蘭州市房地產價格影響因素研究.pdf

1、隨著我國的經濟的快速發(fā)展，住房制度改革的深化，房地產業(yè)創(chuàng)造價值在國民經濟中的總量不斷提高，日益凸顯其在經濟和社會發(fā)展中的重要地位。由于房地產價格的不斷上漲，房地產價格問題成為房地產研究的重點，房地產價格問題的研究是房地產泡沫，房地產金融風險等研究的基礎。通過房地產價格研究中價格影響因素的研究從價格形成本質、價格構成、各因素影響程度來揭示價格變化的原理。從住房制度改革初期到現(xiàn)在，蘭州市房地產市場已具規(guī)模，房地產經濟在經濟發(fā)展中占有越來越重

2、要的地位，與此同時房價格也持續(xù)快速上漲。雖然2008年開始，全國多個城市價格出現(xiàn)下降趨勢，蘭州市房價仍持續(xù)上升，形成了收入相對較低但房價相對其他城市較高的局面。在此背景下，蘭州市房地產價格影響因素研究對于穩(wěn)定房地產價格、預防潛在金融風險、解決民生問題都有著很強的現(xiàn)實意義。 蘭州市房地產市場日趨成熟，但仍存在諸多問題。從2000年至2006年經歷快速增長，房屋供給量不斷增加，竣工面積已達90．15814萬平方米，增長近2倍；需求量

3、持續(xù)增加，銷售面積已達206．17萬平方米，年均增長26%，銷售額達5．27032億元，年均增長39%；價格持續(xù)上漲，2008年上半年均價達3058元/平方米，城區(qū)最高均價已達7000元/平方米。蘭州市房地產市場中，商品房供給結構不合理，空置率較高，保障性住房制度不完善，房價偏高，抵御金融風險能力低等問題尤為突出，影響其健康發(fā)展。 通過對蘭州市房地產價格影響因素的定性分析，確定了房地產價格的影響因素，并分析了各因素如何對房價變動

4、起作用。作為供給因素的房地產開發(fā)投資額、竣工房屋面積、竣工房屋價值等指標大幅增加，但由于供給結構不合理，有效供給不足，導致價格不斷上升；作為需求因素的商品房銷售面積、城市人均居住使用面積，居民收入等也持續(xù)上升，需求增加激化供需矛盾導致價格上漲；金融因素包括企業(yè)和個人從金融機構可獲得的資金總和，這一因素同時作用于供給和需求，在房地產開發(fā)和消費環(huán)節(jié)商業(yè)貸款比例過大導致金融風險加大；地理位置因素對蘭州市房價的影響比較大，主要因為交通不便和居住

5、習慣。 在實證研究中，利用灰色關聯(lián)度分析方法對各房地產價格影響因素進行了相關性排序。排序結果和關聯(lián)度依次為城市人均可支配收入（0．7892）、GDP（0．7880）、商品房銷售面積（0．7145）、企業(yè)貸款和個人住房貸款合計（0．7079）、城市人口總量（0．6987）、城市人均居住面積（0．6282）、竣工房屋面積（0．5404）。 本文針對穩(wěn)定房地產價格提出相關建議和措施。調整商品房供給結構，減少空置率，增加有效供給