhǎng)速度，到2007年年底分別達(dá)到200萬(wàn)人次和6億元，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)比例上升到25%，基本形成國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)型旅游度

16、假區(qū)雛形。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，今后東錢湖的開發(fā)建設(shè)將從完善規(guī)劃體系和打基礎(chǔ)向開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域出亮點(diǎn)出形象轉(zhuǎn)變，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主向加大招商選資力度和引進(jìn)積聚人氣的重大旅游項(xiàng)目轉(zhuǎn)變，從政府投入為主向社會(huì)投入為主轉(zhuǎn)變。,三大別墅區(qū)域比較,優(yōu)點(diǎn)歷史人文，蔣家故居天然山景、水景缺點(diǎn)交通較遠(yuǎn)，水景一般，欠五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)等配套,,優(yōu)點(diǎn)繁華近，江景、河景或人工造景缺點(diǎn)與普通住宅混合，環(huán)境雜無(wú)天然山景，景觀無(wú)優(yōu)勢(shì)占地面積小,

17、,優(yōu)點(diǎn)寧波景美的山景與湖景數(shù)千年人文沉淀離市區(qū)近，交通遠(yuǎn)勝奉化擁五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)國(guó)際會(huì)展中心等頂級(jí)配套,東錢湖不僅具備建造世界頂級(jí)別墅的基本要素，而且其優(yōu)點(diǎn)正是奉化及市區(qū)別墅所無(wú)法比擬的,,奉化溪口,市區(qū),東錢湖,天然的山湖景觀優(yōu)勢(shì)，歷史沉淀的人文氣質(zhì)，政府超百億的市政投入……今天的東錢湖，已經(jīng)更加美麗。在寧波，最令人期待的別墅，必將誕生于東錢湖！,觀點(diǎn),第四部份 錢隆山莊項(xiàng)目品質(zhì)展示東錢湖

18、3;巔峰38席·王者行宮,頂級(jí)的富豪從來(lái)都不缺房子；真正缺少的，是一種深入內(nèi)心的生活。,東錢湖?巔峰38席?王者行宮,錢隆山莊全新二期·山景湖景戶戶美景·純?yōu)閹p峰人物度身定造,尊享東錢湖一線湖景群山簇?fù)?，王者風(fēng)范周邊名勝匯聚，風(fēng)景這邊獨(dú)好千年人文沉聚，名人文墨傳奇之地半島地形，環(huán)風(fēng)聚氣，王者龍脈城市后花園，最宜人居的健康所在,環(huán)境·品質(zhì),處東錢湖新城，承寧波東部新城之勢(shì)政府超百

19、億投入，盡為所享緊鄰215省道，距市區(qū)30分鐘車程緊鄰東錢湖國(guó)際會(huì)議中心，生活國(guó)際化東航子弟學(xué)校，比鄰而居五星級(jí)酒店，舉步之遙啟新高爾夫，隔湖相望雅戈?duì)杽?dòng)物園，猶如自家的私家樂園上海工人療養(yǎng)院，近在咫尺離東湖鎮(zhèn)3分鐘車程，盡享鎮(zhèn)上成熟配套,周邊配套·品質(zhì),人車分流，6米環(huán)形路網(wǎng)，雙出入口標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)公共泳池，私家泳池10席公共車位，方便貼心管道媒氣，接入市政煤氣網(wǎng)私家游艇豪華會(huì)所釣魚臺(tái),社區(qū)配套&#

20、183;品質(zhì),平均每棟占地1畝半，以寬敞的空間定義別墅豪宅標(biāo)準(zhǔn)總面積279.4㎡-476.7㎡，氣派盡顯每一戶景觀皆獨(dú)一無(wú)二，度身定造之尊貴所在觀光式客廳設(shè)計(jì)，挑空6米室室觀景，窗窗觀景多角度設(shè)計(jì)觀景落地大窗，每一個(gè)角度皆有不同景觀上下樓梯加寬設(shè)計(jì)2.7米,戶型·品質(zhì),保姆設(shè)專門通道，保障私密性雙車庫(kù)設(shè)計(jì)，大開間6.6米主臥設(shè)獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間，外接觀景大陽(yáng)臺(tái)超大私家花園，創(chuàng)造獨(dú)立院落生活享受廚房中西合璧，

