房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅清算研究——以M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例.pdf

1、從上世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著我國(guó)住房體制改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)GDP神話。特別是近年來(lái)，在制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無(wú)愧是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力軍。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，已經(jīng)成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的阻礙。普通百姓住房成本過(guò)高，人才流動(dòng)受房?jī)r(jià)影響等問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)不穩(wěn)定因素。近年來(lái)，中央越來(lái)越重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，2005年以來(lái)，每年政府工作報(bào)告中必談房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

2、，國(guó)家稅務(wù)總局接連出臺(tái)數(shù)十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收文件，力保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
　　土地增值稅從1994年正式開(kāi)征至今已有二十多年歷史。從理論上來(lái)講，土地增值稅設(shè)計(jì)的初衷是調(diào)節(jié)土地增值收益，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。無(wú)論是土地增值稅開(kāi)征，還是隨后陸續(xù)出臺(tái)新政策，每一次都在股市引起房地產(chǎn)板塊較大的波動(dòng)，土地增值稅的調(diào)控能力可見(jiàn)一斑?？墒牵F(xiàn)實(shí)中很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，無(wú)論是土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)中的占比，還是在我國(guó)地方稅收的占比都

3、非常低，稅收作用非常有限。土地增值稅采取與企業(yè)所得稅類似的收入減去扣除項(xiàng)目再乘以稅率這樣的計(jì)算模式，稅法上稱之為“清算”，但是由于種種原因，土地增值稅清算在開(kāi)征后數(shù)年一直處于停滯狀態(tài)，真正在全國(guó)范圍內(nèi)嚴(yán)格進(jìn)行清算不足10年，稅制設(shè)計(jì)和一線征收還存在諸多問(wèn)題。
　　正因如此，國(guó)內(nèi)理論界對(duì)土地增值稅清算的研究并不系統(tǒng)，特別是在實(shí)務(wù)界，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算案例方面的研究還非常有限。國(guó)際上開(kāi)征土地增值稅的國(guó)家和地區(qū)僅中國(guó)大陸、臺(tái)灣、韓國(guó)、意大

4、利，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異較大，可借鑒的內(nèi)容非常有限。論文立足于近幾年對(duì)重慶市某區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算情況的調(diào)研，從土地增值稅清算的稅制設(shè)計(jì)和程序執(zhí)行上查找普遍存在的問(wèn)題，在企業(yè)自身、制度層面、征收部門(mén)、地方政府、行業(yè)管理等全方位分析土地增值稅清算癥結(jié)所在，并從國(guó)家宏觀層面、行業(yè)中觀層面、企業(yè)微觀層面多維度提出改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的建議。文中引入了M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司HM家園二期項(xiàng)目的土地增值稅清算案例，通過(guò)實(shí)際清算中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)