gis技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的實踐與應(yīng)用

1、· 北京測繪 ·2 0 1 1 年第 2期 G I S技術(shù)在房地產(chǎn)估價 中的實踐與應(yīng)用 張延輝 姜 亞莉 ( 1珠 海市測繪 院， 廣 東 珠 海 5 1 9 0 8 7 ； 2北京師范大學珠 海分校 不動產(chǎn) 學院， 廣 東 珠 海 5 1 9 0 8 5 )[ 摘 要 ]房地產(chǎn)行業(yè) 的不 斷發(fā)展 ， 房 地產(chǎn)估 價業(yè)務(wù) 量 日 趨 增 多， 估 價的覆 蓋 范圍更加 廣泛 ， 估價 的難 度、 復(fù) 雜度也越來越大

2、， 文章從房地產(chǎn)估價 的特點及存 在的 問題 出發(fā) ， 研 究探 討將地理 信 息 系統(tǒng)( G I S ) 應(yīng) 用 于房 地產(chǎn)估價 系統(tǒng) 的必要 性及 可行 性 ， 提 出 G I S 房 地產(chǎn)估價 系統(tǒng)的主要 功能模塊 ， 該 系統(tǒng) 對房 地產(chǎn)估價業(yè) 乃至 整個房地產(chǎn) 市場 的發(fā)展 必產(chǎn)生積極作用 。[ 關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)估價 ； 地理信 息系統(tǒng) ； 房地產(chǎn)估價 系 統(tǒng) ； 應(yīng)用[ 中圖分 類號 ] P 2 0 8[ 文獻標識碼]B[

3、文章編號 ]1 0 0 7— 3 0 0 0 ( 2 0 1 1 ) O 2— 3房地產(chǎn)估價是指遵循社會行為學、 商品經(jīng)濟學等 基本原則 ， 利用科 學的估 價方法 ， 根 據(jù)指定 的估價 目的， 結(jié)合 專業(yè)人員 的經(jīng)驗 ， 在綜 合考慮各 種社會、 經(jīng) 濟 、 環(huán)境 、 政治等影響因素的基礎(chǔ)上 ， 在特定的時點對 委估房地產(chǎn)各種物權(quán)權(quán)益中特定權(quán)益 的估測和判斷 ，房地產(chǎn)估價貫穿 了房地產(chǎn)商 品的生 產(chǎn)、 交 換、 分配和 消費的各個環(huán)

4、節(jié)。估價中涉及 到的社 區(qū)、 物業(yè) 、 公交 、水電、 學校、 超市、 道路、 銀 行配套及規(guī)劃信息 等大量 數(shù)據(jù) ， 均是與地理位置有著密切關(guān)系的信息 。地理信 息系統(tǒng)( G I S ) 正是將 數(shù)據(jù)管理 和圖形管理 有機結(jié)合 起來的信息技術(shù) 。利用計算機 、 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技 術(shù) ， 建立 以 G I S技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)越 來越受 到關(guān)注。1 房地產(chǎn) 估價 中引入 GI S的必要 性 地理信息 系統(tǒng) ( G I S

5、) 是 計算機 與地理信息 學結(jié) 合的產(chǎn)物 ， 廣泛地應(yīng)用于各種領(lǐng)域 ， 如資源管理 、 城市 規(guī)劃 、 環(huán)境管理、 設(shè)施管理等 ， 它是對各種空 間信息進 行收集 、 存儲 、 分析和可視化表達 的信息處理 與管理 系統(tǒng) 。它能對圖形信 息和屬性數(shù)據(jù)進行動態(tài)管理 和 查詢 ， 具有強大的空間分析和統(tǒng)計運算功能 ， 對 已有 的數(shù)據(jù)進行處理 ， 得到科 學的結(jié)果 ， 有利于科學管理 與決策。隨著計算機科學 、 軟硬 件技術(shù) 和社會 、

6、經(jīng)濟 的不斷進步 ， 地理信息系統(tǒng) 的應(yīng)用和研究也越來越被 人們所重視。1 ． 1將 G I S技術(shù) 應(yīng) 用 到房 地產(chǎn) 估 價 中首 先取 決 于房 地產(chǎn) 估價 行 業(yè)本 身 的特 點 ：1 ) 大 量 的客觀 數(shù)據(jù) 需 要處 理 房地產(chǎn)評估 需參 照類 似房地產(chǎn)近期 的市場 交易 價格 、 重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用及該房地產(chǎn) 的收益能力大小來衡量其 價值 。因此房地產(chǎn)估 價除 了估價師的經(jīng)驗之外 ， 還要求 占有大量 的信息

