房地產企業(yè)公開市場獲取土地模式簡析

1、房地產企業(yè)公開市場獲取土地模式簡析拿地，是地產開發(fā)中重要的一環(huán)，目前房地產企業(yè)拿地主要有兩種方式，一是通過招拍掛方式在公開市場上獲取土地，二是通過轉讓、投資參股或收購股權的方式取得“二手地”或在建工程。隨著土地市場的日益規(guī)范，招拍掛出讓方式已經逐漸成為土地市場的主流。招拍掛公開出讓方式的實際操作中，除了在土地市場完全公開透明化參與競買的方式外，在公開出讓之前跟政府協議走招拍掛程序的方式也是非常普遍，這種操作方式對于企業(yè)有針對性的進行土地

2、儲備、避免盲目投資都有非常積極意義。針對這一類操作，為確保前期投入大量精力的土地能順利獲取，企業(yè)在各項條件或者流程的設置上就要注意排除其他競爭者，達到順利取得土地的目的。規(guī)劃條件設置、拆遷補償和公建設施建設等方面條件1、毛地介入，在土地拆遷、整理、公建配套中，留下一些尾巴工程。由于前期介入的公司負責土地拆遷、整理、公建配套等工作，可以在相應工作尚未完成，或者正在操作中時，即進入出讓程序，此時土地半生不熟，同樣對其他開發(fā)商拿地構成實質障礙

3、。例如已與居民達成拆遷協議，但未開始拆遷；或動遷安置房尚未建成，居民未搬遷；也可以是地塊內的一些附著物尚未拆除等狀況，或者是部分道路、基礎設施、配套設施尚未完成、到位等。由于其他開發(fā)商不能自行處置，因此其他的開發(fā)商在拿地時就會猶豫。2、前期投入資金幫助政府進行輔助設施、配套設施建設。在地塊內預先建設規(guī)劃技術指標條件所要求的設施等，在出讓條件中要求競得者與市政設施建設者協商補償。例如提前做需要做代征的道路、河流整治、學?；蛘咂渌蠼?/p>

4、設的配套設施如醫(yī)院等，地塊的競得者必須與市政設施建設者協商補償或者繼續(xù)建設等。這樣就對其他開發(fā)商拿地形成成本不確定性，達到排除競爭者的作用。3、可以在地塊出讓要求中，要求競得者就具體規(guī)劃條件、指標、設計方案等與一級開發(fā)商或者相鄰項目業(yè)主進行協商一致；例如在某一地塊的出讓條件中要求競得者的設計方案與前期土地整理方已拿、地塊用途設置方面捆綁出讓不同用途的土地，使地塊變成其他開發(fā)商眼中的雞肋項目。比如捆綁高價值的住宅用地與無法出售盈利的大型公

5、建配套設施體育館、占地面積大、費用高的大中學校、醫(yī)院、政府大型設施等。要求開發(fā)商免費建設，將產權無償移交政府等。地方政府相關政策模糊界定地方政府出臺相關的政策細則，與從國家政策層面的理解存在偏差。因此，熟知該地區(qū)政策的企業(yè)就能更好的把握住投資機會。例如09年由萬科獲得的中山庫沖某項目，由于出讓文件寫明增值稅部分由競得人自行負責，按照文件測算過程中增值稅額按照清算計約1.5億，加上其他稅費補償等起始樓面地價達3503元平。而中山地稅局在地

6、塊出讓結束后不久出臺的增值稅政策明確：納稅人如不能提供房地產原值的合法有效憑證或申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，土地使用權轉讓的核定征收率為3%。該項目最終由萬科獲得，而其他企業(yè)在項目的投資效益分析階段未能深入研究中山市關于增值稅的相關政策出臺的背景，導致錯失投資機會。以上這些模式應該是開發(fā)商拿地的慣常模式，對于越來越規(guī)范的土地市場，操作的空間漸漸縮小，并且風險日益加大。碧桂園、中海等地產巨頭最近都在拿地操作手法上遭到國土部門查