房地產(chǎn)估價中市場比較法的改進及應用研究.pdf

1、市場比較法作為房地產(chǎn)估價最主要的方法之一，因其具有原理通俗易懂、估價結果接近市場、步驟簡單等特點，成為評估人員運用最多的估價方法之一。市場比較法在以效用理論和替代原理為理論依據(jù)的基礎上，按照一定原則選擇市場上的可比實例，通過對可比實例價格進行交易情況、期日、區(qū)域因素、個別因素等修正，最終綜合確定待估房地產(chǎn)價格。
　　論文在分析傳統(tǒng)市場比較法的理論依據(jù)、估價公式、適用范圍以及估價流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價中應用的基礎上，進行了

2、較為深入的研究。針對市場比較法這一多目標的決策過程進行剖析，總結了傳統(tǒng)市場比較法存在的不足之處。首先，可比實例的選取是市場比較法的中心環(huán)節(jié)，也是決定估價結果是否準確合理的關鍵步驟，而在傳統(tǒng)市場比較法中，可比實例的選取缺乏客觀的依據(jù)或標準，主要是依靠評估人員經(jīng)驗判斷;第二，傳統(tǒng)市場比較法在因素修正過程中，對于各個可比因素對房地產(chǎn)價格的影響程度都一視同仁，沒有加入權重系數(shù)這一要素，導致估價過程簡單和估價結果的不準確;第三，傳統(tǒng)市場比較法在因

3、素修正過程后，將得到的若干比準價格粗略地進行算數(shù)平均，或根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷來主觀性賦予權重后進行加權平均，從而使評估結果的確定缺乏相應依據(jù)。論文在對這些傳統(tǒng)市場比較法的不足進行相應研究的基礎上，進行了定量化、模型化、客觀化的改進和應用實例的研究。
　　為解決可比實例選取的主觀性較強的問題，論文應用灰色關聯(lián)度模型，通過確定分析序列、數(shù)據(jù)處理，計算出待選交易案例和待估房地產(chǎn)之間的關聯(lián)度，并通過比較關聯(lián)度的大小，客觀確定用于市場比較法

4、的可比實例;為解決因素修正過程過于粗略、簡單的問題，論文將熵權法引入市場比較法估價過程，根據(jù)各比較因素的變異程度客觀確定各個因素的權重，在因素修正過程中考慮了比較因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，使因素修正過程更加科學合理;最后，論文依據(jù)可比實例與待估房地產(chǎn)的關聯(lián)度確定可比實例權重，加權相加得到最終評估值，從而增強市場比較法的科學性、客觀性，較好地解決了評估結果確定缺乏依據(jù)的問題。
　　論文根據(jù)上述改進研究所創(chuàng)建的數(shù)學模型進行了實例分析

5、，選取河北省石家莊市橋東區(qū)中基禮域一處二手住宅用房進行估價并進行相應市場驗證，進一步論證了論文建立的改進模型的可行性和可操作性。在局限性方面，論文中對于房地產(chǎn)估價影響因素中的定性因素分值的處理，仍主要依靠估價人員的估價經(jīng)驗進行量化，雖然在程序上采取多位估價師多輪打分、剔除異常數(shù)據(jù)等方法進行了改進，但還是存在一定的主觀性;由于獲取的評估數(shù)據(jù)資料有限，論文只對改進后的估價模型進行一個應用實例分析，沒有進行大樣本數(shù)據(jù)的驗證，使得改進模型的應用