淺析市場比較法在房地產(chǎn)評估中應注意的問題

1、淺析市場比較法在房地產(chǎn)評估中應注意的問題【摘要】在房地產(chǎn)估價中，市場比較法因最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準確把握的特點成為估價師運用最多的方法。當然，市場比較法在房地產(chǎn)估價運用中，應該注意房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、信息不對稱、信息不透明、交易背景不透明、估價經(jīng)驗不足等問題。本文從房地產(chǎn)是一種特殊商品的角度出發(fā)，分析在運用市場比較法應注意的問題，旨在指導估價員在運用市場比較法時能避免不必要的問題，準確無誤地獲

2、取估價結(jié)果，減少損失?！娟P鍵詞】市場比較法；房地產(chǎn)；評估；問題市場法（MarketComparativeMethod），又稱市場比較法、市價比較法、交易實例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。是房地產(chǎn)估價三大方法之一，其理論基礎為替代理論。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的

3、實際成交價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值。但房地產(chǎn)評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工兩者無論在理論上還是在實際表現(xiàn)上均有一定的差異。下面對兩者的差異進行分析。依據(jù)經(jīng)濟學原理相同的商品具有相同的價格。但房地產(chǎn)實際成交價格并非如此，相間房地產(chǎn)的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價格，因而建立在房地產(chǎn)成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。因此，采用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估，對

4、其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義。房地產(chǎn)評估價格的定義，應主要明確以下幾點：（1）不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產(chǎn)抵押價格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔保債權期間房地產(chǎn)價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價格不同。（2）房地產(chǎn)價格評估應是特定時點時的評估價

5、格隨著時間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價格必須有確定的時間點。（3）在具體的房地產(chǎn)價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格還是有行無市時的價格。總之，房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比