房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)第8-11 章

1、第八章 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),,,經(jīng)典案例：萬(wàn)科便宜的5億元信托貸款2006年5月，深圳萬(wàn)科從中國(guó)外經(jīng)貿(mào)信托得到一筆將近5億元的貸款。這是外經(jīng)貿(mào)信托和深圳萬(wàn)科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產(chǎn)貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到5%。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資“捷徑”。而實(shí)際上，這是農(nóng)業(yè)銀行一筆授信轉(zhuǎn)型而成的信托貸款。2006年4月28日，中國(guó)人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行

2、的5.58%提高到5.85%。本次調(diào)整被認(rèn)為是央行發(fā)出的明確貨幣緊縮信號(hào)。而銀行與信托的契合似乎正是市場(chǎng)對(duì)于央行調(diào)高貸款利率的應(yīng)對(duì)之策。,第八章 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),補(bǔ)充：一、信托與房地產(chǎn)信托1.信托及其分類根據(jù)《信托法》，信托是指“委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。,,2.信托分類資金信托：“金錢信托”：?jiǎn)我毁Y金信托和集合資金信

3、托民事信托和商事信托商事信托：證券投資信托、產(chǎn)業(yè)投資信托產(chǎn)業(yè)投資信托：股權(quán)投資信托、貸款信托、權(quán)益投資信托 財(cái)產(chǎn)信托：動(dòng)產(chǎn)信托不動(dòng)產(chǎn)信托,,3.房地產(chǎn)信托及其分類基于資金信托的房地產(chǎn)信托單一房地產(chǎn)資金信托和集合房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)證券投資類信托和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資類證券投資類資金運(yùn)用方向?yàn)榉康禺a(chǎn)上市公司股票、房地產(chǎn)企業(yè)債券、抵押貸款支持證劵產(chǎn)業(yè)投資類包括：非上市公司或項(xiàng)目公司股權(quán)投資、房地產(chǎn)貸款（開(kāi)發(fā)貸或住房消費(fèi)貸款

4、）、房地產(chǎn)權(quán)益投資信托（基于房地產(chǎn)收益）基于財(cái)產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托案例：“榮豐2008項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)計(jì)劃”,,“榮豐2008項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)”由中煤信托投資有限責(zé)任公司獨(dú)家代理，資金 收付銀行為興業(yè)銀行北京分行及下屬支行網(wǎng)點(diǎn)，該產(chǎn)品以享譽(yù)較高的榮豐2008項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值3.27億元的現(xiàn)房為保證.這部分信托財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)委托中煤信托轉(zhuǎn)讓給廣大中小投資者，在最大程度降低了投資者風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使投資客戶獲得較高的回報(bào)。未轉(zhuǎn)讓部分由榮

5、豐公司持有，為普通受益權(quán) 。,,二、 投資基金與房地產(chǎn)投資基金投資基金：是一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資方式，即通過(guò)發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運(yùn)作資金，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以獲得投資收益和資本增值。房地產(chǎn)投資基金：是用于房地產(chǎn)用途的投資基金。公司性和契約型（信托型）證券投資類和產(chǎn)業(yè)投資類,,8.1 房地產(chǎn)信托的資金來(lái)源8.1.1 吸收信托存款1.信托存款的含義2.

6、信托存款的種類1）單位信托存款2）公益信托存款3）專用基金信托存款4）個(gè)人信托存款,,3.信托存款業(yè)務(wù)處理程序1）存款人提出申請(qǐng)2）信托投資公司審查3）開(kāi)立賬戶 信托存款開(kāi)戶書4）提供資金、交付信托收益5）退還信托存款,,8.1.2 信托投資公司的實(shí)收資本金8.1.3 同業(yè)拆借8.1.4 發(fā)行股票或債券,,8.2 房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)8.2.1 信托貸款的含義8.2.2 一般信托貸款業(yè)務(wù)1.種類

7、 聯(lián)營(yíng)投資信托貸款 房地產(chǎn)抵押貸款2.處理程序 備選立項(xiàng)、調(diào)查評(píng)估、簽約放貸、管理追蹤借款申請(qǐng)表貸款合同,,8.2.3 特約信托貸款業(yè)務(wù)1.特約信托貸款業(yè)務(wù)種類1）甲種特約信托貸款2）乙種特約信托貸款3）專項(xiàng)特約信托貸款2.處理程序:1）委托方、受托方、借款人簽訂三方合同2）委托方與受托方簽訂合同借款合同,,8.3 房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)8.3.1 房地產(chǎn)信托投資的含義8.3.2 房

8、地產(chǎn)信托投資的基本原則1、符合國(guó)家政策要求2、投資項(xiàng)目切實(shí)可行3、合理分享利潤(rùn)4、投資額度控制,,8.3.3房地產(chǎn)信托投資的一般運(yùn)作流程1.信托投資公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。2.信托公司按照信托計(jì)劃，購(gòu)買或參與房地產(chǎn)項(xiàng)目3.信托公司按照信托計(jì)劃，出租或出售房地產(chǎn)4.信托公司按照信托計(jì)劃，扣除必要的管理費(fèi)用和其他稅費(fèi)后，向投資者支付本金和投資收益。,,8.

