2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、1,第一章,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場,2,第一節(jié) 房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)概念1.房地產(chǎn)的定義:房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)土地:如一塊無建筑物的城市空地,或建筑物與土地合為一體時,可無視建筑物的存在,如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評估土地價格。(2)建筑物:建筑物雖然必須建造在土地之上,但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。如為房屋入火災(zāi)保險

2、,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取?3)房地:把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。,3,,3. 房地產(chǎn)用詞(1) 房地產(chǎn):泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。(2) 房地:指土地與建筑物合成一體,如說房地價格時,即指此價格包含土地價格及建筑物價格。(3) 土地:僅指土地部分。(4) 建筑物:僅指建筑物部分。4. 房地產(chǎn)的別名(1) 不動產(chǎn):指不能移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產(chǎn)。(2) 物業(yè):在香港,通常使用“物業(yè)”

3、這個詞,其實質(zhì)就是房地產(chǎn)。,4,房地產(chǎn)概念的總結(jié),,5,思 考,土地與地產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別,6,二、房地產(chǎn)的特點(diǎn),(一)物理特征1、不可移動性;2、異質(zhì)性;3、不滅性。(二)經(jīng)濟(jì)特征1、稀缺性;2、經(jīng)濟(jì)壽命長;3、適應(yīng)性;4、位址。,7,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場,一、概念(1)狹義的房地產(chǎn)市場:指房地產(chǎn)商品交易的場所。(2)廣義的市場: 一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費(fèi)者總和; 二是房

4、地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說,它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動,還包括各種中介對土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營性活動。,8,二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場與其他的市場不同,其差別是因為個人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色,人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。(1)價值量大;(2)政府干預(yù);(3)感覺;(4)愿望;(5)心理效用。,

5、9,三、房地產(chǎn)市場的分類,現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場和房地產(chǎn)信息市場五種類型。(1)房產(chǎn)市場按交換形式分:買賣市場、租賃市場和互換市場從供房時間分:現(xiàn)貨市場和期貨市場,10,(2)地產(chǎn)市場一級市場:即城市土地出讓市場,各級政府代表國家這一所有權(quán)主體將指定地段通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者,開發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。二級市場:即

6、城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場,指土地在一級市場上出讓后,受讓者將土地通過一定的投資過渡,再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓?,11,(3)房地產(chǎn)金融市場:指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部,采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房儲蓄業(yè)務(wù),或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。(4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場:指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計、室內(nèi)

7、外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。(5)房地產(chǎn)信息市場:指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場。,12,四、不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格問題,(一)基本概念和術(shù)語1、交易價格:指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過程中發(fā)生的價格,是雙方議價的結(jié)果,也稱為實際價格。2、最可能銷售價格:是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。3、市場價值:是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房

8、地產(chǎn)市場價格波動的中心,也稱為不動產(chǎn)價值或理論價格。4、評估價格:是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種最可能的估計、推測或判斷。5、投資價值:對于投資者而言,就是預(yù)期的未來收益的價值。反映了投資者對某一房地產(chǎn)未來預(yù)期利潤能力的一種假定。,(二)房地產(chǎn)交易價值的形成,當(dāng)Vp≥Vs,賣,Vs為最低價(a端),當(dāng)Vb≥VI,買,VI為最高可接受價格(d端),賣方,買方,當(dāng)a<d時,交易有可能發(fā)生,否則無法成交,,房地產(chǎn)交易價格的

9、形成取決于交易雙方對同一宗房地產(chǎn)價值的不同認(rèn)知,只有買方對房地產(chǎn)投資價值的評估不低于賣方時,交易才會發(fā)生。在這一區(qū)間內(nèi),實際成交價格會在某一位置發(fā)生,取決于雙方的議價技巧。,14,第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè):從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。具體包括,土地的開發(fā),房屋的建造、維修、管理,土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥,房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范

10、圍很廣,其中,房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等;地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱,包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。,15,二、房地產(chǎn)業(yè)的特性1.基礎(chǔ)性2.先導(dǎo)性:超前建設(shè) 進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)建設(shè),首先要由房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的空間。當(dāng)然,也不能盲目夸大,否則會造成樓宇閑置。3.帶動性:房地產(chǎn)業(yè)可以帶動56個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的

11、發(fā)展。 按照中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌宣布的數(shù)字,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將拉動相關(guān)24個行業(yè)的發(fā)展,其拉動比例為1:1.3。而從支撐中國經(jīng)濟(jì)增長的數(shù)字分析來看,房地產(chǎn)業(yè)也確實在成為推動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍。 戴德梁行泛城中國執(zhí)行董事吳少聰說,“房地產(chǎn)業(yè)已日漸成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)?!币晃汇y行界人士更指出,沒有一個行業(yè)像房產(chǎn)業(yè)那樣帶動如此多的相關(guān)行業(yè)。 世界銀行1994年的一項研究表明,100億元的住房建設(shè)投資將創(chuàng)造170-

12、220億元的需求,每銷售100億元住房,將帶動130~150億元其他商品銷售,需求帶動系數(shù)保守估計值為3。,4.靈敏性 市場經(jīng)濟(jì)的寒暑表,社會經(jīng)濟(jì)的寒暑表。5.風(fēng)險性 高收益與高風(fēng)險并存。6.周期性 房地產(chǎn)業(yè)的周期性在美國、日本,我國大陸、香港、臺灣都很明顯。7.對金融業(yè)的依賴性 1998年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中,開發(fā)商自有資金僅占12.5%。美國學(xué)者研究認(rèn)為,二戰(zhàn)以后,美國房地產(chǎn)業(yè)的周期性與

13、抵押貸款市場的變化一致。,17,三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用1.能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長 近幾年,積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得了明顯的效果,GDP增長7%以上,在這中間,房地產(chǎn)投資的作用功不可沒。以2000年為例,全社會完成固定資產(chǎn)投資32619億元,比1999年增長9.3%,其中的2.7個百分點(diǎn)是由4902億元房地產(chǎn)投資引起的。根據(jù)投入-產(chǎn)出模型測算,如果新增住宅投資500億元,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重可以提高0.

