房地產(chǎn)評估之比較法-習(xí)題

1、市場法及其運用市場法及其運用一、單選題一、單選題1.市場法的理論依據(jù)是（）。A.規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B.均衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理【答案】C【解析】知識點：市場法的理論依據(jù)，市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。參見教材P173。2.可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個領(lǐng)域B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭

2、的地區(qū)【答案】B【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實例才可以作為可比實例。參見教材P180。3.在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A【解析】知識點：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)。參見教材P181～P182最上面。4.關(guān)于市場法的說法，錯誤的

3、是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D【解析】D的說法過于主觀，不是每個都是可以量化的，有些是靠估價【答案】C【解析】題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P184。9.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建600

4、0m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元m2.A.100B.300C.600D.900【答案】D【解析】容積率=總建筑面積建筑用地面積建筑用地面積=60003=2000土地單價=18000002000=900元平方米參見教材P185。10.某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美

5、元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（）元人民幣m2。（1平方英尺=0.0929m2）A.17484B.19020C.19754D.20539【答案】B【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格參見教材P181。=105.91萬美元注：如果把折現(xiàn)率變成3.5%，也可以是統(tǒng)一幣種105.917.7＝815