關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目工程管理方法探討

1、<p>　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目工程管理方法探討</p><p>　　【摘要】當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的重要經(jīng)濟(jì)力量，在競(jìng)爭(zhēng)不斷加大的過程中，產(chǎn)業(yè)集中度也在逐漸增加，在這一過程中房地產(chǎn)異地開發(fā)已經(jīng)成為了企業(yè)生存和發(fā)展的重要趨勢(shì)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程管理在異地管理這一方式上已經(jīng)成了現(xiàn)階段發(fā)展的一個(gè)特點(diǎn)，基于此，本文則主要就房地產(chǎn)異地項(xiàng)目工程管理的理論進(jìn)行分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)

2、的異地項(xiàng)目信息化建設(shè)中的問題加以分析，結(jié)合實(shí)際探索相應(yīng)的管理方法。希望通過此次的理論研究對(duì)實(shí)際操作起到一定指導(dǎo)作用。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；異地管理；項(xiàng)目工程 </p><p><b>　　0.引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目工程管理是開發(fā)建設(shè)過程中的重要管理內(nèi)容，在異地管理上則顯得更為突出。由于在區(qū)域的職

3、能部門規(guī)則上存在著差異，并且管理的半徑逐漸增大，在施工的整體環(huán)境上也有著不同，所以在異地項(xiàng)目工程的實(shí)際管理過程中有著諸多難點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的異地項(xiàng)目工程管理的方法理論研究，能夠從一定程度上指導(dǎo)實(shí)踐，從而進(jìn)一步為異地房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理提供有利條件。 </p><p>　　1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的作用及要素分析 </p><p>　　1.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的要素分析 </p>

4、<p>　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理控制有著諸多要素，管理的主要對(duì)象就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的系統(tǒng)綜合控制，從而形成通過總體到細(xì)節(jié)的一個(gè)嚴(yán)密多維控制體系，從管理的對(duì)象上主要有項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的各層次單元以及各生產(chǎn)要素和實(shí)施過程內(nèi)容等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的內(nèi)容上主要有進(jìn)度控制，也就是能全面反映項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展的綜合指標(biāo)；還有是質(zhì)量控制，這是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)任務(wù)及技術(shù)活動(dòng)的各要素進(jìn)行的科學(xué)控制過程；再者就是投資控制，也就是在多種措施實(shí)施下進(jìn)行對(duì)工程項(xiàng)

5、目實(shí)施的監(jiān)督及控制，保障投資目標(biāo)的最大化實(shí)現(xiàn)。除此之外還有安全和環(huán)境保護(hù)控制以及合同控制等[1]。 </p><p>　　1.2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要作用分析 </p><p>　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理自身有著重要的作用發(fā)揮，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度以及成本和技術(shù)等采取的一系列措施方法，能夠?qū)τ?jì)劃意圖得到有效的貫徹，借助管理控制職能可及時(shí)的對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行掌握，而后在根據(jù)所反饋的信息采取措施，對(duì)計(jì)劃

6、的實(shí)現(xiàn)能有所保證。另外還有補(bǔ)充計(jì)劃不足的作用，還能夠和其它的管理職能相結(jié)合，從而形成完整的系統(tǒng)體系。為能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效控制，在項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置及人員配備等條件下，要給予正確的指導(dǎo)，如此才能使得項(xiàng)目在實(shí)施過程中成為一個(gè)有機(jī)整體。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理現(xiàn)狀問題及優(yōu)化方法探究 </p><p>　　2.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理現(xiàn)狀問題分析 </p><

7、;p>　　從現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理的情況來看，還有諸多環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步的完善，管理中還存在著一些不合理的問題。主要體現(xiàn)在和時(shí)代的發(fā)展沒有得到充分的契合，成本管理觀念還是按照以往的思維模式進(jìn)行實(shí)施的。有些房地產(chǎn)的企業(yè)在異地開發(fā)項(xiàng)目上認(rèn)識(shí)成本管理主要是將其控制在預(yù)算的范疇就可以，但從成本管理的實(shí)際發(fā)展宗旨來看，其主要是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，但在實(shí)際中的某項(xiàng)成本之處比預(yù)算要高而獲得的收益能夠得到增加，就能將這一項(xiàng)目的成本超支作

8、為是成本的節(jié)約范疇[2]。 </p><p>　　還有就是對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有創(chuàng)新，盲目的搬抄異地項(xiàng)目設(shè)計(jì)，有的甚至是將沿海城市的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在內(nèi)陸進(jìn)行應(yīng)用。由于受到消費(fèi)習(xí)慣以及地域文化差異的影響，就造成了房子的滯銷，從而在管理的成本不斷上升，這樣就對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大大的增加了。另外就是沒有妥善的將成本和質(zhì)量的關(guān)系處理好，往往是對(duì)生產(chǎn)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉強(qiáng)調(diào)的較多，但在具體的實(shí)施過程中有著很大的難度，主要就是兩者的關(guān)系一般是呈

9、現(xiàn)出正向關(guān)系的，再加上異地開發(fā)的項(xiàng)目工程的質(zhì)量很大程度上是取決于產(chǎn)品的定位，倘若是原材料的價(jià)格在上升，那么在對(duì)成本降低的時(shí)候就會(huì)帶來質(zhì)量上的問題[3]。 </p><p>　　2.2優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理的方法探究 </p><p>　　針對(duì)以上的相關(guān)問題，要結(jié)合實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)的異地項(xiàng)目工程管理在方法上進(jìn)行有效優(yōu)化，管理方法要從多個(gè)角度進(jìn)行考慮，首先要能構(gòu)建一個(gè)全過程目標(biāo)成本管理的制度，

