修正的市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應用研究.pdf

1、市場比較法作為房地產(chǎn)估價最主要的方法之一，因其具有原理通俗易懂、估價結果接近市場、步驟簡單等特點，成為評估人員運用最多的估價方法之一。市場比較法在以效用理論和替代原理為理論依據(jù)的基礎上，按照一定原則選擇市場上的可比實例，通過對可比實例價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等修正，最終綜合確定待估房地產(chǎn)價格。
　　論文在分析傳統(tǒng)市場比較法的理論依據(jù)、估價公式、適用范圍、估價流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價中應用的基礎上，進行

2、了較為深入的研究。針對市場比較法決策過程進行剖析，總結了傳統(tǒng)市場比較法存在的不足之處。首先，可比實例的選取是市場比較法的中心環(huán)節(jié)，也是決定估價結果是否準確合理的關鍵步驟，而在傳統(tǒng)市場比較法中，可比實例的選取缺乏客觀的依據(jù)或標準，主要是依靠評估人員經(jīng)驗判斷;第二，影響因素的修正過程過于簡單，將所有的影響因素一視同仁不加區(qū)別的看待，但是實際上影響因素的重要性是不同的，導致修正的過程過于片面欠合理性。盡管最近有學者認識到這一點提出了采用層次分

3、析法確定權重，但是仍然存在主觀性強的缺點，本文將引入熵權法對由層次分析法確定的權重進行更加深入的修正試圖用熵權法降低主觀性;第三，傳統(tǒng)市場比較法在因素修正過程后，將得到的若干比準價格粗略地進行算數(shù)平均，或根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷來主觀性賦予權重后進行加權平均，從而使評估結果的確定缺乏相應依據(jù)。論文在對這些傳統(tǒng)市場比較法的不足進行相應研究的基礎上，進行了定量化、模型化、客觀化的修正和應用實例的研究。
　　為解決可比實例選取的主觀性較強的

4、問題，論文應用模糊數(shù)學模型，通過確定隸屬函數(shù)、隸屬函數(shù)值、貼進度，計算出待選交易案例和待估房地產(chǎn)之間的貼進度，并通過比較貼進度的大小，客觀確定用于市場比較法的可比實例;為解決因素修正過程過于粗略、簡單、主觀性較強等問題，論文將熵權法引入市場比較法估價過程，根據(jù)各比較因素的變異程度客觀確定各個因素的權重，在因素修正過程中考慮了比較因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，使因素修正過程更加科學合理;最后，論文依據(jù)可比實例與待估房地產(chǎn)的貼進度確定可比實例

5、權重，利用指數(shù)平滑法建模得到最終評估值，從而增強市場比較法的科學性、客觀性，較好地解決了評估結果確定缺乏依據(jù)的問題。
　　論文根據(jù)上述修正研究所創(chuàng)建的數(shù)學模型進行了實例分析，選取綠景佳園小區(qū)二手房作為估值對象進行估價并進行相應市場驗證，進一步論證了論文建立的修正模型的可行性和可操作性。在局限性方面，論文中對于房地產(chǎn)估價影響因素中的定性因素分值的處理，仍主要依靠估價人員的估價經(jīng)驗進行量化，雖然在程序上采取多位估價師多輪打分、剔除異常