14、25個百分點(diǎn),通過連鎖反應(yīng),最終可以拉動GDP增幅上升0.65個百分點(diǎn)。 據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計,各國用于房屋建造的投資占國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的6%-12%,新創(chuàng)造資產(chǎn)占同年固定資產(chǎn)形成總值的一半以上。,18,,房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的重要來源,一般可占政府財政收入的10%-40%。杭州市公開表彰了2002年度地稅前100名納稅大戶,其納稅總額占全市地方稅收總收入的35.71%。在這100強(qiáng)中,房地產(chǎn)企業(yè)有30家,納稅額占到百強(qiáng)總納稅的26.

15、98%,此外,與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè),如建筑公司以及設(shè)計研究院也有五家上了百強(qiáng)名單。 初步測算,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重,2000年為1.91%。資料顯示,美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的11.8%,加拿大占15.7%,日本占11%,法國、挪威分別占7.1%、9.6%,菲律賓占6.7%,就連泰國和印度也分別占4.4%和3.3%。,19,2.推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 有數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1元,能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.5

16、-2.0元。據(jù)投入—產(chǎn)出模型測算,每100億元房地產(chǎn)投資(或叫銷售100億元住宅的產(chǎn)出)可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元,其中,誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元。 在美國,建筑業(yè)約每年消費(fèi)冶金工業(yè)產(chǎn)品的16%以上,水泥、玻璃、磚瓦的70%,木材的40%,油漆的50%。在我國,建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的25%,木材約占40%,水泥70%,玻璃70%,塑料制品25%。 房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有密切的關(guān)系。據(jù)投入—

17、產(chǎn)出模型測算,每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出123.61億元,其中,非金屬礦物制品業(yè)最高、31.45億元,金屬冶煉及壓延加工業(yè)其次、18.81億元,化學(xué)工業(yè)再次、14.98億元,排在最后的是金屬制品業(yè)9.82億元、機(jī)械工業(yè)8.79億元、電器機(jī)械及器材制造業(yè)7.58億元等等。,20,,房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關(guān)部門的產(chǎn)出,除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外,依次為采礦業(yè)(16.64億元)、商業(yè)(11.16億元)、房地產(chǎn)業(yè)自身(10.98億元)、電力煤

18、氣自來水供應(yīng)業(yè)(6.59億元)、貨物運(yùn)輸及倉儲業(yè)(5.86億元)、社會服務(wù)業(yè)(4.98億元)、農(nóng)業(yè)(4.55億元)、金融保險業(yè)(4.08億元)、郵電業(yè)(3.05億元)、飲食業(yè)(1.57億元)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)(1.18億元)等等。房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過程,貫穿這個過程的資本運(yùn)動客觀上需要銀行等金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。相應(yīng)地,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動了金融業(yè)的發(fā)展。,21,3.有利于增加就業(yè)崗位 以與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高

19、的建筑業(yè)為例,按照每1億元住宅投資與施工面積1:16.7測算,新增500億元住宅投資,可以增加8390萬平方米的施工面積,而完成1萬平方米施工面積需要從業(yè)人員167人。由此推算,新增500億元住宅投資可以安排就業(yè)人員140萬人。若考慮建筑業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的帶動作用,依據(jù)投入—產(chǎn)出模型測算,建筑業(yè)每生產(chǎn)1億元產(chǎn)品需要直接消耗0.64億元的工業(yè)產(chǎn)品,還可以帶動0.04億元的商品銷售,工商兩大行業(yè)工作量的增加可以解決更多的就業(yè)崗位。,22

20、,,4.促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善城市面貌 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,尤其是國有土地使用權(quán)的有償出讓,為城市建設(shè)提供了穩(wěn)定的財政來源。據(jù)調(diào)查,深圳、珠海等地來自土地的收益可達(dá)財政收入的40%,被稱為政府的第二財政,極大地促進(jìn)了地方的工業(yè)化和城市化進(jìn)程;大批三資企業(yè)的興起、大量外資的引入、人才和勞動力的聚集又為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了生機(jī)和活力。舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)因此提速,城市的落后面貌迅速得到改善。,23,,5.誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個人消費(fèi),

21、提高居住水平改革開放以來,住宅建筑商品化、社會化程度逐步提高,大量的商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房入市。到2000年年底,城鎮(zhèn)住宅投資累計達(dá)到3.44萬億元,累計竣工住宅面積57.2億平方米。根據(jù)城調(diào)總隊初步統(tǒng)計,2000年,我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6280元,比上年增長6.7%,人均消費(fèi)性支出4990元,比上年增長8.1%,并且,教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險等成為城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn),其中,居民人均購房支出460元、比上年增

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