房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)與應(yīng)用研究.pdf

1、市場(chǎng)比較法是參照估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。相較于其它方法,市場(chǎng)法比較法的評(píng)估原理簡(jiǎn)單易懂,且能在評(píng)估過(guò)程中直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài),這些特點(diǎn)使其在房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)方法體系中成為最常用的一種方法,并得到國(guó)際評(píng)估界的公認(rèn)。根據(jù).1999出臺(tái)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定,在有條件的地方必須運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。但是市場(chǎng)比較法在實(shí)際運(yùn)用中存在可比實(shí)例選取的隨意性和房地產(chǎn)狀況調(diào)整的主觀性,不僅使

2、估價(jià)結(jié)果顯得不可靠,更有可能引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn),不利于整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展。所以,如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)值得研究的課題。本文從理論上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、原則、程序、方法及市場(chǎng)比較法的運(yùn)用原理、步驟及運(yùn)用現(xiàn)狀做了深入研究,總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó)運(yùn)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題,即可比實(shí)例選取的隨意性和房地產(chǎn)狀況調(diào)整的主觀性。因此,在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中建立定量分析的模型、減少人為因素的影響,是解決這一問(wèn)題的有效方

3、法。本文將模糊理論應(yīng)用于市場(chǎng)比較法中,在現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)理論的基礎(chǔ)上,結(jié)合模糊理論的最新研究成果,建立了市場(chǎng)比較法的模糊數(shù)學(xué)模型。在修正區(qū)域因素和個(gè)別因素過(guò)程中,采用德?tīng)柗普{(diào)查法確定價(jià)格影響因素指標(biāo),在確定某因素隸屬于某種特征的程度時(shí)引入了隸屬度,在選擇可比實(shí)例過(guò)程中引入了貼近度,在確定權(quán)重時(shí)引入了層次分析法。最后以歷東小區(qū)估價(jià)為例演示改進(jìn)后的市場(chǎng)比較法的具體應(yīng)用。本文通過(guò)利用模糊識(shí)別數(shù)學(xué)模型選取可比實(shí)例,提高了可比實(shí)例選取的可行性和可信