9、3.4 房地產(chǎn)信托投資的特色1.專業(yè)化經(jīng)營(yíng)2.投資風(fēng)險(xiǎn)低3.促進(jìn)土地有效利用4.投資期短5.回籠資金快6.拓展了投融資渠道,,8.3.5 信托投資方式1.契約式2.股權(quán)式案例分析,信托產(chǎn)品2,2002年7月28日，上海國(guó)際信托投資公司推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品------ 新上海國(guó)際大廈信托項(xiàng)目，產(chǎn)品規(guī)模為2.3億元，信托計(jì)劃期限3年，每份信托合同金額不低于5萬(wàn)元，以萬(wàn)元增加。預(yù)期年收益4%，每年支付。該產(chǎn)品以新

10、上海國(guó)際大廈部分樓盤作抵押，抵押物市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)4.6億元，地處陸家嘴，有升值潛力。上海國(guó)際信托投資公司為投資者設(shè)立轉(zhuǎn)讓平臺(tái)。有貸款風(fēng)險(xiǎn)。管理費(fèi)年收益4%以下為0，4%以上收取4%--5%。,信托產(chǎn)品5,2002年10月16日深發(fā)展在上海推出市政項(xiàng)目委托貸款。項(xiàng)目為青浦區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一期，金額5000萬(wàn)元，期限1年，收益率為年3%。寶山區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一期，金額3億元，期限5年，收益率為年4%。項(xiàng)目分別由青浦投資有限公司，寶山城鄉(xiāng)建

11、設(shè)經(jīng)營(yíng)有限公司借款。個(gè)人投資者最低投資1萬(wàn)元，以萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。不得提前推出，可以轉(zhuǎn)讓。銀行收取固定的手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。,信托產(chǎn)品7,北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃。由北京國(guó)際信托于2002年9月8日推出，信托期限為五年募集資金總規(guī)模不超過(guò)15億元，按年度向投資者分配信托收益，預(yù)計(jì)受益人可以獲得4.8%的年平均收益率。,信托產(chǎn)品9,青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金信托計(jì)劃。由山東國(guó)際信托公司設(shè)立，募集資金1.5億元，年平均收

12、益率在4.5%左右。募集的資金全部以信托貸款的方式向魯信置業(yè)授信融資，用于魯信未央花園項(xiàng)目建設(shè)。,,REITs概述1、REITs概念：是一種按照信托原理設(shè)計(jì)、以發(fā)行受益憑證的方式公開(kāi)或非公開(kāi)匯集多數(shù)投資者的資金交由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。美國(guó)從法律上認(rèn)定REITs需要經(jīng)過(guò)“結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)”和“經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)”。,,結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)：其目的是確保REITs實(shí)體符合美國(guó)國(guó)會(huì)設(shè)立該項(xiàng)投資工具時(shí)讓廣大中小投資者充

13、分參與的意圖，具體通過(guò)股東數(shù)量、股權(quán)集中度等指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)：確保其資金投向的方向限定在房地產(chǎn)行業(yè)，且主要來(lái)源為被動(dòng)收入。,,2.REITs產(chǎn)生的歷史淵源：美國(guó)馬薩諸塞州商業(yè)信托，19世紀(jì)3.REITs的產(chǎn)生、發(fā)展與創(chuàng)新。 1960年美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法案》 1986年《國(guó)內(nèi)稅收法案》修正案,,4.REITs的基本特征：流動(dòng)性市場(chǎng)價(jià)值的穩(wěn)定性高現(xiàn)金回報(bào)：REITs 的凈收益的90%以上必須以分紅的方式返還給投資者。

14、有效地分散投資風(fēng)險(xiǎn)抵御通貨膨脹,,5.REIT s的基本組織形式：契約型和公司型6.REITs的運(yùn)作模式：必須采用公司、信托投資行等組織形式。至少有100位股東，份額最大的5名股東在REITs中的股份應(yīng)低于50%；所有股份都一樣，沒(méi)有普通與優(yōu)先之分，且所有股份都可以在證券市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；總資產(chǎn)中須至少有75%投資于房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)中，如房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、房屋抵押貸款或其他REITs等?？偸杖胫兄辽賾?yīng)有75%來(lái)源于房屋租金收入、房

15、屋抵押貸款的利息收入、出售物業(yè)的利潤(rùn)、及投資股票的紅利、利息和出售證券的資本收益,,總收入中最多只能有30%來(lái)源于持有不超過(guò)4年的物業(yè)的銷售收入。必須返還90%以上的經(jīng)營(yíng)收益給投資者；高級(jí)管理人員必須將大部分個(gè)人凈資產(chǎn)投資于自己管理的REITs中；REITs的經(jīng)營(yíng)收入在公司經(jīng)營(yíng)層面上無(wú)需納稅，從而成為美國(guó)最重要的避稅投資工具之一。,第九章 房地產(chǎn)保險(xiǎn),內(nèi) 容 提 要 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，它對(duì)房地

16、產(chǎn)業(yè)務(wù)可起到保駕護(hù)航的作用。本章將通過(guò)對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品的研究，使大家在了解保險(xiǎn)基本理論的基礎(chǔ)上，掌握房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品基本內(nèi)容和運(yùn)作過(guò)程，為今后從事房地產(chǎn)金融工作奠定基礎(chǔ)。,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論 一、保險(xiǎn)的含義及其特征 保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病，或者達(dá)到合同約定的年齡、期

17、限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金的責(zé)任。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論（一）保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄 保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄都是為了將來(lái)經(jīng)濟(jì)上的某種需要而現(xiàn)在積存資金的一種方式，是處理經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素的善后措施。 兩者的區(qū)別： 行為特征：儲(chǔ)蓄是是單獨(dú)的、個(gè)別進(jìn)行的；保險(xiǎn)是集體的行為。 資金的所有和使用：儲(chǔ)蓄的資金的所有權(quán)歸儲(chǔ)蓄者所有，并且由其支配使用；保險(xiǎn)基金的所有權(quán)歸被保險(xiǎn)人集體所有，并且由保險(xiǎn)人代