10、房地產(chǎn)企業(yè)要能夠針對(duì)投資估算在成本管理部門的支持下實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本的編制[4]。將其作為是成本的控制基礎(chǔ)，然后在得到了企業(yè)的決策層認(rèn)可之后按照成本管理的部門制定的成本控制責(zé)任書將目標(biāo)進(jìn)行合理的分解。從成本管理部門的主要職責(zé)上來看，主要有分析、編制、檢查等一系列的責(zé)任管理制度。在管理制度的制定上要能夠?qū)?xiàng)目責(zé)任成本的實(shí)際執(zhí)行和動(dòng)態(tài)成本變動(dòng)狀況要能全面的反映。 </p><p>　　另外要對(duì)成本的管理機(jī)制和目標(biāo)管

11、理進(jìn)一步的強(qiáng)化，最為基礎(chǔ)的就是要能夠制定出較為詳細(xì)的成本管理目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施前要能在目標(biāo)成本上進(jìn)行系統(tǒng)化的編制，并要對(duì)工程成本進(jìn)行目標(biāo)的分解，將職責(zé)的權(quán)限和崗位成本等加以明確。結(jié)合目標(biāo)的實(shí)際情況完成度來進(jìn)行獎(jiǎng)懲。對(duì)一些有著先進(jìn)思想的管理手段要能充分的利用，將項(xiàng)目的管理采取動(dòng)態(tài)式的方式進(jìn)行管理，并要及時(shí)將工程的所有指標(biāo)得到完整準(zhǔn)確的反映[5]。再者就是要能夠在成本控制的保障措施上進(jìn)行切實(shí)做好，異地房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)過程中，要和實(shí)際的情況

12、相結(jié)合，主要就是制定內(nèi)部的成本管理制度，以及相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。將這些機(jī)制和成本控制得到有效結(jié)合，從而來對(duì)成本管理的工作進(jìn)行有效推動(dòng)和促進(jìn)。 </p><p>　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的異地管理要從多方面進(jìn)行管理，系統(tǒng)化的體現(xiàn)出管理的程序化，在投資開發(fā)決策的階段要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施可行性的研究，并要對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懸蛩剡M(jìn)行詳細(xì)的分析，要能充分的對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境有一個(gè)相對(duì)深入的了解，并對(duì)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)加以準(zhǔn)確評(píng)估。而在進(jìn)行

13、規(guī)范性的經(jīng)濟(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)時(shí)最大化的將工程造價(jià)進(jìn)行降低，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的異地開發(fā)過程中要能對(duì)整個(gè)的設(shè)計(jì)都要積極的參與，這對(duì)經(jīng)濟(jì)和功能等各方面都能得到了解和考慮，從而保障了設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量。 </p><p>　　房地產(chǎn)的項(xiàng)目異地施工過程中要能夠?qū)M(jìn)度表進(jìn)行高效的編制，從而來確保工程項(xiàng)目和預(yù)期時(shí)間期限以及質(zhì)量等都能夠得到有效保證，還要在房地產(chǎn)商方面要能夠遵循相關(guān)的公平性原則，并及時(shí)的對(duì)其進(jìn)行處理[6]。還有就是在工程項(xiàng)

14、目完工結(jié)算的階段，這是管理控制的末期階段，最為主要的就是要能夠?qū)Y(jié)算的審核程序進(jìn)行加強(qiáng)完善，從先后順序的排列上主要是監(jiān)理、工程部、設(shè)計(jì)部等。項(xiàng)目的成本控制還要 能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析總結(jié)，在數(shù)據(jù)考核工程項(xiàng)目的實(shí)際盈利基礎(chǔ)上來為企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行積累，這對(duì)以后的測(cè)算工作將會(huì)起到很重要的理論依據(jù)。 </p><p><b>　　3.結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　總而言

15、之，在將來的房地產(chǎn)企業(yè)的異地項(xiàng)目管理上，隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，其在促進(jìn)管理效率上將發(fā)揮很大的作用，通過工程管理信息系統(tǒng)來對(duì)企業(yè)的增長(zhǎng)穩(wěn)定的保持，進(jìn)而來提升企業(yè)的應(yīng)變能力以及在市場(chǎng)上的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。 </p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】 </b></p><p>　　[1]鄭棟鵬.房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本控制研究――以青州市億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目為例[J].濰坊工程職業(yè)學(xué)院

16、學(xué)報(bào)，2013，（05）. </p><p>　　[2]王舒悅.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策分析[J].黑龍江金融，2012，（08）. </p><p>　　[3]高揚(yáng).我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本控制的問題與策略[J].湖北財(cái)經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2013，（01）. </p><p>　　[4]李歡迪，毛喜玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理淺析[J].科技致富向?qū)В?/p>

17、2014，（27）. </p><p>　　[5]張媛媛，王銀生.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制[J].財(cái)會(huì)研究，2014，（15）. </p><p>　　[6]楊惠嵐.論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制的關(guān)系及對(duì)策[J].金融經(jīng)濟(jì)，2014，（10）. </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：李毅（1983年4月出生），男，湖北省武漢市人，工作單位：中鐵四院房地產(chǎn)公司，職