住宅商用問題的法律規(guī)制研究.pdf

1、所謂“住宅商用”，是指業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)服務(wù)用房使用的行為。住宅商用現(xiàn)象的產(chǎn)生與我國經(jīng)濟的發(fā)展歷程密切相關(guān)。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，人口越來越密集，附帶性的商業(yè)需求隨即產(chǎn)生，在各種因素綜合作用下，住宅商用逐漸成為我國城鎮(zhèn)社會生活中的普遍現(xiàn)象，也成為理論和實踐中一直存在爭議的問題。有人完全支持，認(rèn)為住宅商用既能增加業(yè)主收入，又能緩解就業(yè)難，何樂而不為呢?有人并不完全反對，認(rèn)為住宅商用只要不損害他人利益，別人又何

2、必干涉呢?有人則完全反對，認(rèn)為住宅就是用于居住的，絕對不能變成經(jīng)營場所。 立法上的缺失給司法機關(guān)處理住宅商用引起的糾紛帶來了困難。各地則采用不同的方式試圖利用行政手段解決住宅商用問題，但由于建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)屬性，公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利的法律依據(jù)并不充分。隨著《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布，在第七十七條就規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外

3、，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！钡绾斡行У亟M織實施并利用業(yè)主手中的權(quán)利，對住宅商用損害他人利益的行為行使否決權(quán)或者允許其繼續(xù)經(jīng)營。物權(quán)法尚未出臺細(xì)則規(guī)定，但這也給了有“居家憲法”之稱的管理規(guī)約發(fā)揮作用的余地。而《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定甚為簡略，可謂一筆帶過，對目前社區(qū)的生活、管理缺乏明確的規(guī)范和導(dǎo)向。因此，究竟什么是利害關(guān)系業(yè)主，如何征求全體業(yè)主同意，什么類型的商業(yè)用途可以進入住宅，業(yè)主權(quán)利受到侵害如何維護等問題需要法律具體的配套規(guī)

4、定或管理規(guī)約的約定來予以明確。因此，目前對該問題進行分析研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。本文從現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定不足入手，對住宅商用問題進行類型化分析，通過各國(地區(qū))建筑物相鄰關(guān)系理論比較研究，以及團體自律方式的分析，希望對住宅商用問題的規(guī)制在立法、實務(wù)上有所裨益。 第一章，導(dǎo)論。本章首先對住宅商用的概念進行界定，分析了目前我國住宅商用的現(xiàn)狀及其產(chǎn)生的弊端，然后介紹了各國(地區(qū))在住宅商用問題上所采取的不同政策和措施，以供后文分

5、析我國現(xiàn)行法律的不足時予以參考。最后論述了本文研究的動機與目的，并結(jié)合各國(地區(qū))對住宅商用問題的法律規(guī)制及我國法律規(guī)定進行簡要對比分析，確定本文研究的范圍，即如何界定利害關(guān)系主體，如何通過業(yè)主團體自律方式和法律、行政法規(guī)相互結(jié)合來解決住宅商用問題，并提出了研究中可能遇到的困難。 第二章，住宅商用的主要類型及其規(guī)制的法律依據(jù)研究。本章對生活中形式多樣的住宅商用行為進行類型化分析，主要分為商住兩用型、純住宅改為商業(yè)用途兩個大類，其

6、中后一類又具體細(xì)分為臨街居民樓的底層被改造成商鋪、樓內(nèi)房屋租給公司對外開展經(jīng)營活動、房地產(chǎn)開發(fā)商將建筑性質(zhì)從立項時的住宅改成竣工后的寫字樓或者將單一住宅改成商務(wù)住宅兩用。接著列舉了《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》以及地方性法規(guī)、規(guī)章中有關(guān)住宅商用規(guī)制的法律依據(jù)，從我國的立法現(xiàn)狀來看，對住宅商用規(guī)制多為指引性或準(zhǔn)用性規(guī)則，需要進一步細(xì)化完善或者交由業(yè)主通過自律契約的方式來規(guī)范住宅商用行為。 第三章，住宅商用的相鄰財產(chǎn)權(quán)關(guān)