18、為支配使用。 經(jīng)營(yíng)技術(shù)：保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)需要特殊的精算技術(shù)。 給付均等原則的含義：儲(chǔ)蓄是個(gè)別均等原則；保險(xiǎn)是綜合均等原則。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論（二）保險(xiǎn)與救濟(jì) 保險(xiǎn)和救濟(jì)都是補(bǔ)償災(zāi)害事故損失的經(jīng)濟(jì)制度。 兩者的區(qū)別： 救濟(jì)是基于人道主義的單方施舍行為，而保險(xiǎn)則是受法律約束的經(jīng)濟(jì)合同行為。 救濟(jì)是單方的無(wú)償行為，而

19、保險(xiǎn)則是以投保人支付保險(xiǎn)費(fèi)為前提的雙方對(duì)價(jià)有償行為。 救濟(jì)的實(shí)施者是完全依靠財(cái)政資金或社會(huì)資金的政府部門和慈善機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)者是具有互助共濟(jì)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)單位—保險(xiǎn)公司。 救濟(jì)的給付對(duì)象范圍不能事先確定，保險(xiǎn)的給付對(duì)象范圍是依保險(xiǎn)合同事先確定的。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論（三）保險(xiǎn)與賭博 保險(xiǎn)與賭博都是建立在綜合均等原則基礎(chǔ)上，而且給付都由偶然因素決定。 兩

20、者具有本質(zhì)區(qū)別： 經(jīng)營(yíng)對(duì)象：賭博為投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)為純粹風(fēng)險(xiǎn)。 目的：賭博在于射利；保險(xiǎn)在于排憂解難，獲得經(jīng)濟(jì)保障，利人利己。 結(jié)果：賭博是贏者以輸者的損失為代價(jià)，是風(fēng)險(xiǎn)的增加；保險(xiǎn)是被保險(xiǎn)人的經(jīng)濟(jì)損失獲得補(bǔ)償，是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和減少。 保險(xiǎn)與賭博的本質(zhì)區(qū)別在于保險(xiǎn)以保險(xiǎn)利益原則為前提，即投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的必須具有保險(xiǎn)利益，否則，合同無(wú)效。,,第一節(jié)

21、 保險(xiǎn)基本理論（四）保險(xiǎn)與保證 保險(xiǎn)與保證都是當(dāng)事人應(yīng)付未來(lái)偶然事件的防范措施。 兩者的區(qū)別： 保證是個(gè)體之間的合同關(guān)系；保險(xiǎn)則是多數(shù)單位和個(gè)人之間的互助合作關(guān)系。 保證合同從屬于其他合同；保險(xiǎn)合同則是獨(dú)立的合同。 保證費(fèi)用的確定主要受當(dāng)事人的心理因素影響；保險(xiǎn)費(fèi)的確定建立在精算基礎(chǔ)上。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論 二、保險(xiǎn)的性質(zhì)

22、 （一）保險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)形式，從屬于一定的生產(chǎn)關(guān)系。 （二）保險(xiǎn)是一種合同行為。 （三）保險(xiǎn)分配的性質(zhì)受生產(chǎn)關(guān)系制約。 （四）保險(xiǎn)是一種信用關(guān)系。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論 三、保險(xiǎn)的職能和作用 （一）保險(xiǎn)的職能 即保險(xiǎn)所具有的職責(zé)和功能，它是保險(xiǎn)性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論 1.保險(xiǎn)的基本

23、職能 保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和保險(xiǎn)金給付的職能。即通過(guò)組織分散的保險(xiǎn)費(fèi)，建立保險(xiǎn)基金，用于補(bǔ)償被保險(xiǎn)人因約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生所致經(jīng)濟(jì)損失的職能。也稱為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。,,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論 保險(xiǎn)基本職能是保險(xiǎn)本質(zhì)特征的反應(yīng)。表現(xiàn)為： （1）保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償以分散風(fēng)險(xiǎn)為前提。 （2）經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償要求是保險(xiǎn)產(chǎn)生和發(fā)展的原因。 （3）保險(xiǎn)所擔(dān)負(fù)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能是

24、一切社會(huì)形態(tài)所共有的。 （4）保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能具有如下豐富的內(nèi)涵： 第一、補(bǔ)償由于自然災(zāi)害和意外事故所致保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)損失； 第二、對(duì)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生人身傷亡或生存到保險(xiǎn)期滿給付保險(xiǎn)金； 第三、承擔(dān)被保險(xiǎn)人因其行為失當(dāng)依法對(duì)受害人（第三者）所付的經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷仑?zé)任； 第四、保證商業(yè)信用和銀行信用的履約責(zé)任。,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論

25、 2.保險(xiǎn)的派生職能 保險(xiǎn)的派生職能是由保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能派生出來(lái)的。它包括： （1）財(cái)政性的分配職能 （2）金融性的融資職能 （3）防災(zāi)防損職能 （4）社會(huì)管理職能,第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論（二）保險(xiǎn)的作用 保險(xiǎn)的作用是指保險(xiǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中執(zhí)行其職能所產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)。 1.保險(xiǎn)的地位 （1）保險(xiǎn)在國(guó)

26、民經(jīng)濟(jì)中的地位 （2）保險(xiǎn)在金融體系中的地位 2.保險(xiǎn)的作用 （1）保險(xiǎn)在微觀經(jīng)濟(jì)中的作用 （2）保險(xiǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用 保險(xiǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”。,四、保險(xiǎn)基金 保險(xiǎn)基金是社會(huì)后備基金的重要組成部分。它是保險(xiǎn)人通過(guò)合理計(jì)算分?jǐn)偨?，向投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)建立起來(lái)的后備基金，是用于補(bǔ)償被保險(xiǎn)人因約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生所致經(jīng)濟(jì)