21、讓廚藝擁有最棒的表演空間增設(shè)起居廳、家庭活動(dòng)廳、兒童活動(dòng)空間動(dòng)靜分區(qū)，干濕分區(qū)，空間布局功能合理超大露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，將室外景觀接入室內(nèi),戶型·品質(zhì),王者風(fēng)景·達(dá)觀天下錢隆山莊全新二期園林景觀效果展示,主入口廣場(chǎng),親水釣臺(tái),竹園小徑,果園,錢隆山莊品質(zhì)參考項(xiàng)目杭州桃花源,山地別墅 世所珍罕,第五部份 別墅投資回報(bào)分析用投資專家的眼光看錢隆山莊,市區(qū)別墅價(jià)VS普通住宅價(jià),自2003年開始，

22、寧波別墅市場(chǎng)重新快速起動(dòng)，目前與普通住宅的價(jià)格比已達(dá)到1.83。（本價(jià)格僅根據(jù)當(dāng)時(shí)單體別墅二手房市場(chǎng)抽樣統(tǒng)計(jì)得出。）,別墅投資回報(bào),寧波市區(qū)現(xiàn)有聯(lián)體別墅項(xiàng)目的日平均租金約為1.05元/平方米/日，高檔單體別墅租金約為1.67元/平方米。從寧波市目前居住類產(chǎn)品平均租金收益率來(lái)看，別墅明顯高于公寓。,別墅需求預(yù)測(cè),按目前寧波的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度預(yù)計(jì)，2005\06年寧波將進(jìn)入別墅的高消費(fèi)期。近期城郊聯(lián)排別墅的熱銷也說明了寧波別墅市場(chǎng)所蘊(yùn)藏的市場(chǎng)空

23、間。,土地價(jià)格分析,2000年，鄞州中心區(qū)的建設(shè)剛啟動(dòng)，地價(jià)相對(duì)較低，東湖40萬(wàn)/畝，格蘭云天78萬(wàn)/畝， 隨著中心區(qū)的建設(shè)，房?jī)r(jià)上升飛快，同樣，地價(jià)的漲幅也是令人吃驚。 2005年，寧興春江花城地塊價(jià)格為276萬(wàn)元/畝 2006年，鄞州中心區(qū)的土地供應(yīng)量劇增，地價(jià)普遍在300萬(wàn)元/平方米左右最高地價(jià)為永大集團(tuán) 的中翠地塊：地價(jià)高達(dá)430萬(wàn)元/畝。 隨著東錢湖新城的開發(fā)，東錢湖整改投入，東錢湖頂級(jí)別墅區(qū)域承接鄞州中心區(qū)發(fā)

24、展之勢(shì)， 價(jià)值更是飛漲，據(jù)專家評(píng)估，其地塊價(jià)值已超200萬(wàn)元/畝，且呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。,高端市場(chǎng)比較,三江口附近的高層景觀公寓上個(gè)世紀(jì)九十年代開發(fā)的別墅近年開發(fā)的少量聯(lián)體和雙拼別墅現(xiàn)均價(jià)8000~12000元/平方米,高端市場(chǎng),未來(lái)新三江口、沿姚江板塊景觀住宅適宜于高層或小高層價(jià)格低于別墅和市中心景觀公寓,錢隆山莊東錢湖旅游度假區(qū)山水別墅真正意義上的頂級(jí)別墅適宜于高端客戶價(jià)值遠(yuǎn)高于市中心別墅和景觀公寓,寧波高檔