借名購房之合同效力分析.pdf

1、房屋作為一種價值較高的不動產(chǎn)，與我們生活休戚相關(guān)。隨著日益攀升的房價，許多購房者都望而卻步。在此背景下，國務(wù)院為了抑制房價的不理性增長，出臺了“限購令”等相關(guān)政策限制房地產(chǎn)的投機行為，國務(wù)院7部委則共同頒布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》讓城市低收入人群通過低廉的價格購買房屋。以上政策一方面達到了抑制房價的效果，另一方面，購房者開始選擇迂回的方式來實現(xiàn)購房的目的。借名購房就是此種情況，借名人通過使用出名人的名義，規(guī)避上述限制政策，表面上看出名

2、人與相對人進行購房交易，獲得房屋所有權(quán)，實際上該房屋因為借名購房合同的存在而受借名人的掌控。借名購房行為形成了對不動產(chǎn)登記制度的挑戰(zhàn)，因此是一種風(fēng)險極高的行為，主張一方需承擔(dān)巨大的證明責(zé)任，稍有不慎便可能敗訴。實踐中對于該類型案件的判決復(fù)雜多樣，甚至各地法院所作出的矛盾判決也不在少數(shù)。同時，該行為引起的房屋物權(quán)歸屬及合同效力等法律問題，理論界也尚未達成統(tǒng)一的認識。
　　雖然借名購房行為在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)，但它作為法律行為的定義卻

3、沒有達成共識。借名購房合同中存在著借名人、出名人和相對人三方當(dāng)事人，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。借名購房合同的法律概念，合同的性質(zhì)在學(xué)理上同樣存在爭議。相比之下，采用無名合同說具有一定正確性。借名購房合同可以分為直接型借名購房合同和代理型借名購房合同兩種類型。通過整合《合同法》的具體規(guī)定和學(xué)理上的觀點，然后對借名購房合同可撤銷或者無效可能的情形分別列舉，分析這些情形可能對合同的效力產(chǎn)生什么樣的影響。同時應(yīng)當(dāng)視情況考慮個人利益與公共利益

4、的平衡，尊重當(dāng)事人在不損害社會公共利益情況下的意思自治，實現(xiàn)合同法鼓勵交易的基本原則。借名購房合同被撤銷時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照各自的過錯承擔(dān)締約過失責(zé)任，承擔(dān)方式是不當(dāng)?shù)美颠€或損害賠償；合同無效時，視情況可以采取一定的方式對合同作出其他解釋，部分確認其他內(nèi)容的效力。通常情況下，借名購房合同有效時，借名購房合同的主體、借名人依據(jù)借名合同所享有的權(quán)利性質(zhì)都足以影響房屋所有權(quán)的歸屬，同時由于借名人權(quán)利的債權(quán)性質(zhì)，借名人可以按照合同約定享有請求出