27、損失的貨幣資金。 保險(xiǎn)基金具有下列特點(diǎn)： 1.保險(xiǎn)基金是通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同方式收取保險(xiǎn)費(fèi)而實(shí)現(xiàn)的。 2.保險(xiǎn)基金用于保險(xiǎn)參加者之間的資金調(diào)節(jié)。 3.保險(xiǎn)基金逐年積累，始終具有償付能力。 總之，保險(xiǎn)基金是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，是保險(xiǎn)公司償付能力的體現(xiàn)。,9.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述,9.1.1房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)1.房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)自然

28、原因：如火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)社會(huì)原因：個(gè)體行為團(tuán)體行為經(jīng)濟(jì)原因：例開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善政治原因,,房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失分類：直接損失：如房屋被大火焚毀間接損失：因而造成殘存部分市場(chǎng)價(jià)值減損、租金下降。2.房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)例如.房地產(chǎn)建筑師、工程師、監(jiān)理師由于工作失職可能面臨各種職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)人身風(fēng)險(xiǎn)：如施工人員在房屋建造過(guò)程中面臨著遭受意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)。4.房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)：指因權(quán)利人因義務(wù)人不履行義務(wù)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)損失。,

29、,9.1.2 房地產(chǎn)保險(xiǎn)1.含義2.必要性3.類別,9.2 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同,是房地產(chǎn)投保人和保險(xiǎn)人約定權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。9.2.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的主體1.房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人房地產(chǎn)保險(xiǎn)人：又稱承包人，在我國(guó)要求必須是法人保險(xiǎn)人的權(quán)利保險(xiǎn)人的義務(wù)房地產(chǎn)投保人民事行為能力保險(xiǎn)利益訂立合同、支付保費(fèi),,2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的關(guān)系人被保險(xiǎn)人：指享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。投保人和被保險(xiǎn)人統(tǒng)一的情況：為自己的利益投保。

30、投保人和被保險(xiǎn)人分離的情況：為他人利益投保受益人：只適用于人身保險(xiǎn)。人生保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人死亡以后有權(quán)有權(quán)領(lǐng)取保險(xiǎn)金的人。,,3.房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的輔助人保險(xiǎn)代理人保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人保險(xiǎn)公估人,,9.2.2 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的客體保險(xiǎn)利益而非保險(xiǎn)標(biāo)的9.2.3 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的內(nèi)容1.內(nèi)容構(gòu)成當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)為核心由基本條款和特約條款組成2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的形式投保單保險(xiǎn)單保險(xiǎn)憑證：小保單暫保單批單：也稱背書，是保

31、險(xiǎn)單修改或變更的書面證明。,9.2.4 房地產(chǎn)保險(xiǎn)訂立的基本原則 保險(xiǎn)基本原則是保險(xiǎn)的行為準(zhǔn)則，是維護(hù)保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的準(zhǔn)則。遵守保險(xiǎn)的基本原則，有利于發(fā)揮保險(xiǎn)的職能，保障社會(huì)生產(chǎn)、生活的安定。,一、最大誠(chéng)信原則 1. 含義： 保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在實(shí)施保險(xiǎn)行為過(guò)程中必須誠(chéng)實(shí)守信，不得隱瞞有關(guān)保險(xiǎn)活動(dòng)的任何重要事實(shí)，否則合同無(wú)效。 2. 特點(diǎn)：

32、 在我國(guó)，最大誠(chéng)信原則是用來(lái)約束保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人的。 3. 內(nèi)容： 最大誠(chéng)信原則的內(nèi)容包括告知、保證和棄權(quán)與禁止反言。告知是約束保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人的，保證是約束被保險(xiǎn)人的，棄權(quán)與禁止反言則約束保險(xiǎn)人。,1）告知： 保險(xiǎn)合同的一方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同訂立前、訂立時(shí)或履行保險(xiǎn)合同時(shí)，向另一方當(dāng)事人所做的口頭或書面陳述。 立法形式：無(wú)限告知與詢問(wèn)告知；《保險(xiǎn)法》

33、 17條 1款,,,（1）房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保人在不同階段應(yīng)告知的內(nèi)容分別如下：在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，以填寫保單的方式履行告知義務(wù)。例如如房屋權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、形狀等保險(xiǎn)合同訂立以后，危險(xiǎn)狀況增加時(shí)及時(shí)告知保險(xiǎn)人。保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生轉(zhuǎn)移或保險(xiǎn)合同有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變動(dòng)。及時(shí)通知保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生后及時(shí)通知保險(xiǎn)人重復(fù)保險(xiǎn)情況下，重復(fù)保險(xiǎn)情況應(yīng)如

34、實(shí)告知保險(xiǎn)人,,（2）保險(xiǎn)人的告知義務(wù)又稱說(shuō)明義務(wù)，是法定義務(wù)具體內(nèi)容：合同訂立時(shí)，主動(dòng)說(shuō)明合同的條款的內(nèi)容，特別是免責(zé)條款的內(nèi)容必須明確說(shuō)明。保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)如實(shí)履行賠償義務(wù)。拒賠條件成立應(yīng)發(fā)送拒賠通知書。,,3）違反誠(chéng)信原則的法律后果。 處理方式： 一是宣布合同條款無(wú)效。如《保險(xiǎn)法》第18條 二是解除保險(xiǎn)合同?！侗ｋU(xiǎn)法》第17條2款 三是不承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任?！侗ｋU(xiǎn)法》

