房地產(chǎn)估價市場比較法的改進(jìn)與應(yīng)用研究.pdf

1、市場比較法是參照估價時點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。相較于其它方法,市場法比較法的評估原理簡單易懂,且能在評估過程中直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),這些特點(diǎn)使其在房地產(chǎn)價格估價方法體系中成為最常用的一種方法,并得到國際評估界的公認(rèn)。根據(jù).1999出臺的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定,在有條件的地方必須運(yùn)用市場比較法來評估房地產(chǎn)的價格。但是市場比較法在實(shí)際運(yùn)用中存在可比實(shí)例選取的隨意性和房地產(chǎn)狀況調(diào)整的主觀性,不僅使

2、估價結(jié)果顯得不可靠,更有可能引發(fā)道德風(fēng)險,不利于整個房地產(chǎn)估價市場的規(guī)范與發(fā)展。所以,如何科學(xué)地運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價是一個值得研究的課題。本文從理論上對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)、原則、程序、方法及市場比較法的運(yùn)用原理、步驟及運(yùn)用現(xiàn)狀做了深入研究,總結(jié)了市場比較法在我國運(yùn)用過程中存在的主要問題,即可比實(shí)例選取的隨意性和房地產(chǎn)狀況調(diào)整的主觀性。因此,在房地產(chǎn)估價過程中建立定量分析的模型、減少人為因素的影響,是解決這一問題的有效方

3、法。本文將模糊理論應(yīng)用于市場比較法中,在現(xiàn)有房地產(chǎn)估價理論的基礎(chǔ)上,結(jié)合模糊理論的最新研究成果,建立了市場比較法的模糊數(shù)學(xué)模型。在修正區(qū)域因素和個別因素過程中,采用德爾菲調(diào)查法確定價格影響因素指標(biāo),在確定某因素隸屬于某種特征的程度時引入了隸屬度,在選擇可比實(shí)例過程中引入了貼近度,在確定權(quán)重時引入了層次分析法。最后以歷東小區(qū)估價為例演示改進(jìn)后的市場比較法的具體應(yīng)用。本文通過利用模糊識別數(shù)學(xué)模型選取可比實(shí)例,提高了可比實(shí)例選取的可行性和可信