7、， 對相 關(guān)數(shù)據(jù)進行處理、 分析和比較。2 ) 明顯的空間性 房地產(chǎn)評估對房地產(chǎn) 價格產(chǎn)生影響 的大量 空間 數(shù)據(jù) ， 如物業(yè)的坐落位置 ； 各種公共服務(wù)設(shè)施 的分布；各種基礎(chǔ)配套設(shè)施的分布 ； 城市人 口的密度 、 分布等 ，都具有空間屬性 ， 隨著地域 的不同變化很大 ， 評估 時 必須充分考慮其空間特性。由于以上 兩大特點 ， 在 房地產(chǎn)估 價 中引入 G I S ，使得估價系統(tǒng)能動態(tài)地處理 、 分析強大 的空間和屬性 數(shù)據(jù) ，

8、實現(xiàn)空間信息和屬性信息 的集成 管理 ， 實現(xiàn)圖 文并茂的可視化分析。1 ． 2 將 GI S技 術(shù) 應(yīng)用 到 房地 產(chǎn) 估 價 中還 取決 于 房 地產(chǎn) 估 價 行 業(yè)存 在 的 問題 ：1 ) 信息收集手段落后 、 數(shù)據(jù)零散 ， 缺乏系統(tǒng)性、 統(tǒng) 一 性 ；2 ) 效率低 ， 操作成本高 ；3 ) 人為因素介 入過多 ， 缺乏客觀公正性 ， 評估成 果質(zhì)量參差不齊 ；4 ) 信息管理不完善 ， 對 已獲得的信息和數(shù)據(jù) 的分 析、 處

9、理手段落后 ， 造成大量信息資源閑置 ；5 ) 信息傳播不及時、 資源信息不能共享 等。這些方面嚴重削弱了估價工作的科學性 ， 阻礙 了房地產(chǎn)估價業(yè) 的良性發(fā)展。因此 ， 將 G I S技術(shù)和房地 產(chǎn)估價結(jié)合建立房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng) ， 在深化房地 產(chǎn) 價格理論 、 規(guī)范估價過程 、 完善評價機制 的基礎(chǔ)上 ， 采 用計算機信息系統(tǒng)的方法 ， 實現(xiàn)房地產(chǎn)估價從手工作 業(yè)到電子化 、 程序化 、 信息化 的飛躍 ， 使房地產(chǎn)估價工 作真正做

10、到公正、 合理 、 科學 、 適用。2G I S在房地 產(chǎn)估 價 中的應(yīng) 用——房 地產(chǎn) 估 價 系統(tǒng) 通過計算機技術(shù) ， 研 究房地產(chǎn)價格 的形 成 ， 分析 [ 收稿 日期 ] 2 O l O一1 1 —1 O[ 作者簡介] 張延輝 ( 1 9 7 8 一 ) ， 男 ， 漢族 ， 江西南 昌人 ， 工程師 ， 主要從事房產(chǎn)測繪 、 地理信息系統(tǒng)等工作。2 0 1 1年第 2期 · 北 京測繪 ·3 ． 3 跨

11、 平 臺數(shù) 據(jù) 轉(zhuǎn)換 一 致 性檢 查 自動 化 的 實現(xiàn) 一 種 平 臺 下 的數(shù) 據(jù) 質(zhì) 量 控 制 ， 目前 隨 著 各 種 G I S軟件 的完善 ， 使數(shù)據(jù)質(zhì)量得 到 了很好 的控制 。但是 ，經(jīng)過從一種格式數(shù)據(jù)到另外一種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換后 ，實際上就是兩種不 同的產(chǎn) 品或成果。因此 ， 在 進行格 式轉(zhuǎn)換時的質(zhì)量檢查是確保 數(shù)據(jù)質(zhì)量 的一 道重要工 序。 目前主流數(shù)據(jù)生產(chǎn)軟件 ， 基本都是 滿足本平 臺內(nèi) 部的質(zhì)量控制 ， 沒

12、有實現(xiàn)跨 平臺 的數(shù)據(jù) 質(zhì)量檢查 ， 即 沒有做到要素在不 同平臺下 的一一對應(yīng)檢查 。目前 ， 市場上還沒有商業(yè)化的跨平 臺的數(shù)據(jù)檢查 軟件。但是 ， 從方法上還是可行 的。就 目前 了解 到的 情況 而 言 ， 可 以用 以下方 法 來 實 現(xiàn) 。在 C A D平 臺下對每一個實體要素添加唯一標識 碼 G L O B A L I D， 并輸出要素 ( 點 、 線、 面 ) 的統(tǒng)計 表 【 點 統(tǒng)計坐標 ， 線統(tǒng)計長度和 中點 ( 取

13、要素 的最 小和最大 坐標計算) ， 面統(tǒng)計 面積和 中心點 ( 取要 素 的最 小和 最大坐標計算 ) 】 ； 依據(jù) G L O B A L I D在對 G I S格 式 的 數(shù) 據(jù)依 次 統(tǒng) 計 要 素 ( 點 、 線 、 面 ) 的統(tǒng) 計 表 ， 最 后 將 兩 種 平 臺下 的統(tǒng)計 表對 比 ， 檢查 要 素 的 丟 漏 、 變形 、 位 移 等問題 。此方法 ， 已經(jīng)在大 連市 “ 十一 五” 基礎(chǔ) 測繪 中得 到 了很 好