35、第 17條3款 四是退或不退保險(xiǎn)費(fèi)：《保險(xiǎn)法》第17條3款,,（2）保證：1）人們對(duì)于某種事情的作為或不作為的允諾。保險(xiǎn)中的保證是指被保險(xiǎn)人允諾對(duì)某一事情的作為或不作為，以及擔(dān)保某一事項(xiàng)的真實(shí)性。 2）保證的種類： 確認(rèn)保證和承諾保證； a.明示保證：

36、是以書面的形式載明于保險(xiǎn)合同中，以“被保險(xiǎn)人義務(wù)”條款表達(dá)事項(xiàng)。 　　b.默示保證：是指雖未以條款形式列明，但是按照行業(yè)或國(guó)際慣例、有關(guān)法規(guī)以及社會(huì)公認(rèn)的準(zhǔn)則，投保人或被保險(xiǎn)人應(yīng)該作為或不作為的事項(xiàng)。 3）違反保證的后果：不承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金的責(zé)任，比告知更重要，主要約束被保險(xiǎn)人,,（3）棄權(quán)和禁止反言： 棄權(quán)，是指合同的一方當(dāng)事人放棄他在合同中可以主張的某種權(quán)利； 禁止反言，是指當(dāng)事人既已放棄可以主張的權(quán)利而

37、后不得再向他方主張?jiān)摍?quán)利。,,關(guān)于棄權(quán)與禁止反言的問(wèn)題，往往涉及到保險(xiǎn)人、代理人和投保人三者之間的關(guān)系。保險(xiǎn)代理人為謀取多收入代理費(fèi)，往往對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的或投保人的聲明事項(xiàng)不作嚴(yán)格審核，而以保險(xiǎn)人的名義向投保人作出承諾，簽發(fā)保險(xiǎn)單，并收取保險(xiǎn)費(fèi)。一旦合同生效以后，發(fā)現(xiàn)投保人違背了保險(xiǎn)條件，就產(chǎn)生了棄權(quán)行為。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)代理人本可以拒保，或附加條件承保。從保險(xiǎn)代理關(guān)系上講，保險(xiǎn)代理人是以保險(xiǎn)人的名義進(jìn)行代理行為，這可視為保險(xiǎn)人的棄權(quán)行為。保險(xiǎn)人不能

38、解除保險(xiǎn)代理人已接受的不符合保險(xiǎn)條件的保險(xiǎn)單，即所謂禁止反言。,,例如：某企業(yè)為職工投保團(tuán)體人身保險(xiǎn)，在提交的被保險(xiǎn)人名單上，已注明某被保險(xiǎn)人因肝癌已病休2個(gè)月，但因代理人未嚴(yán)格審查，辦理了承保手續(xù)，簽發(fā)了保單，日后該被保險(xiǎn)人因肝癌死亡，保險(xiǎn)人不能因該被保險(xiǎn)人不符合投保條件而拒付保險(xiǎn)金。,二、保險(xiǎn)利益原則 （一）保險(xiǎn)利益原則的含義 保險(xiǎn)利益是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的法律上承認(rèn)的利益。保險(xiǎn)利益原則是指投保人或被

39、保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)或合同履行過(guò)程中必須具有保險(xiǎn)利益。 （二）保險(xiǎn)利益的構(gòu)成要件 （1）保險(xiǎn)利益必須是合法的利益 （2）保險(xiǎn)利益必須是一種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的利益 （3）保險(xiǎn)利益必須是確定的利益,（三）保險(xiǎn)利益的存在形式 1）現(xiàn)有利益： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式。 （1）財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)歸其所有的財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益。 （2）抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人

40、對(duì)抵押、出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)的債權(quán)具有保險(xiǎn)利益。 （3）財(cái)產(chǎn)保管人對(duì)其所保管的財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益。 （4）經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)有可保利益。 2）預(yù)期利益：當(dāng)事人對(duì)其財(cái)產(chǎn)合法的、預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益具有保險(xiǎn)利益。 （1）責(zé)任保險(xiǎn)，投保人對(duì)被保險(xiǎn)人的民事?lián)p害在法律上所負(fù)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任具有保險(xiǎn)利益。 （2）信用（保證）保險(xiǎn)，信用、保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的是信用行為，由于義務(wù)人的失信會(huì)給權(quán)利人造成經(jīng)濟(jì)損失，所以

41、，權(quán)利人或義務(wù)人對(duì)這種信用行為都具有保險(xiǎn)利益。,人身保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式 人身保險(xiǎn)是以人的身體或壽命為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的目的是滿足被保險(xiǎn)人及其家屬在生活上的經(jīng)濟(jì)需要，不因保險(xiǎn)事故的發(fā)生而受影響。,我國(guó)《保險(xiǎn)法》第53條規(guī)定，在人身保險(xiǎn)中，投保人對(duì)下列人員具有保險(xiǎn)利益：（1）本人；（2）配偶、子女、父母；（3）前項(xiàng)以外與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的家庭其他成員、近親屬；（4）除前款規(guī)定外，其他被保險(xiǎn)人同意投

42、保人為其訂立合同的，視為投保人對(duì)被保險(xiǎn)人具有保險(xiǎn)利益。 第55條規(guī)定：“投保人不得為無(wú)民事行為能力人投保以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的人身保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人也不得承保?！?第56條規(guī)定：“以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的合同，未經(jīng)被保險(xiǎn)人書面同意并認(rèn)可保險(xiǎn)金額的，合同無(wú)效?！?3.近因原則 近因原則是保險(xiǎn)事故發(fā)生后用來(lái)分清責(zé)任、確定責(zé)任應(yīng)遵循的保險(xiǎn)基本原則。（一）近因原則的含義 近

