分稅制改革背景下的土地財政與房價關(guān)系研究

1、1分稅制改革背景下的土地財政與房價關(guān)系研究[摘要]文章采用2000―2014年的數(shù)據(jù)，把分稅制改革、土地財政和房價水平納入分析框架，首先分析了分稅制改革對土地財政影響的背景因素，在此基礎(chǔ)上研究土地財政對房價水平的影響。分析表明，分稅制改革導(dǎo)致地方財政困難，從而使地方財政過度依賴土地財政是影響房價過快上漲的重要因素。根據(jù)分析得出兩個假設(shè)，并以房價為因變量，財政支出分權(quán)度和土地出讓金為自變量進(jìn)行回歸分析，模型顯示土地財政作為分稅制改革和房價

2、的中介因素，對房價的影響非常顯著，得出了土地財政推高房價的結(jié)論。[關(guān)鍵詞]分稅制；土地財政；房價[DOI]1013939jcnkizgsc2016301401998年住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，由于房地產(chǎn)行業(yè)上、下游產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)涉及面廣，已經(jīng)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長的重要產(chǎn)業(yè)。同時，伴隨著房地產(chǎn)投資、消費的過快增長，房價日漸攀升，飛漲的房價已成為整個社會關(guān)注的焦點，并可能成為社會和諧進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的隱

3、患。本文著重從分稅制這一制度層面，進(jìn)一步分析房價增長背后的制度問題。分稅制改革背景下的土地財政與房價關(guān)系研究，許多學(xué)者提出了豐富的觀點大致可以分為兩個層面：一是分稅制改革和土地財政的形成。華偉、艾華（2007），孔善廣3財政總收入的比重），并進(jìn)一步規(guī)范政府間財政關(guān)系。1994年的分稅制改革實質(zhì)是財政集權(quán)的過程，它改變了中央和地方政府的財政收入（財權(quán)）分配格局，由此產(chǎn)生了一系列的變化。11中央和地方財政收支的巨大變化查閱1978―2014

4、年中央和地方財政收支的數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析并判斷分稅制改革對中央和地方財政收支的變化可知：地方財政收入占全國財政收入比重從1978年的85%，逐步回落到近幾年的50%附近，地方財政支出占全國財政支出的比重從1978年的53%，上升到2014年的85%，而且地方財政收入減去支出的金額從1994年以來均為成逐年增大的態(tài)勢，從1994年的172659億元到2014年的5333891億元，從數(shù)據(jù)可以清楚地反映出分稅制改革后，地方政府財力銳減，已經(jīng)成逐

5、年入不敷出的局面。同時，地方政府承擔(dān)了越來越繁重的地方發(fā)展任務(wù)的情況下，地方財政資金短缺成了一個突出問題。12分稅制改革使得地方政府的土地收入支持了城市化進(jìn)程首先我們分析土地收入的來源。土地收入的來源主要包括土地出讓金、土地稅費收入和其他間接收入三大類。其中土地出讓金理論上是一種租金，以中國城市的土地使用權(quán)出讓為例，住宅用地出讓年限是70年，工業(yè)用地是50年，商業(yè)用地是40年，所以土地出讓金可以理解為是幾十年租金的總貼現(xiàn)值。實際上市在利