“住宅商用”法律規(guī)制研究.pdf

1、大多數(shù)國(guó)家都有“住宅商用”這種情況。由于各國(guó)的國(guó)情不同，關(guān)于這方面的法律規(guī)制也不同。但是，多數(shù)國(guó)家都是以“開禁”相結(jié)合的方式來對(duì)待這個(gè)問題。所不同的是“開禁”的尺度和范圍。在我國(guó)，一方面要鼓勵(lì)和刺激中小企業(yè)的發(fā)展，另一方面要滿足人們?nèi)找娓邼q的居住需求，很多矛盾聚集于“住宅商用”，我們必須認(rèn)真正視和對(duì)待這個(gè)問題?！段餀?quán)法》第77條首次對(duì)“住宅商用”進(jìn)行了規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)

2、營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意?！钡?，如何有效的組織實(shí)施并利用業(yè)主手中的權(quán)利，對(duì)“住宅商用”行為行使否決權(quán)或者允許其繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，物權(quán)法尚未提及?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》雖然對(duì)此問題進(jìn)行了補(bǔ)充，但是仍然不能完全解決由此引發(fā)問題。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定也甚為簡(jiǎn)陋，可謂一筆帶過，對(duì)目前社區(qū)的生活、管理缺乏明確的規(guī)范和向?qū)?。住宅改為商用這種情況，不可能使雙方都達(dá)到滿意的效果，一方權(quán)利的擴(kuò)張必定會(huì)使

3、得另一方利益受損。如何在二者中尋找出平衡點(diǎn)，使之處于一種和諧的狀態(tài)，已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從我國(guó)法律法規(guī)的缺失入手，在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的支撐下評(píng)析“住宅商用”法律規(guī)制及相關(guān)法學(xué)原理的適用。使問題得以較為圓滿的解決，希望能對(duì)“住宅商用”問題的研究有所裨益。
　　 本文分為四個(gè)部分：
　　 第一部分為概述，本章首選對(duì)住宅商用的概念進(jìn)行了界定，分析了我國(guó)“住宅商用”產(chǎn)生的弊端。認(rèn)為這種行為有可能使國(guó)家利益受損，業(yè)主合法權(quán)益受

4、損和小區(qū)隱患增加。其次，闡明了“住宅商用”的四種形態(tài)。即，“商住兩用”、“破墻開店”、“竣工后改變立項(xiàng)用途”和“住宅改為商用或出租商用”。探討了“住宅商用”在我國(guó)“生存”的法律環(huán)境，即業(yè)主專有權(quán)與共有權(quán)的權(quán)利與義務(wù)，可以說為下文問題的研究打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。
　　 第二部分，“住宅商用”的法律規(guī)制現(xiàn)狀。首先介紹了國(guó)內(nèi)的法律規(guī)制。包括《物權(quán)法》、《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》、物業(yè)管理方面和其他規(guī)章制度層面的相關(guān)內(nèi)容。其次為國(guó)外以及

5、臺(tái)灣地區(qū)對(duì)住宅商用的法律規(guī)制分析。筆者列舉了美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家。最后結(jié)合我國(guó)的法律現(xiàn)狀與國(guó)外的法律規(guī)制進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析與評(píng)價(jià)，提出了我國(guó)法律規(guī)制的缺失——在“開禁”相結(jié)合的法律環(huán)境下，“住宅商用”過于嚴(yán)格。應(yīng)當(dāng)靈活理解和適用相關(guān)法律規(guī)制，具體問題具體對(duì)待。
　　 第三部分，“住宅商用”規(guī)制的適用。本章主要是對(duì)住宅商用法律規(guī)制的基礎(chǔ)進(jìn)行深層次的發(fā)掘。在“住宅商用”立法主旨的引領(lǐng)下，分析《物權(quán)法》77條關(guān)于“住宅商用”的規(guī)

6、制的適用，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10、11條的適用以及其他法律規(guī)制，法學(xué)原理的適用。努力剖析法條、司法解釋及相關(guān)法學(xué)原理的精髓，努力尋求“法與理”的平衡點(diǎn)。
　　 第四部分，“住宅商用”相關(guān)制度的完善。此部分，筆者認(rèn)為除了法律、法規(guī)對(duì)住宅商用問題進(jìn)行有效的規(guī)制外，可以利用制度上的完善來克服現(xiàn)實(shí)生活中法律的僵硬性。即，明確“住宅商用”的進(jìn)駐類型；完善管理規(guī)約中的約定事項(xiàng)；加強(qiáng)行政手段對(duì)“住宅商用”進(jìn)行管理；增強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)