關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的探討

1、經(jīng)營管理關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的探討陳方(南寧榮顧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，廣西南寧530000)【摘要】本文首先論述了房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的涵義，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程及管理所存在的弊端，最后闡述了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的對策，以供參考?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；物資采購；管理一、房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的涵義房地產(chǎn)物資采購是指為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目正常的運行而對所需要的所有物資進(jìn)行采購。一般，物資采購的范圍包括咨詢服務(wù)采購

2、、工程采購以及材料設(shè)備采購。(1)咨詢服務(wù)采購：是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的各種技術(shù)性文件和咨詢服務(wù)進(jìn)行采購，包括設(shè)計合同、地質(zhì)勘察合同、監(jiān)理合同、招標(biāo)代理合同以及審計合同等，咨詢服務(wù)具有相對的產(chǎn)品無形性特點。(2)工程采購：是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進(jìn)行采購(3)材料設(shè)備采購是指對合同中的一些具體設(shè)備和材料進(jìn)行采購。二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程及管理所存在的弊端1房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程

3、(見圖1)纓贍蓊資斟一一0棼瘩商評價Y四、項目成本控制措施降低施工項目成本的途徑，應(yīng)該是既開源又節(jié)流，或者說既增收又節(jié)支。只開源不節(jié)流，或者只節(jié)流不開源，都不可能達(dá)到降低成本的目的，至少是不會有理想的降低成本效果?？刂祈椖砍杀镜拇胧w納起來有三大方面：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施。1組織措施。項目經(jīng)理是項目成本管理的第一責(zé)任人，全面組織項目部的成本管理工作，應(yīng)及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施；工程技術(shù)部是整個工程項目施工技術(shù)和

4、進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門，應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進(jìn)技術(shù)，以降低工程成本；經(jīng)營部主管合同實施和合同管理工作，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)注重加強(qiáng)合同預(yù)算管理，增創(chuàng)工程預(yù)算收入；財務(wù)部主管工程項目的財務(wù)工作，應(yīng)隨時分析項目的財務(wù)收支情況，合理調(diào)度資金；項目經(jīng)理部的其它部門和班組都應(yīng)精心組織，為增收節(jié)支盡責(zé)盡職。2技術(shù)措施。(1)制訂先進(jìn)的、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，以達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目

5、的。施工方案包括四大內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。(2)在施工過程中努力尋求各種降低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等降低成本的技術(shù)措施(3)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕返工現(xiàn)象，縮短驗收時間，節(jié)省費用開支。3經(jīng)濟(jì)措施。(1)人工費控制管理。主要是改善勞動組織，82企業(yè)導(dǎo)報2011年第l1期減少窩工浪費；實行合理的獎懲制度；加強(qiáng)技術(shù)教育和培訓(xùn)工作；加強(qiáng)勞動紀(jì)律，壓縮

6、非生產(chǎn)用工和輔助用工，嚴(yán)格控制非生產(chǎn)人員比例。(2)材料費控制管理。主要是改進(jìn)材料的采購、運輸、收發(fā)、保管等方面的工作，減少各個環(huán)節(jié)的損耗，節(jié)約采購費用；合理堆置現(xiàn)場材料，避免和減少二次搬運；嚴(yán)格材料進(jìn)場驗收和限額領(lǐng)料制度；制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。(3)機(jī)械費控制管理。主要是正確選配和合理利用機(jī)械設(shè)備，搞好機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)修理，提高機(jī)械的完好率、利用率和使用效率，從而加快施工進(jìn)度、增加產(chǎn)量、降低機(jī)械使

7、用費。(4)間接費及其它直接費控制。主要是精減管理機(jī)構(gòu)，合理確定管理幅度與管理層次，節(jié)約施工管理費等等。項目成本控制的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施，三者是融為一體、相互作用的。項目經(jīng)理部是項目成本控制中心，要以投標(biāo)報價為依據(jù)，制定項目成本控制目標(biāo)，各部門和各班組通力合作，形成以市場投標(biāo)報價為基礎(chǔ)的施工方案經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、物資采購、經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、勞動力配備經(jīng)濟(jì)優(yōu)化的項目成本控制體系。綜上分析，施工項目管理與項目成本控制是相輔相成的，只有加強(qiáng)施工項目

