房地產(chǎn)項目融資操作實務(wù)研究

1、房地產(chǎn)調(diào)控面臨中央和地方政府博弈房地產(chǎn)調(diào)控面臨中央和地方政府博弈孰贏孰輸孰贏孰輸來源：人民網(wǎng)來源：人民網(wǎng)作者：賈玥作者：賈玥2011年05月10日[提要]2011年1月26日，國務(wù)院以“新國八條”再打房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，規(guī)定地方政府限時公布年度控制房價目標(biāo)；強化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成；要求房價過高城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制等多項內(nèi)容。適逢2011年樓市調(diào)控新政“新國八條”

2、實施滿百日之際，中國社科院發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，宏觀政策調(diào)整對于樓市的影響再度升溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控博弈的雙方并非開發(fā)商與購房者，而是中央政府與地方政府。一旦政策出現(xiàn)反復(fù)或松動，會使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會加大再調(diào)控實施難度，目前評定“新國八條”效果為時尚早，政府應(yīng)利用短期高壓政策贏得的時間籌劃制度、機制層面的變革；從長遠(yuǎn)看，未來樓市調(diào)控應(yīng)協(xié)調(diào)好與財稅、金融、收入分配、戶籍等多領(lǐng)域改革的關(guān)系，將房地產(chǎn)問題放在整體經(jīng)

3、濟框架內(nèi)加以研究、尋求房地產(chǎn)市場平衡對策。新政未改房價堅挺及剛性需求旺盛局面保障房建設(shè)最為重要2011年1月26日，國務(wù)院以“新國八條”再打房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，規(guī)定地方政府限時公布年度控制房價目標(biāo)；強化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成；要求房價過高城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制等多項內(nèi)容。“‘新國八條’是一項結(jié)合增加中低端住房供給和限制非自住型住房需求的綜合性政策。”中國人民大學(xué)城市規(guī)

4、劃與管理系主任葉裕民告訴人民網(wǎng)記者，“其中‘禁三禁二’（本地人禁購第三套房、外地人禁購第二套房）的限購政策最為嚴(yán)厲，目的是要在全國大部分大中城市徹底消滅新購買多套房屋的可能?！毙抡绊懴拢患径韧恋亓髋默F(xiàn)象增多、成交量下滑、可售房源增加。但有分析人士認(rèn)為，新政仍未改變房價堅挺及剛性需求旺盛的局面。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，新政現(xiàn)在只走到半途，成敗與否要到2011年底才能“見分曉”。“新國八條”出臺后，各地結(jié)合自身實際相

5、繼制定推出地方細(xì)則。3月，國土部發(fā)出通知，要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松指出，這些高壓式行政手段在短期內(nèi)可能奏效，但不能解決長遠(yuǎn)性的本質(zhì)問題?！肮芾碚邞?yīng)該利用短期的高壓政策爭取到的緩沖時間，抓緊時間籌劃制度、機制層面的變革，通過深化改革將市場引向正常的軌道，明確劃分政府與市場之間的界限，讓市場在自己的空間內(nèi)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用?！壁w松說。王玨林則

6、擔(dān)心這些政策在未來會出現(xiàn)失效反彈：“一旦政策出現(xiàn)反復(fù)或松動，會使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會加大再調(diào)控的實施難度，房地產(chǎn)市場秩序也會更加混亂?！背鞘卸捡R上推出自己的‘限購令’。地方政府誰也不愿意被約談，地方官員發(fā)展經(jīng)濟主要是想升官，一約談就升不了官了?！奔?xì)數(shù)目前住房制度缺陷未來政策調(diào)整駛向何方“中國的房地產(chǎn)問題非常復(fù)雜，必須進行制度、機制、體制方面的反思。”倪鵬飛認(rèn)為，盡管住房發(fā)展制度改革的趨向是正確的，但由于住房發(fā)展機制存在缺陷，改革

7、不配套，所以造成住房市場處于失衡狀態(tài)，想要徹底解決，必須建立完善的住房發(fā)展機制。據(jù)倪鵬飛分析，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)制度存在的問題包括期房預(yù)售制度，這一制度導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)門檻低，形成全體企業(yè)都想去從事房地產(chǎn)開發(fā)的沖動。此外，市場監(jiān)管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、開發(fā)商、消費者存在投機、搭便車、欺詐等行為。“由于投機行為出現(xiàn)，供求始終處于失衡狀態(tài)，消費需求被投機需求所替代?！蹦啭i飛說，“土地市場的失衡不用多說，在金融市場上，大量

8、資金投入房地產(chǎn)信貸，宏觀經(jīng)濟失衡進一步加劇投資和消費比例的不平衡，形成惡性循環(huán)。依靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長，消費需求的比例就降低，最終導(dǎo)致社會的失衡，帶來了包括影響社會穩(wěn)定等一系列問題。”與住房制度相關(guān)的財稅、金融、收入分配、戶籍等多項制度，也因尚未理順相關(guān)問題而制約著房地產(chǎn)改革。而在住房保障制度方面，倪鵬飛認(rèn)為，由于現(xiàn)有制度不健全，導(dǎo)致應(yīng)該享受住房保障的人群被擠到商品房市場，而保障性住房也未明確封閉運行的模式，致使一些受益人群通過或租

9、或售的形式用公共資源套取私利。在葉裕民看來，未來政策更應(yīng)強調(diào)加快各類保障性住房的建設(shè)，盡快本著“以全體國民為本”的原則，向非當(dāng)?shù)貞艏用耖_放保障性住房市場，這是從根本上穩(wěn)定房價的舉措之一?！?010年及以前的樓市調(diào)控政策系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性不夠，近幾年調(diào)控政策的框架越來越明晰，商品房、保障房雙軌正在逐步建設(shè)，每次出臺政策也是土地、財政、金融、稅收多管齊下，但總體來說，政策的協(xié)調(diào)性處理得還不是非常好，特別是還只局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有把這一問題放