14、的應(yīng) 用 ， 在不 同格 式數(shù) 據(jù) 間轉(zhuǎn) 換 的一 致 性方面實現(xiàn) 了數(shù)據(jù) 的無縫轉(zhuǎn)換 ， 取得 了成功的經(jīng)驗。4 結(jié) 束語 只有 充 分重 視 數(shù) 據(jù) 質(zhì)量 ， 有 效地 使 用 質(zhì) 量 控 制 方 法 ， 特別是計算機 自動化的質(zhì)量控制方法 ， 才能高效 、準確的保障數(shù)據(jù)質(zhì)量 ， 實現(xiàn)不 同格式 問數(shù)據(jù) 的無縫隙 轉(zhuǎn)換 ， 避免轉(zhuǎn)換 過程 中數(shù)據(jù) 的變形 、 丟失和屬性 的丟 漏等 ， 為 D L G的順利入庫提供保 障。參 考 文

15、獻 [ I ]數(shù) 字 測 繪 成 果 質(zhì)量 檢 查 與 驗 收 [ R ] ． G B ／ T1 8 3 1 6— 2 0 0 8 ．[ 2 ]李恩寶主編 ： 測 繪工 程 監(jiān)理 [ M] ． 一 北 京 ： 測繪 出 版 社 ， 2 0 0 8 ． 4Di s c u s s i o no nt h eQu a l i t yCo n t r o li nRe s t o r i n gDa t aa n dBu i l d i n

16、gDa t a b a s eo fDLG ZHA0Xi a n g — f a n g( S u r v e y i n ga n dMa p p i n gP r o d u c tQ u a l i t yS u p e r v i s i o na n dI n s p e c t i o nS t a t i o no fL i a o n i n gP r o v i n c e ，S h e n y a n g ， L i

17、 a o n i n g11 0 0 3 4 ， C h i n a )Ab s t r a c t ：B a s e do nt h ei n t r o d u c t i o no fd a t aq u a l i t ye l e me n t s ，d a t aD L G p r o d u c t i o np l a t f o r m a n dd a t ac o l l a t i n gf l o w，t

18、h i sp a p e ri n t r o d u c e st h ep r o b l e m o fd a t ac o n v e r s i o nb e t we e nd i f f e r e n tp l a t f o r ms ， t h e ne x p l a i n st h ec o n t e n t sa n dme t h o d so fd a t aq u a l i t yc o n —t

19、 r o l ，a n df o c u s e so nt h ea u t o ma t i cr e a l i z a t i o nme t h o do fc r o s s—p l a t f o r m d a t ac o n v e r s i o nc o n s i s t e n c yc h e c k ．Ke ywo r d s ：d a t aq u a l i t y；q u a l i t ye

20、l e me n t ；c o n t e n ta n dme t h o d；c o n s i s t e n c yc h e c k( 上接 第 4 7頁 )Ap p l i c a t i o no ft h eRe a lEs t a t eAp p r a i s a lBa s e do nGI STe c h n o l o g yZ HA N GYa l q ． h u ij i AN GY a ． 1 i( 1Z

21、 h u h a iS u r ve y i n ga n dMa p p i n gI n s t i t u t e ， Z h u h a i ， G u a n g d o n g5 1 9 0 8 7 ， C h i n a ；2R e a lE s t a t eC o l l e g e ， Z h u h a iC a m p u s ， B e i j i n gN o r ma lU n i v e r s i t

22、y ， Z h u h a i ， G u a n g d o n g51 9 0 8 5 ， C h i n a )Ab s t r a c t ：W i t ht h ei n c r e a s i n gd e v e l o p me n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y ， t h ep o r t f o l i oo fr e a le s t a t ea p p r a i

23、s a li sa g g r a n d i z i n g ，t h ep —p r a i s a lo b j e c t sa r emo r ee x t e n s i v e ， a n dt h ea p p r a i s a li sm o r ea n dm o r ed i f f i c u l ta n di n t r i c a t e ．B a s i n go nG e o g r a p h i

24、c a lI n f o r ma t i o nS y s t e m ( G I S ) a c c o r d i n gt Ot h ec h a r a c t e r sa n dt h ep r o b l e m so fr e a le s t a t ea p p r a i s a l ， t h i sp a p e rr e s e a r e b e st h ei mp o r t a n c ea n d

25、a e —c e s i b l ea d o p t i n gGI Si n t or e a le s t a t ea p p r a i s a 1 ．T h ema i nf u n c t i o nmo d u l eo ft h es y s t e m o fr e a le s t a t ea p p r a i s a lo nG I Sa r ea l s oi n -t r o d u c e d ． T

26、 h es y s t e m wi l lp l a yp o s i t i v er o l ei nt h er e a l e s t a t ea p p r a i s a li n d u s t r ya n dwh o l er e a le s t a t ema r k e td e v e l o p me n t ．Ke ywo r d s ：r e a le s t a t ea p p r a i s