2016《建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)》_實(shí)踐課_答案

1、案例一案例一一、二、答：根據(jù)陳麗麗的話，該房屋應(yīng)該是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2、17、25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。三、答：這是屬無(wú)是屬無(wú)權(quán)代理，因代理，因?yàn)殛悶殛惤懿⑽唇?/p>

2、并未獲得陳麗麗陳麗麗等人的委托授等人的委托授權(quán)。在沒(méi)有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見(jiàn)代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來(lái)看屬于效力待定的合同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無(wú)效。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無(wú)效，因?yàn)殛惤茈m無(wú)權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約

3、定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無(wú)效?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！彼摹⒋穑邯M義的無(wú)權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無(wú)代理權(quán)的無(wú)權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動(dòng)；第二，超越化理權(quán)的無(wú)權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實(shí)施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅

4、以后的無(wú)權(quán)代理。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十八條的規(guī)定，無(wú)權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。表見(jiàn)代理：是指代理人雖無(wú)代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。五、答：海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。共

5、同侵權(quán)：是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的行為人，由于共同的過(guò)錯(cuò)致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為?！睹穹ㄍ▌t》第130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”共同侵權(quán)行為具有如下特征：（1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過(guò)錯(cuò)，即加害人對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過(guò)失。（3）是指數(shù)個(gè)加害人的侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之

6、間存在的因果關(guān)系。（4）責(zé)任的連帶性。在本案中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過(guò)錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無(wú)陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知對(duì)方無(wú)合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議?？陀^上，正是海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤(rùn)房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但

7、無(wú)效，因?yàn)椋簠⒖?.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。參考2.又根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的

8、解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。在本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同從本無(wú)效合同從本質(zhì)上說(shuō)，違反了法律的反了法律的規(guī)定，因此

9、國(guó)家不承定，因此國(guó)家不承認(rèn)此類合同的法律效力。合同的法律效力。三、答：認(rèn)購(gòu)書(shū)既然被認(rèn)定無(wú)效，就應(yīng)該依據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同沒(méi)有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款。同時(shí)由于被告沒(méi)有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無(wú)效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告具體到本案，就是原告購(gòu)房款的利息房款的利息損失。利息失。利息計(jì)算時(shí)

10、間為時(shí)間為2001年11月1日至返日至返還之日止。按中國(guó)人民之日止。按中國(guó)人民銀行同期行同期對(duì)單對(duì)單位貸款利率款利率給付楊正文正文該款利息。款利息。(參考1.《合同法》第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)四、答：原告不能要求支付原告不能要求支付違約違約金。因金。因?yàn)楫?dāng)事人當(dāng)事人對(duì)違約對(duì)

11、違約金沒(méi)有金沒(méi)有約定。定。案例三案例三答：有效。有效。甲公司以未取得所有權(quán)之樓房出資僅導(dǎo)致甲公司承擔(dān)出資不實(shí)的法律責(zé)任，不影響公司設(shè)立的效力。二、答：不合法。丙公司的行不合法。丙公司的行為實(shí)為為實(shí)為抽逃公司抽逃公司資金。金。《公司法》第36條明確規(guī)定，公司成立后，股東不得抽逃出資。本案中，丙公司從丁公司取得退款1000萬(wàn)元后退出丁公司。違反了上述規(guī)定。所以，丙公司的做法是不合法的。三、答：無(wú)效。無(wú)效。該擔(dān)保事項(xiàng)應(yīng)由無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系的股東表決決

12、定。四、答：陳某的申某的申報(bào)構(gòu)成破構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)產(chǎn)債權(quán)。丁公司對(duì)匯票的保證有效；大滿公司實(shí)為拒絕承兌，陳某對(duì)丁公司享有票據(jù)追索權(quán)。賈某的申報(bào)不構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)。賈某的200萬(wàn)元是對(duì)丁公司的出資，公司股東不得以出資款向公司主張債權(quán)。五、答：B銀行申行申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)產(chǎn)債權(quán)的申的申請(qǐng)應(yīng)請(qǐng)應(yīng)當(dāng)支持，但無(wú)當(dāng)支持，但無(wú)權(quán)優(yōu)權(quán)優(yōu)先受先受償。丁公司與B銀行簽訂的擔(dān)保合同有效，故B銀行破產(chǎn)債權(quán)成立；但該擔(dān)保是保證擔(dān)保，B銀行不享有擔(dān)保物權(quán)，無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。乙公司的