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1、(2)市場比較法市場比較法的基本含義是:在求取一宗待估土地的價格時,根據(jù)替代原則,將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較,并依據(jù)后者已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別,修正得出待估土地在評估期日地價的方法。在求取一宗待估土地的價格時,根據(jù)替代原則,將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照,并依據(jù)后者已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別,修
2、正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為:待估宗地價格=比較實例宗地價格待估宗地情況指數(shù)———————————比較實例宗地情況指數(shù)待估宗地估價期日地價指數(shù)——————————————比較實例宗地交易日期地價指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)——————————————比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個別因素條件指數(shù)——————————————比較實例宗地個別因素條件指數(shù)A、比較實例選擇選擇比較交易實例時,根據(jù)待估宗地情況,應(yīng)符
3、合以下要求:①用途相同②交易類型相同③屬于正常交易④區(qū)域及個別條件相近內(nèi)容待估宗地案例A案例B案例C土地位置可塘鎮(zhèn)324國道南側(cè)可塘鎮(zhèn)324國道北側(cè)可塘鎮(zhèn)324國道南側(cè)可塘鎮(zhèn)324國道北側(cè)用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)土地等級工業(yè)二級工業(yè)二級工業(yè)二級工業(yè)二級交易類型出讓出讓出讓出讓交易情況正常正常正常正常交易價格(元平方米)待估350335340使用年期40年50年50年50年交易期日(估價時點)2011.9.282011.32010.12201
4、1.1交通條件便捷便捷較便捷較便捷產(chǎn)業(yè)聚集度一般一般一般一般城市基礎(chǔ)設(shè)施五通一平五通一平五通一平五通一平規(guī)劃前景一般一般一般一般區(qū)域因素環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般容積率1.31.31.01.1臨街類型單面臨街單面臨街單面臨街單面臨街宗地面積575095381231814213宗地形狀較規(guī)則規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則地形坡度較平坦較平坦較平坦較平坦地質(zhì)狀況一般一般一般一般個別因素規(guī)劃限制無無無無D、編制比較因素條件指數(shù)表①交易類型本次評估交易類型可以
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