房地產(chǎn)四大評(píng)估方法

1、房地產(chǎn)四大評(píng)估方法房地產(chǎn)四大評(píng)估方法市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類(lèi)似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具

2、有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件：第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長(zhǎng)的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏

3、小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，討論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么

4、采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。收益還原法收益還原法。按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱(chēng)為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有異議，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估

5、計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤(rùn)率絕對(duì)不會(huì)輕易示人。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。除了上述的房?jī)r(jià)評(píng)估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購(gòu)買(mǎi)年法、長(zhǎng)期趨勢(shì)除了上述的房?jī)r(jià)評(píng)估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購(gòu)買(mǎi)年法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余估價(jià)法以及在成片開(kāi)發(fā)的時(shí)候采用路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技法、殘余估價(jià)法以