43、因，是指釀成某種結(jié)果的直接、有效、起決定作用的原因。保險(xiǎn)中的近因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的直接、有效、起決定作用的原因。近因原則是指保險(xiǎn)賠償與保險(xiǎn)金給付是以造成保險(xiǎn)標(biāo)的損害后果的近因必須是保險(xiǎn)責(zé)任事故為先決條件。,直接認(rèn)定近因的規(guī)則 有以下兩種情況： 一.單一原因 單一原因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的損害的原因只有一種，這種原因就是近因。 二.多原因 多原因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的損害的原因有兩

44、個(gè)或兩個(gè)以上，有兩種情況：（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事故是近因。（2）兩個(gè)或兩個(gè)以上原因同時(shí)發(fā)生，則這些事故都為近因。,,保險(xiǎn)車輛遭受暴雨泡浸氣缸進(jìn)水，強(qiáng)行啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)導(dǎo)致發(fā)動(dòng)機(jī)受損，近因是強(qiáng)行啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)，暴雨并不必然導(dǎo)致發(fā)動(dòng)機(jī)受損而不是近因 著名的艾思寧頓訴意外保險(xiǎn)公司案。 被保險(xiǎn)人打獵時(shí)不慎從樹上掉下來(lái)，受傷后的被保險(xiǎn)人爬到公路邊等待救援，因夜間天冷又染上肺炎死亡。肺炎是意外險(xiǎn)保單中的除外責(zé)

45、任，保險(xiǎn)公司以此拒絕給付保險(xiǎn)金，但法院認(rèn)為被保險(xiǎn)人的死亡近因是意外事故——從樹上掉下來(lái)，因此保險(xiǎn)公司應(yīng)給付賠償金。至于肺炎，只是意外事故發(fā)展進(jìn)程中的必然，可以說(shuō)，沒(méi)有“從樹上掉下來(lái)”，也就不會(huì)發(fā)生肺炎及死亡的結(jié)果。因此，意外事故屬于決定性、支配性的原因，是導(dǎo)致被保險(xiǎn)人死亡的近因。,4.損害補(bǔ)償原則 損害補(bǔ)償原則是處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)賠案時(shí)遵循的一項(xiàng)基本原則。人身保險(xiǎn)采用定值保險(xiǎn)合同，一般不適用于該原則。 （

46、1）損害補(bǔ)償原則的含義 損害補(bǔ)償原則是指在發(fā)生保險(xiǎn)事故致保險(xiǎn)標(biāo)的損失時(shí)，按照保險(xiǎn)合同約定的條件，依保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際損失，在保險(xiǎn)金額以內(nèi)進(jìn)行賠償?shù)脑瓌t。 （2）損害補(bǔ)償原則的實(shí)施 損害補(bǔ)償原則，一方面通過(guò)法律、法規(guī)和條例約束與監(jiān)督保險(xiǎn)人履約；另一方面通過(guò)多種方式限制賠償金額。,,損失補(bǔ)償以實(shí)際損失為限損失補(bǔ)償以保險(xiǎn)金額為限損失補(bǔ)償以可保利益為限（3）保險(xiǎn)人對(duì)損失補(bǔ)償形式的選擇

47、：現(xiàn)金支付修復(fù)、恢復(fù)原狀更換零部件：如汽車玻璃險(xiǎn)重置（4）防止被保險(xiǎn)人獲得額外利益的方法,損害補(bǔ)償原則的例外情況 1.人身保險(xiǎn)（醫(yī)療保險(xiǎn)除外） 2.定值保險(xiǎn)合同 3.重置價(jià)值賠償方式 4.施救費(fèi)用的賠償,,定值保險(xiǎn)合同成立后，一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，雙方在合同中約定的保險(xiǎn)價(jià)值就應(yīng)該成為保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)賠償金數(shù)額的計(jì)

48、算依據(jù)。如果保險(xiǎn)事故造成保險(xiǎn)標(biāo)的的全部損失，則無(wú)論保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際損失如何，保險(xiǎn)人均應(yīng)支付合同所約定的保險(xiǎn)金額的全部，不必對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的重新估價(jià)；如果保險(xiǎn)標(biāo)的僅遭部分損失，那么只需要確定損失的比例，該比例與雙方確定的保險(xiǎn)價(jià)值的乘積，就是保險(xiǎn)人應(yīng)支付的保險(xiǎn)賠償金額，同樣無(wú)須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行估算。,5.代位追償原則 代位追償原則是指保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人支付了保險(xiǎn)賠償金后，依法取得有關(guān)保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)或向第三

49、者的索賠權(quán)。 代位追償權(quán)取得的條件： 保險(xiǎn)責(zé)任范圍 由第三者責(zé)任造成 先賠償，后追償,（1）權(quán)利代位 保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)事故所致?lián)p失依法應(yīng)由第三者承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人自向被保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)賠償金之日起，相應(yīng)取得對(duì)第三者在保險(xiǎn)賠償金額范圍內(nèi)的請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利。 （2）物上代位 保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失，依保險(xiǎn)合同約定自保

50、險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)賠償金之日起，保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)向保險(xiǎn)人轉(zhuǎn)移。通常發(fā)生在實(shí)際全損和推定全損的情況下。,6.重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)偡謹(jǐn)傇瓌t 分?jǐn)傇瓌t是指在重復(fù)保險(xiǎn)的情況下，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，各保險(xiǎn)人采取適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ǚ謸?dān)賠償責(zé)任，既使被保險(xiǎn)人得到充分保障，又不會(huì)使被保險(xiǎn)人因保險(xiǎn)賠償而獲利。,,（1）比例責(zé)任制 　　比例責(zé)任制又稱保險(xiǎn)金額比例分?jǐn)傊?，是各保險(xiǎn)人按各自單獨(dú)承保的保險(xiǎn)金額占總保險(xiǎn)金額的比例來(lái)分?jǐn)偙ｋU(xiǎn)事故損失的方式。計(jì)