7、系及自治管理規(guī)約分析。本章運用Coase財產(chǎn)權(quán)相關(guān)理論，來說明住宅商用所帶來的外部性效益損失，通過列舉在兩種財產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下住戶效益損失變化并進行對比分析，得出理性經(jīng)濟人會不斷調(diào)整財產(chǎn)權(quán)架構(gòu)來達到利益的平衡，而這種私人的調(diào)整和國家基于公共利益的政策調(diào)整交叉進行，正是現(xiàn)代社會財產(chǎn)權(quán)秩序的一大特色。后半部分集中論述了自治管理規(guī)約對住宅商用的規(guī)制。自治管理規(guī)約并非單純的債權(quán)契約，形態(tài)上更趨于社會化，其效力所及之范圍也不僅限于契約當(dāng)事人，房屋繼受人

8、及管理人也應(yīng)受契約所定之權(quán)利義務(wù)約束。管理規(guī)約的訂定方式參考國外和臺灣地區(qū)的成熟制度加以設(shè)計。在訂定方式的選擇上，業(yè)主大會的特別多數(shù)決會是一個較為公平合理有效的方式。如果已經(jīng)存在的管理規(guī)約未涉及住宅商用的問題，可以通過修訂管理規(guī)約的方式來完善。管理規(guī)約訂定的內(nèi)容包括調(diào)整業(yè)主間利害關(guān)系的事項：(1)區(qū)分所有建筑物專有部分的使用及其限制。(2)在管理規(guī)約達成后，還應(yīng)當(dāng)加入一些主體上的限制條件，主要是對人的拘束與管理。管理規(guī)約為各方承諾而產(chǎn)生

9、拘束力的自治契約，違反規(guī)約的行為無疑為一種違約行為，行為者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但這種強制性較弱的團體自律契約，需要一套完整的救濟途徑和方式，才能加強其執(zhí)行效果，實現(xiàn)既定的管理目的。管理組織與自治管理規(guī)約關(guān)于對違反規(guī)約義務(wù)者的處置事項規(guī)定在規(guī)約范本中，例如對違規(guī)者加收特別的物業(yè)使用費、加以強制安保義務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重者可以對其所有權(quán)實施強制讓與，以此來增強自治管理規(guī)約的執(zhí)行力。 第四章，住宅商用涉及的相鄰關(guān)系侵權(quán)問題研究。建筑物相鄰關(guān)系，是

10、較土地相鄰關(guān)系更為復(fù)雜的一種相鄰關(guān)系，擴充了民法不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容。在羅馬法時代，雖然始終沒有出現(xiàn)建筑物相鄰關(guān)系一詞，但與建筑物相鄰關(guān)系有著相同制度功能的類似制度依然存在，羅馬法對建筑物相鄰關(guān)系的調(diào)整是通過訂立役權(quán)契約來實現(xiàn)的，而不像現(xiàn)代民法這樣直接通過建筑物相鄰關(guān)系制度來調(diào)整。但20世紀(jì)開始以后，尤其是20世紀(jì)60年代以來，隨著各國工業(yè)文明的迅速發(fā)展，城市環(huán)境變化，土地利用高度立體化，與建筑物有關(guān)的相鄰關(guān)系糾紛大大增加，也呈現(xiàn)出一些

11、新的特征。本文研究的住宅商用所涉及的相鄰關(guān)系指的是建筑物內(nèi)的一種立體的相鄰關(guān)系，在處理建筑物這種特殊的相鄰關(guān)系時要遵循禁止權(quán)利濫用和利益衡量原則。接著對各國(地區(qū))處理建筑物相鄰關(guān)系的法理依據(jù)進行比較研究，并探討了建筑物區(qū)分所有之專有所有權(quán)與共有權(quán)之間的利益平衡問題。最后分析了利害關(guān)系主體認(rèn)定的一些標(biāo)準(zhǔn)，即是否妨礙其他住戶的通行權(quán)；是否妨礙其他住戶的通風(fēng)、采光權(quán)：是否影響整座樓宇的建筑安全。最后提出了利害關(guān)系主體認(rèn)定面臨的困境及可能解決

12、方法。 第五章，權(quán)利自治的法理限度探討及制度建議。業(yè)主自治管理規(guī)約是住宅商用問題規(guī)制的有效途徑，但以多大的協(xié)商成本來達成利害關(guān)系業(yè)主之間的合意，用怎樣的制度設(shè)計來保障規(guī)約的執(zhí)行效力是我們要面對的問題。以所有住戶為規(guī)范對象的住宅憲法—管理規(guī)約，仍然還需要借助司法、行政制裁的介入來彌補民事執(zhí)行機制的不足。因此在探討利害關(guān)系業(yè)主之間利益的平衡及管理規(guī)約的效力局限性之后，對我國住宅商用問題的法律規(guī)制進行檢討并提出一些制度建議：(1)各地