8、管理，才能控制項目成本；也只有達(dá)到項目成本控制的目的，加強(qiáng)施工項目管理才有意義。施工項目成本控制體現(xiàn)了施工項目管理的本質(zhì)特征，并代表著施工項目管理的核心內(nèi)容。施工項目成本控制是施工項目管理績效評價的客觀、公正的標(biāo)尺。萬方數(shù)據(jù)[基夏：)一圈V蔽]●——；臺露鏹ir毫審羧結(jié)算l圖12所存在的弊端。(1)計劃不周形成庫存積壓，造成浪費。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的采購流程在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)完成以后，由工程人員編制采購計劃，但由于編制人員的素質(zhì)參差不齊，

9、對未來的計劃無法作準(zhǔn)確估計。如果計劃量過大則造成庫存積樂，材料的保管費等一系列費用增加；如果計劃量過少則又會造成多次采購帶來的成本增加。(2)驗收檢查是采購部門的一個重要的事后把關(guān)工作，質(zhì)量控制的難度大。除了價格之外，質(zhì)量與交貨期也是房地產(chǎn)企業(yè)采購部門應(yīng)考慮的兩大重要因素。但在傳統(tǒng)的采購模式下，由于采購方很難參與供應(yīng)商的生產(chǎn)組織過程和有關(guān)質(zhì)量控制活動，這種缺乏合作的質(zhì)量控制，易造成采購部門對采購物品的質(zhì)量控制只能通過事后把關(guān)的辦法。質(zhì)量

10、控制難度增加。(3)供應(yīng)商響應(yīng)企業(yè)需求遲鈍。由于供應(yīng)商和房地產(chǎn)企業(yè)在信息溝通方面缺乏及時的信息反饋，在市場需求發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不能不能隨意改變與供應(yīng)商已有的訂貨合同。因此在由于工程項目變更導(dǎo)致需求減少時，會出現(xiàn)庫存增加，需求增加時，會出現(xiàn)供不應(yīng)求。但供需之間對用戶需求的響應(yīng)沒有同步進(jìn)行，供應(yīng)商缺乏應(yīng)付需求變化的能力。(4)合作雙方是臨時的或短時期合作關(guān)系，競爭多于合作。目前，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商兩者的關(guān)系大多是臨時性的或者是

11、短時性的合作，而且競爭多于合作。很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間用來做長期性預(yù)測與計劃工作，致使采購流程中增加了許多不確定性。另外，現(xiàn)有采購流程存在以下問題：物資采購運作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報多，抬高進(jìn)價，加大成本“吃回扣”；偽造進(jìn)貨發(fā)票，虛列進(jìn)貨，涂改原始憑證，虛報冒領(lǐng)采購費用等。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的對策1采用集中采購模式。集中采購是指采購行為相對集中，但實際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據(jù)工程

12、進(jìn)度分批進(jìn)行的。一般，采用集中采購模式的采購過程如下：(1)工程部根據(jù)現(xiàn)場施工的計劃和實際需要，向公司采購部提出用料需求計劃；(2)采購部門在企業(yè)合格供應(yīng)商名錄中通過一系列的詢價過程，選中供應(yīng)商，再通過傳真等手段向供應(yīng)商發(fā)出訂單。供應(yīng)商收到訂單之后，準(zhǔn)備貨源；(3)供應(yīng)商可直接和項目工程部聯(lián)系，根據(jù)工程實際需要分期分批將貨物運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場或公司的倉庫，公司采購部門會同工程部工程師及施工單位相關(guān)人員共同組織驗收貨物并確認(rèn)；(4)采購部門、