51、算公式如下： 　　某保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任=該保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金額/所有保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金額總和×實(shí)際損失 我國(guó)《保險(xiǎn)法》第41條第2款規(guī)定：除合同另有約定外，各保險(xiǎn)人按照其保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)金額總和的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。,,2、責(zé)任限額制 　　責(zé)任限額制也稱賠款比例分?jǐn)傊?，是指保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任以單獨(dú)承保時(shí)的賠款額作為分?jǐn)偟谋壤皇且员ｎ~為分?jǐn)偟幕A(chǔ)。計(jì)算公式為： 某保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任=該保險(xiǎn)人單獨(dú)承保時(shí)的賠款金額/所有

52、保險(xiǎn)人單獨(dú)承保時(shí)的賠款金額的總和×實(shí)際損失。,,3、順序分?jǐn)傊?　　按出單時(shí)間順序賠償，先出單的公司在其保險(xiǎn)限額內(nèi)賠償，后出單的公司只在其損失額超出前家公司的保險(xiǎn)額時(shí)，再在其保險(xiǎn)限額內(nèi)賠償超出部分，如果在有其他保險(xiǎn)公司承包，那么依據(jù)時(shí)間順序按照此方法順推下去。,案例1,2006年1月2日，A公司向該市一家印刷廠租借了一間100多平方米的廠房做生產(chǎn)車間，雙方在租賃合同中約定租賃期為一年，若有一方違約，則違約方將支付違約金。同年

53、3月6日，A公司向當(dāng)?shù)乇ｋU(xiǎn)公司投保了企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，期限為一年?！　‘?dāng)年A公司因訂單不斷，欲向印刷廠續(xù)租廠房一年，遭到拒絕，因此A公司只好邊維持生產(chǎn)邊準(zhǔn)備搬遷。次年1月2日至18日間，印刷廠多次與A公司交涉，催促其盡快搬走，而A公司經(jīng)理多次向印刷廠解釋，并表示愿意支付違約金。最后，印刷廠的法定代表人只得要求A公司最遲在2月10日前交還廠房，否則將向法院起訴。2月3日，A公司職員不慎將灑在地上的煤油引燃起火，造成廠房?jī)?nèi)設(shè)備損失215000元

54、，廠房屋頂燒塌，需修理費(fèi)53000元，A公司于是向保險(xiǎn)人索賠。保險(xiǎn)公司以火災(zāi)時(shí)保險(xiǎn)利益不合法為由拒賠，請(qǐng)問(wèn)合理嗎？,,首先，根據(jù)《保險(xiǎn)法》第12條第1款的規(guī)定，“投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)具有保險(xiǎn)利益”以及第12條第3款的規(guī)定，“保險(xiǎn)利益是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的法律上承認(rèn)的利益”。本案中，A公司于2006年1月2日向印刷廠租借廠房，租期為一年，根據(jù)《合同法》第212條的規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的

55、合同”，A公司享有對(duì)承租廠房“使用”及“收益”的權(quán)利，因此在本案中，A公司投保時(shí)，對(duì)廠房具保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)合同合法有效。　　其次，本案的關(guān)鍵在于租賃合同期滿后，保險(xiǎn)合同是否仍具有法律效力。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第56條的規(guī)定，“民事法律行為可采取書面形式、口頭形式或者其他形式”，以及《合同法》第10條的規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。本案中，A公司與印刷廠的租賃合同到期后，經(jīng)數(shù)次交涉，印刷廠的法定代表人最終同意A

56、公司在2007年2月10日前交還廠房。前述事實(shí)表明，印刷廠對(duì)A公司租賃合同到期后繼續(xù)使用廠房行為是認(rèn)可的，雙方之間達(dá)成了延長(zhǎng)租賃合同至2007年2月10日終止的口頭協(xié)議。因此，保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，A公司對(duì)廠房這一保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)合同依然有效。,案例2,張華于2008年1月，買了房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額30w，同年五月，張華將房屋轉(zhuǎn)賣于李紅，李紅用此房經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)，同時(shí)兩人到保險(xiǎn)公司進(jìn)行保單變更，說(shuō)明房屋實(shí)用性質(zhì)的變化，保險(xiǎn)公司做批單時(shí)，

57、未做任何要求。8月，房屋失火，于是李紅持更改的保單向保險(xiǎn)公司提出索賠，但保險(xiǎn)公司以房屋使用價(jià)值的變化為由，借保險(xiǎn)標(biāo)的的危害增加為由，拒絕索賠。 請(qǐng)用保險(xiǎn)原理分析此案例。,9.3 房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)類型 9.3.1 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是以坐落于某一固定地點(diǎn)的有形的房屋及其相關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 （一）企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是指以企業(yè)所擁有的某一特定地點(diǎn)的一

58、般固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，因遭受火災(zāi)及保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起保險(xiǎn)標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ｋU(xiǎn)。,1.投保人 企業(yè)、事業(yè)單位及國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體等可以作為投保人。 2.企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的的范圍 可保財(cái)產(chǎn)&不可保財(cái)產(chǎn) 3.企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任 （1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)： 第一、由于下列原因所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，保險(xiǎn)人按照

59、保險(xiǎn)條款的約定負(fù)責(zé)賠償：1）火災(zāi)。2）雷擊。3）爆炸。4）飛行物體及空中運(yùn)行物體墜落。,第二、對(duì)下列損失保險(xiǎn)人也負(fù)責(zé)賠償：在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，為搶救保險(xiǎn)標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失；保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人為防止或減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費(fèi)用。 4.責(zé)任免除： 第一、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)對(duì)由下列風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不負(fù)賠償責(zé)任：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷

60、工、暴動(dòng)；被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致；核反應(yīng)、核輻射和放射性污染；地震、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、搶劫、盜竊。,第二、對(duì)下列原因所致?lián)p失，保險(xiǎn)人也不負(fù)賠償責(zé)任：保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受承保危險(xiǎn)引起的間接損失；由于行政行為或執(zhí)法行為所致的損失；其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失和費(fèi)用。,,5.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)價(jià)值 企業(yè)的房屋建筑物通常屬于固定資產(chǎn)，其保險(xiǎn)金額有以下

61、四種確定方法： （1）按賬面原值確定 （2）按賬面原值加成數(shù)確定 （3）按重置價(jià)值確定 （4）按其他方式確定6.賠償處理全部損失：取保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)價(jià)值中低者部分損失：保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，賠償金額按實(shí)際損失計(jì)算。保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，按保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值比例計(jì)算。賠償金額=實(shí)際損失X（保險(xiǎn)金額/保險(xiǎn)價(jià)值）7.保險(xiǎn)期

62、限：一般為一年，期滿后經(jīng)協(xié)商續(xù)保。,補(bǔ)充：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)： 第一、由于下列原因造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失，保險(xiǎn)人依照保險(xiǎn)合同約定負(fù)責(zé)賠償：1）火災(zāi)、爆炸。2）雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷。3）飛行物體及其他空中運(yùn)行物體墜落。 第二、保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的下列損失也負(fù)賠償責(zé)任：在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，為搶救保險(xiǎn)標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理

63、的、必要的措施而造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失；保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人為防止或減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費(fèi)用。,第三、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)對(duì)由下列風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不負(fù)賠償責(zé)任：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng)；被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致；核反應(yīng)、核輻射和放射性污染。 第四、對(duì)下列原因所致?lián)p失，保險(xiǎn)人也不負(fù)賠償責(zé)任：保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受承保危險(xiǎn)引起的間接損失；地震所造成的一切損失；由于行政行為或執(zhí)

64、法行為所致的損失；其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失和費(fèi)用。,財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)： （1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)：包括暴風(fēng)、暴雨、洪水保險(xiǎn)；盜搶保險(xiǎn)；雪災(zāi)、冰凌保險(xiǎn)，泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡保險(xiǎn)；水管爆裂、突發(fā)性地震保險(xiǎn)等。 （2）附加險(xiǎn)：包括盜搶保險(xiǎn)、水管爆裂保險(xiǎn)、破壞性地震保險(xiǎn)等。,（二）家庭房屋保險(xiǎn) 一次性付款購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋，其保險(xiǎn)期限自保險(xiǎn)合同簽訂之日零時(shí)起，最長(zhǎng)以5年為限。以抵

65、押貸款方式購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋，其保險(xiǎn)期限與抵押貸款合同期限相同，最長(zhǎng)30年。,1.保險(xiǎn)房屋范圍 （1）屬于被保險(xiǎn)人自有的房屋。（2）下列房屋須經(jīng)投保人與保險(xiǎn)人特別約定并在保單上注明后方可承保：與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。 2.不保房屋 （1）處于緊急危險(xiǎn)狀態(tài)下的房屋。（2）政府征用、拆遷或違章建設(shè)的房屋。（3）年久失修或長(zhǎng)期無(wú)人居住或看管的房屋。（4）在

66、建房屋及建筑原材料。（5）坐落在分洪區(qū)、泄洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋。（6）用蘆葦、蘆席、油氈紙塑料、稻麥稈、帆布、竹柳等材料為屋墻、屋頂、屋架的簡(jiǎn)陋房屋。（7）灶火棚、畜禽舍、看守棚及房屋的附屬建筑物（如院墻、廁所等）。,3.保險(xiǎn)責(zé)任。 （1）火災(zāi)、爆炸。（2）雷擊、洪水、雹災(zāi)、雪災(zāi)、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性地陷、突發(fā)性滑坡。（3）暴風(fēng)、暴雨造成房屋主要結(jié)構(gòu)倒塌。（4）空中運(yùn)行物體墜落以及外來(lái)建筑物或其他物體

67、的倒塌。,4.責(zé)任免除。 （1）戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為。（2）核子輻射或核污染。（3）地震所造成的一切損失。（4）被保險(xiǎn)人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成員的故意行為。（5）屬于不保房屋及其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故損失。 5.保險(xiǎn)金額：按房屋總價(jià)（評(píng)估價(jià)格）或雙方約 定的價(jià)格計(jì)算 6.保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額X保險(xiǎn)費(fèi)率X繳費(fèi)系數(shù) 7.賠償處理： 8.

68、賠付時(shí)需要注意的問(wèn)題：,例：,張先生當(dāng)初投保的是大地保險(xiǎn)的家庭財(cái)產(chǎn)綜合保險(xiǎn)，保險(xiǎn)生效期是2007年7月3日，保障房屋保險(xiǎn)、室內(nèi)裝潢和家中其他財(cái)產(chǎn)。 被水泡了的地板這樣賠 　　地板被水深10厘米，浸泡時(shí)間3小時(shí)，浸泡面積20平方米。該地板于1997年安裝，當(dāng)時(shí)連工帶料共花費(fèi)1000元整(房主提供發(fā)票)。 在理賠時(shí)，地板的使用壽命按照15年計(jì)算。張先生家的地板使用至今已有10年時(shí)間，這樣算來(lái)，使用程度已經(jīng)達(dá)到