房價理論

1、第十五章房價理論完全競爭市場下，城市中某套住房的價格與該套住房的有用性呈正向變動，與劣等住房的有用性呈反向變動，與劣等住房的生產(chǎn)成本呈正向變動?？焖侔l(fā)展的城市中，房價還與資金的貼現(xiàn)率和城市發(fā)展速度有關(guān)。資金的貼現(xiàn)率低或城市發(fā)展速度快，一般而言，都會導(dǎo)致較高的房價。第一節(jié)預(yù)備知識住房屬于典型的具有自然條件約束的有用性不可分割的商品。住房的有用性和地段住房有用性是住房滿足居住需要的能力，是居民對住房的綜合評價。影響住房有用性的因素主要包括兩

2、個方面。第一個方面，是住房本身的因素，包括住房的結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝修等，結(jié)構(gòu)合理、嶄新、裝修好的住房有用性高，結(jié)構(gòu)不合理、陳舊、裝修差的住房有用性低。第二個方面，是住房外部的因素，包括住房所處地段的交通、社區(qū)環(huán)境、治安等。交通便利、環(huán)境好、治安良好的住房的有用性高，交通不便、環(huán)境惡劣、治安差的住房有用性低。住房外部因素取決于住房所在地段。我們可認(rèn)為，住房的有用性是住房結(jié)構(gòu)（S）、裝修(A)，以及所處地段的交通(T)等U所有因素的一個函數(shù)

3、。即有：。(...)UfSAT?我們假設(shè)所有住房的結(jié)構(gòu)、裝修、面積等都一樣，并且假設(shè)房子不會變舊老化，此時，決定住房之間有用性相對高低的因素將是住房的外部因素。由于決定住房有用性相對高低的外部因素又決定于住房所在地段，從而住房之間，有用性的相對高低就決定于住房所在地段的差異。交通便利、治安良好、生活設(shè)施發(fā)達(dá)等的地段（往往是城市中心）是好地段，好地段的住房的有用性高、價格高。交通不便、治安較差、生活設(shè)施不發(fā)達(dá)等的地段（往往是城市周邊）是差

4、地段，差地段的住房的有用性低、價格低。一般而言，城市建房時，將優(yōu)先在較好的地段（交通更便利、治安更良好、生活設(shè)施更發(fā)達(dá)等的地段）上建房。較好的地段用完之后，才會到較差的地段上建房。劣等地段和劣等住房我們把城市中已建住房的地段中最差的地段稱為劣等地段，把建在劣等地段上的住房稱為劣等住房。如果地段的好差決定住房有用性的高低，那么，劣等住房將是所有住房中本越高，整個城市住房價格就越高，城市邊緣住房生產(chǎn)成本越低，整個城市住房的價格就越低；一般情

5、況下，城市邊緣住房的居住條件越好，城市中的住房價格就越低，城市邊緣住房居住條件越好，城市中心的住房價格就越高。上面這一段描述，是采用通俗易懂的方式。通俗易懂往往會喪失嚴(yán)謹(jǐn)性。如敢追求嚴(yán)謹(jǐn)性，那么，住房價格規(guī)律可描述為：競爭性市場下，對城市中某一套住房而言，該套住房的價格與該套住房的有用性呈正向變動，與劣等住房的有用性呈反向變動，與劣等住房的生產(chǎn)成本呈正向變動。對城市中具體某一套住房而言，該套住房的有用性越高，其價格就越高；該套住房的有用

6、性越低，其價格就越低。市中心的住房價格高，是因為市中心住房的有用性高（市中心的住房所處地段好，交通便利、生活設(shè)施發(fā)達(dá)，居住起來方便舒適），而城市遠(yuǎn)郊的住房價格往往較低，是因為有用性低（城市遠(yuǎn)郊的住房所處地段差，交通不便，生活設(shè)施落后，居住起來不方便，不舒適）。如果劣等住房的生產(chǎn)成本不變，那么，劣等住房有用性的降低將導(dǎo)致城市房價的上升，劣等住房有用性的升高將導(dǎo)致城市住房價格的下降。比如，如果某城市周邊新增的建房成本保持不變，但是，新增住房

7、的居住條件越來越差（即有用性越來越低），那么，該城市的房價水平往往就會越來越高。如果劣等住房的有用性不變，那么，劣等住房的生產(chǎn)成本的升高將導(dǎo)致城市房價的升高，劣等住房生產(chǎn)成本的降低將導(dǎo)致城市住房價格的降低。比如，如果某城市周邊的新增住房的居住條件保持不變，但是，新增住房的生產(chǎn)成本越來越高，那么，該城市的房價水平就會越來越高（一般而言，城市的新增住房大致可視為劣等住房）。長期競爭均衡時，當(dāng)城市停止發(fā)展時，城市住房的價格將會很低，此時，對城