13、財務(wù)部門、工程部門一塊實施采購物資的付款計劃。通過集中采購，可加大房地產(chǎn)企業(yè)在市場進(jìn)行價格、質(zhì)量、服務(wù)談判的籌碼，提高其在供應(yīng)鏈節(jié)點上作為核心企業(yè)的位置，從而能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其抗風(fēng)險的能力，最大限度降低成本，最終達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。經(jīng)營管理2加強(qiáng)供應(yīng)商管理。第一，對企業(yè)需用物資要進(jìn)行科學(xué)分類，然后根據(jù)不同類別物資和對企業(yè)的重要程度、采購的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應(yīng)商，同時在簽訂采購合同前，還應(yīng)考察供應(yīng)商的機(jī)構(gòu)與

14、組織基本信息、財務(wù)情況、人力資源情況、工作經(jīng)驗等，以確保供應(yīng)商能符合要求。第二，在合同履行過程中，要注重對供應(yīng)商質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面進(jìn)行考核，及時更新供應(yīng)商紀(jì)錄，以實現(xiàn)對供應(yīng)商的動態(tài)管理。第三，要謹(jǐn)慎地確定未來合作的目標(biāo)和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應(yīng)商的關(guān)系。第四，在考核供應(yīng)商和選擇供應(yīng)商之間建立必需的反饋和聯(lián)系，形成一個封閉的循環(huán)系統(tǒng)，以利于供應(yīng)商管理水平的不斷提高。3與供應(yīng)商建立長期的戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。在物資

15、采購中，房地產(chǎn)企業(yè)采購部門應(yīng)與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系，即：開發(fā)商應(yīng)充分了解承包商的工程進(jìn)度情況及材料需求計劃，并向供應(yīng)商反饋物資使用情況，使供應(yīng)商能及時了解項目的采購需求數(shù)量、采購產(chǎn)品的技術(shù)要求、項目的實施進(jìn)度等信息；開發(fā)商應(yīng)幫助供應(yīng)商建立起促進(jìn)和保證質(zhì)量的機(jī)制，以提高產(chǎn)品質(zhì)量和性能，降低采購風(fēng)險，真正實現(xiàn)以“雙贏”為目的的戰(zhàn)略聯(lián)盟。4推行準(zhǔn)時制采購(JIT采購)管理模式。物資采購管理的核心內(nèi)容是實現(xiàn)準(zhǔn)時制采購，即做到數(shù)量、時間、地

16、點、價格、來源的五個準(zhǔn)確。推廣和實施準(zhǔn)時制采購，可有效利用社會庫存，降低本企業(yè)庫存，甚至可實現(xiàn)本企業(yè)部分物資少庫存或零庫存的目標(biāo)，從而最終降低庫存資金風(fēng)險，保證物資供應(yīng)和企業(yè)需求同步化運作。5加快物資采購的信息化建設(shè)?？煞e極嘗試應(yīng)用電子商務(wù)和ERP等先進(jìn)的管理系統(tǒng)，實現(xiàn)物流、信息流、資金流的統(tǒng)一。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)努力搭建集錄入、操作、查詢、監(jiān)控等功能為一體的物資采購管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺，以實現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一輸百用，使各采購環(huán)節(jié)有機(jī)協(xié)調(diào)和配合起來，從

17、而降低采購風(fēng)險。目前，BPR(業(yè)務(wù)流程再造)理論已開始運用于房地產(chǎn)物資采購流程。這種基于信息系統(tǒng)的物資采購再造流程，對采購流程中的幾個流程點進(jìn)行了相關(guān)優(yōu)化重組，即：(1)針對物資需求、采購計劃、合同簽訂增加審批環(huán)節(jié)。(2)建立大額采購招投標(biāo)，以控制供應(yīng)商質(zhì)量和選擇性價比最好的材料及設(shè)備。(3)合同簽訂階段以單價合同為主要簽定形式，以減少因市場價格的調(diào)整帶來的風(fēng)險，也避免采購量大于使用量造成采購浪費。(4)不設(shè)置庫存，采購定貨后，物資存放